‘De toekomst voorspellen wordt steeds meer werkelijkheid’

Steeds betere beleggingsbeslissingen met behulp van Big Data, dat staat de vastgoedsector te wachten. Syntrus Achmea Real Estate & Finance sorteert hier al op voor door in een vroeg stadium vol in te zetten op data. VJ sprak met Jos Sentel (manager strategy & research) en Casper Hesp (head of portfolio management).

‘’De vraag naar data was er altijd al’’, vertelt Sentel. ‘’Twintig jaar geleden knipten we de transactieberichten nog uit de krant en bundelden we die om zicht te houden op hoe de sector zich bewoog. Tegenwoordig kun je met één druk op de knop een ‘real time’ inzicht krijgen in je portefeuille, bijvoorbeeld of je huurprijzen marktconform zijn. Doordat we veel sneller data kunnen verzamelen, houden we meer tijd over voor de interpretatie ervan.’’

Van dataduisternis naar datadaadkracht
Waar data al sinds de komst van internet in steeds grotere volumes beschikbaar kwam, is het volgens Hesp de laatste jaren pas echt in een stroomversnelling geraakt. Ook de kwaliteit wordt beter. ‘’Wil je er echt voordeel uit halen, dan moet je over de juiste datasets beschikken en deze samenvoegen’’, vertelt hij. ‘’We zien de laatste vijf jaar dat steeds meer techbedrijven zich hierop toeleggen. Dat maakt ons werk makkelijker. Ook wijzelf investeren flink in nieuwe datasets en nog belangrijker: in datafusie en -interpretatie.’’

‘’Big Data is Big Bullshit als je niet weet wat je ermee moet’’, vult Sentel hem aan. ‘’Data geeft duizenden antwoorden, maar de kunst is de juiste vraag te stellen. We zitten nu in de fase dat we van dataduisternis naar dataduiding gaan. We zijn daar als bedrijf heel druk mee bezig. Als je dat onder de knie hebt, dan kun je toewerken naar datadaadkracht. Dan kun je data steeds beter inzetten voor besluitvorming en strategiebepaling. Die omslag komt heel snel.’’

Voorspellen van vastgoedprestaties
Met datadaadkracht doelt Sentel onder meer op het voorspellen van de prestaties van een vastgoedportefeuille. ‘’Als je een vergezicht wilt schetsen, moet je dat kunnen onderbouwen met data’’, verklaart hij. ‘’We zoeken voortdurend naar manieren om dat te doen. De toekomst voorspellen is een droom die zo langzamerhand werkelijkheid begint te worden.’’

Op basis van datavoorspellingen kan voor pensioenfondsen en andere institutionele beleggers worden bepaald wat voor soort objecten, waar en wanneer aangekocht of verkocht moeten worden. Zo beschikt Syntrus Achmea door datafusie over een uniek bestand waarmee de potentie van wijkwinkelcentra kan worden voorspeld. Dit gebeurt onder meer op basis van macro-economische ontwikkelingen, de locatie en (de samenstelling van de bevolking in) het verzorgingsgebied. Zo wordt er een score toegekend aan de bestedingspotentie, die resulteert in een ranglijst van meest kansrijke en minst kansrijke winkelcentra.

Voorspelbare kasstromen
Syntrus Achmea heeft steeds meer data analisten in dienst, maar werkt ook samen met verschillende IT-partners. Een van hen levert bijvoorbeeld een assetmanagement tool voor een belangrijk vraagstuk in de vastgoedsector: dat van de voorspelbare kasstromen. Hesp: ‘Een stabiel direct rendement is een van de belangrijkste redenen om in vastgoed te investeren. Met deze tool kunnen we die stromen tot in de verre toekomst duiden. Het berekent een ‘forward looking’ rendement, vaak een tienjaarsprognose die op basis van gegevens over het vastgoed, de verwachte inkomsten en de verwachte eindwaarde wordt samengesteld. Hierbij wordt ook een potentiële uitpondstrategie in acht genomen.’’

De tool is in staat verschillende scenario’s door te rekenen in het te verwachten rendement. Zo wordt het risicoprofiel direct inzichtelijk. ‘’Neem een woningacquisitie. Als je invult wat er de komende tien of twintig jaar van de huurprijzen en leegstandscijfers wordt verwacht, dan kan de tool vervolgens scenario’s berekenen waarbij de huur bijvoorbeeld 10% lager uitvalt - of juist hoger. Dan kun je nog steeds precies zien wat de kasstromen zijn en het daarmee het directe rendement wat de institutionele belegger kan verwachten‘’, aldus Hesp.

Transparantie
Wil de sector als geheel profiteren van data, dan is het volgens Hesp belangrijk een zo hoog mogelijke transparantie na te streven. ‘’Dat is een enorm grote voorwaarde als je data effectief wil gebruiken, dat er zo veel mogelijk beschikbaar is’’, legt hij uit. ‘’En het is ook heel belangrijk voor de sector als geheel om kapitaal aan te trekken. Je zou je misschien afvragen: waarom zou ik mijn rendement met anderen delen? Maar een sector heeft een index nodig en alle vastgoedpartijen kunnen daaraan bijdragen. Met een goede index kan een pensioenfonds besluiten in vastgoed te beleggen, omdat die sector het goed doet ten opzichte van bijvoorbeeld aandelen of obligaties.’’

De kristallen bol
Maar als iedereen beschikking heeft tot dezelfde data, hoe kun je je dan nog onderscheiden? ‘’Het gaat erom wat je met de data doet’’, reageert Sentel. ‘’Je onderscheidend vermogen zit in duiding en daadkracht. Er ligt een wereld voor je open als je daarop voorsorteert. Dat is wat we bij Syntrus Achmea doen. We operationaliseren de kristallen bol.’’