‘Religieus vastgoed biedt nog genoeg kansen voor de markt’

Door de ontkerkelijking in Nederland komt veel religieus erfgoed leeg te staan. Levert dit juist kansen op of uitdagingen? Tijdens het congres Herbestemmen Religieus Erfgoed georganiseerd door Vastgoedjournaal in samenwerking met Reliplan kwam naar voren dat samenwerking tussen de markt, vastgoedeigenaren en burgers cruciaal is. “Er moet nagedacht worden over een nieuw verdienmodel. Verkopen kan maar één keer.”

In de voormalige Annakerk in Amstelveen, dat tegenwoordig nieuw leven is ingeblazen als bierbrouwerij en evenementenlocatie ANNA, trapte Tweede Kamerlid Carla Dik-Faber (ChristenUnie) het congres af.

Kerkvisie
De uitdagingen rondom religieus erfgoed spelen al langer, maar er was geen duidelijk beleid of budget voor dit vraagstuk. Daar brengt het huidige kabinet verandering in en is er in het regeerakkoord €325 miljoen apart gezet om te investeren in erfgoed, waaronder ook religieus erfgoed. Daarnaast is er specifiek €13,5 miljoen beschikbaar gesteld voor gemeenten zodat zij een kerkvisie kunnen ontwikkelen.

Volgens Dik-Faber moeten deze kerkvisies, waarin de kerken in kaart worden gebracht en er na wordt gedacht over de toekomst van dit vastgoed, niet vanachter het bureau worden gemaakt. “De dialoog moet worden opgezocht en de gemeenten moeten juist in gesprek gaan met de vastgoedeigenaren, de omwonenden en andere stakeholders om samen tot een visie te komen.”

Meer weten over de visie van het kabinet over religieus erfgoed? Kijk hieronder het interview met Carla Dik-Faber (CU). 

Kerk is van iedereen
Frank Strolenberg van de Rijksdienst Cultureel Erfgoed deelt de visie van Dik-Faber dat samenwerking belangrijk is. “We moeten anders gaan denken. Voorheen was religieus erfgoed een onderwerp dat speelde bij kerkeigenaren en erfgoedinstanties. Het is nu een onderwerp waar de samenleving aangeeft ook een rol te willen hebben en mee wil denken over de toekomst van dit beeldbepalend vastgoed.”

Volgens Strolenberg moeten alle stakeholders, gemeenten, kerken, burgers en erfgoedinstanties naar het midden bewegen en elkaar vinden. Hij waarschuwt dat partijen zich niet moeten verliezen in de Excel-spreadsheets. “Er moet gekeken worden naar de gedeelde waarden in plaats van alleen belangen. We moeten voorbij onze eigen codex kijken: wat is wel mogelijk? Een gedeelde visie is daarbij belangrijk, maar hoe het uiteindelijke document er uit ziet is niet belangrijk, het draait om de dialoog en ons poldermodel is hierbij een goed instrument.”

Niet alles kan, maar alles mag
Strolenberg ziet nog genoeg nieuwe perspectieven voor kerkelijk vastgoed. “Er zijn talloze voorbeelden te noemen waarbij ondernemers kerkelijk vastgoed nieuw leven inblazen, zoals een restaurant of hotel. Maar ook een maatschappelijke functie biedt uitkomsten, door een bibliotheek te herbergen of een museum. Hiermee trek je dagelijks bezoekers. Ook zijn er meer dan een 1 miljoen Christelijke migranten die naar kerkruimten zoeken, dus er is ook ruimte voor voortgezet gebruik.” Ook geeft Strolenberg aan dat er vaak meer mogelijk is met een rijksmonument dan gedacht. “Niet mag, maar alles kan. Zo mag de schil eraf, de kerk doormidden, er mag bijgebouwd worden en opgehoogd. Er zijn veel mogelijkheden voor kerkelijk vastgoed, zelfs als rijksmonument.”

Daarbij benadrukt Strolenberg dat er behalve de €325 miljoen ook genoeg andere potjes zijn waar uit geput kan worden. “De onderhoudssubsidies zijn onlangs verhoogd, er zijn herberstemmingssubsidies en er is ook een restauratiefonds.” Op dit moment zijn een aantal gemeenten al aan de slag gegaan met de kerkenvisies. “De lessen die we hieruit trekken komen in een handreiking te staan die we binnenkort zullen publiceren."

160 kerken in één gemeente
Wethouder Stella van Gent van de gemeente Súdwest-Fryslan, de grootste gemeente in Nederland qua oppervlakte, gaf tijdens haar presentatie een goed beeld van de praktijk. Súdwest-Fryslan is één van de zes pilotgemeenten die al aan de slag is gegaan met de kerkenvisie.

Een flinke uitdaging want de gemeente telt 160 kerken, waarvan 85 beschemd rijksmonument. Een kwart van de kerken is al herbestemd, de rest is nog in gebruik. Van Gent ziet de urgentie van het aanpakken van leegstand religieus erfgoed, maar zegt ook: “Meer dan de helft van alle kerken zijn van middeleeuwse oorsprong, dus ze staan er al 500 jaar. Dat zet dingen wel in perspectief.”

Momentum
Volgens Van Gent is leegstand religieus erfgoed al langer een agendapunt, maar met de komst van de visie ziet zij een momentum ontstaan waardoor er doorgepakt wordt. “Je ziet dat er ontzettend veel animo is bij de kerken om aan de slag te gaan, dus wij willen hier in meegaan. Onze visie heeft veel draagvlak.”

Van Gent over de uitdagingen: “De kleinere kerken zijn vaak geschikt als woning of dorpshuis en voor de rijksmonumentale kerken is vaak een culturele invulling te vinden. Maar het zijn vaak de grotere kerken die wat jonger zijn, waar de uitdaging ligt.” Van Gent waarschuwt dat leefbaarheid belangrijk is, de kerken en hun nieuwe initiatieven moeten elkaar niet beconcurreren. “Maar als een concept ergens werkt, kan dit zeker elders in de gemeente zeker herhaald worden. Een soort franchiseconcept bijvoorbeeld.”

Kerkhoven en krimp
Problemen waar de gemeente nog tegen aanloopt zijn de aanwezige kerkhoven, de afnemende economische dynamiek door de krimp in de regio waardoor niet alle initiatieven even levensvatbaar zijn en de monumentale interieurs van de kerken. “We hebben hier nog niet de oplossing voor gevonden, dit wordt maatwerk, je kan niet alles vanachter de beleidstafel bedenken.”

Rentmeesterschap
De laatste spreker Sidney van den Bergh penningmeester van parochie Willibrordus in Oss en gemeenteraadslid namens het CDA, pleitte in zijn presentatie voor het behoud van kerken en waarschuwde dat kerkgemeenschappen niet zo snel moeten zijn met verkoop. “Ik geloof in goed rentmeesterschap en we moeten ons vastgoed beschermen en in ere houden voor de volgende generatie. Je kan maar een keer je vastgoed verkopen.” Daarom moet er volgens Van den Bergh nagedacht worden over een nieuw verdienmodel. “Denk daarbij aan het verhuren aan andere geloofsgemeenschappen of de kerk te splitsen. Een deel voor de eredienst, de andere teruggeven aan de gemeenschap door bijvoorbeeld een dorpshuis erin te vestigen.”

Rendement
Ook moet er meer nagedacht worden over rendementsdenken. “Door al het kerkelijk vastgoed in één fonds te stoppen, kunnen we zo beter een rendement behalen. We moeten samenwerking zoeken met de markt en expertise in huis halen om zo het vastgoed te maximaliseren. Als ontwikkelaars rendement kunnen behalen uit het vastgoed, waarom zou de kerk dat ook niet kunnen?”

Exploitatiemodel
De dag werd afgesloten met een forumdiscussie geleid door dagvoorzitter Jacqueline van de Sande samen met Erwin van der Laan, partner ANNAkerk Amstelveen, Michiel van Putten, oprichter en bestuurder Wonen bij September en Sylvia Pijnenborg van BOEi en David van Duinen van Reliplan. Het panel was verdeeld over de effectiviteit van de kerkenvisies.

Pijnenborg: “Het is goed dat er wordt geïnventariseerd, maar pas op dat je niet verzandt in de vele meningen en hierdoor het momentum mist om door te pakken. Als er een verkoopkans voordoet moet je het ijzer smeden wanneer die heet is, want niet al het kerkelijk vastgoed kan een goed rendement behalen met de huidige vorm en verkoop is dan de enige mogelijkheid.”

Ontwikkelaar Michiel van Putten onderschrijft dit. “Kerken zijn luxe gebouwen die vroeger genoeg inkomsten kregen om de kerk te onderhouden. Maar dit model is achterhaald, het exploitatiemodel klopt niet meer. En dan is verkoop een goede optie, want dan heb je ook geen exploitatiekosten meer en is er ruimte voor een nieuwe gebruiker die zichzelf wel door de jaren heen kan bedruipen.” Van Putten ontwikkelt met Wonen bij September zorgwoningen in kerkelijk vastgoed.

Financiering
Financiering is ook een uitdaging. Tijdens de discussie pleit ondernemer Erwin van der Laan voor een ‘NHG voor kerken’, waarbij de gemeenten herontwikkeling steunen met borgstellingen. “Een goedkope maar grote hefboom waardoor ondernemers sneller kunnen handelen.” Maar hier kleeft een groot nadeel aan. Gemeenten kunnen garant staan, maar zodra het mis gaat kunnen ze hier ook aan failliet gaan, een risico wat zij niet willen nemen. Pijnenburg vult aan: “Er moet een combinatie gezocht worden tussen de gemeenten, een financier en de ondernemer. Maar er zijn nog genoeg kansen binnen bijvoorbeeld het nationaal restauratiefonds.”

Van Duin waarschuwt ook dat kerkgenootschappen goed hun huiswerk moeten doen. “Door vooraf goed in kaart te brengen wat de mogelijkheden kan je goed beslagen ten ijs komen. Regel bijvoorbeeld een bestemmingswijziging vooraf. Je verhoogt hiermee de waarde van het vastgoed en de uiteindelijke opbrengst voor de gemeenschap.”