Opletten met de formulering van een voorkeursrecht
Het is bijna een klassieke fout. Een voorkeursrecht van koop dat alleen betrekking heeft op het vastgoed zelf, en waarin de mogelijke verkoop van de aandelen in de vastgoedvennootschap over het hoofd is gezien. In transacties tussen particulieren worden zulke omissies nog wel eens met een soepele contractsuitleg gecorrigeerd. In transacties tussen professionele partijen is de rechter echter minder plooibaar, zoals blijkt uit twee uitspraken van de Rechtbank Den Haag van 28 maart en 5 september 2018, in geschillen tussen IEF Capital en de De Bijenkorf respectievelijk Hema.
Feiten
De zaken betrof de Haagse vestigingen van De Bijenkorf en Hema aan de Grote Marktstraat. In 2005 hadden De Bijenkorf en Hema hun warenhuizen en parkeergarages in een grote sale & lease back transactie verkocht aan IEF Capital. Het vastgoed was daarbij ondergebracht in aparte vennootschappen, De Bijenkorf Vastgoed B.V. en Hema Vastgoed B.V., met wie De Bijenkorf en Hema vervolgens huurovereenkomsten sloten. Later werden de warenhuizen en parkeergarages ondergebracht in andere vennootschappen in het concern van IEF Capital.
In de huurovereenkomsten verkregen De Bijenkorf en Hema een voorkeursrecht van koop. Zou IEF Capital het vastgoed verkopen, dan zou zij het eerst aan De Bijenkorf en Hema aanbieden. Dit voorkeursrecht werd in een betrekkelijk uitvoerige bepaling in de huurovereenkomst vastgelegd. Zo werd bepaald dat het voorkeursrecht ook gold gedurende een mogelijke verlenging van de huurovereenkomst, en dat het gold ongeacht of het gehuurde geheel of gedeeltelijk, zelfstandig of in combinatie met andere onroerende zaken werd verkocht. Tot slot werd als ‘vangnet’ opgenomen dat met ‘verkoop’ ook werd bedoeld “iedere andere rechtshandeling met een zakenrechtelijk en/of een obligatoir karakter die materieel tot een vergelijkbaar gevolg leidt”.
In november 2015 liet IEF Capital aan Hema weten dat zij van plan was een aantal van haar groepsmaatschappijen af te stoten, waaronder ook de vennootschappen waarin de Haagse Hema-vestiging was ondergebracht. De Bijenkorf kwam medio 2017 in een vergelijkbare situatie terecht toen IEF berichtte dat zij de groepsmaatschappijen wilden verkopen, waarin het Haagse warenhuis en parkeergarage waren ondergebracht. De Bijenkorf en Hema waren het daar niet mee eens. Volgens hen leidde de voorgenomen transacties tot een vergelijkbaar gevolg als de verkoop van het vastgoed, waarvoor zij in de huurovereenkomsten een voorkeursrecht hadden bedongen. De Bijenkorf en Hema vorderden op die grond dat IEF Capital zou worden veroordeeld om het vastgoed aan hen aan te bieden.
Rechtbank
De rechtbank stelde in beide zaken voorop dat in geval van zuiver commerciële transacties tussen professionele partijen, die worden bijgestaan door juridische adviseurs, een groot gewicht toekomt aan de taalkundige betekenis van de gekozen contractsbepalingen. Nu in de bepaling over het voorkeursrecht niets was opgenomen over de verkoop van aandelen, viel de voorgenomen aandelentransactie volgens de rechtbank niet onder het bereik van het voorkeursrecht.
Daarnaast golden de verplichtingen uit het voorkeursrecht volgens de rechtbank logischerwijs alleen voor de vennootschappen waarin het vastgoed was ondergebracht, door wie het vastgoed aan De Bijenkorf en Hema was verhuurd. Deze vennootschappen waren geen eigenaar van de aandelen in de moedervennootschap en konden die aandelen dus niet aan De Bijenkorf en Hema te koop aanbieden.
De Bijenkorf en Hema hadden dan ook geen recht om het vastgoed over te nemen en geen recht op schadevergoeding.
Toepassing voor de praktijk
Deze uitspraken zijn een waarschuwing aan het adres van professionele contractspartijen en hun adviseurs. Bij de uitleg van overeenkomsten die zijn gesloten door professionele partijen die bij de totstandkoming zijn bijgestaan door juridisch deskundige adviseurs wordt groot gewicht toegekend aan de taalkundige betekenis van de gekozen bewoordingen en moeten die bewoordingen de bedoeling van partijen dus goed weergeven.
Dit is recent nogmaals bevestigd door de rechtbank Rotterdam op 19 september 2018 in een geschil over de Rotterdamse vestiging van de Bijenkorf. Indien de huurder de bedoeling heeft dat het voorkeursrecht van eerste koop niet alleen geldt bij een verkoop van het gehuurde zelf, maar ook bij de verkoop van aandelen in het aandelenkapitaal van de verhuurder, dan moet hij dat expliciet opnemen in het voorkeursrecht. In de regel zal dat betekenen dat de huurovereenkomst voor wat betreft het voorkeursrecht mede zal moeten worden ondertekend door één of meer moedervennootschappen.
Jana Nowotny is werkzaam bij Buren Legal en is gespecialiseerd in vastgoedrecht.
Laatste nieuws
- 02-05-2024 16:40 Bouwkavels tussen de landerijen te koop voor ontwikkeling of belegging
- 02-05-2024 16:39 ComfortZone Offices koopt en renoveert kantoor in Den Bosch
- 02-05-2024 14:55 Nobian huurt 1.280 m2 in The Gallery op de campus van de Universiteit Twente
- 02-05-2024 14:29 Conscious Hotels opent in voormalig Tivoli aan Oudegracht Utrecht
- 02-05-2024 14:20 4 politiebureaus onder de veilinghamer!
- 02-05-2024 12:13 BAM: Verliezen in het VK maar relaxte ceo Joosten ziet positieve signalen op Nederlandse woningmarkt
- 02-05-2024 12:11 Omzet Trebbe in 2023 licht gedaald
- 02-05-2024 11:40 Financieringsgilde en nieuwe vastgoedfinancier Vitru zoeken samen naar de best passende oplossing voor de klant
- 02-05-2024 10:42 ING Research: Huizenprijzen provincies buiten Randstad al voorbij piek in 2022
- 02-05-2024 10:23 Erik Roodenburg aan de slag bij Westvast
- 02-05-2024 10:16 Allan van der Ree nieuwe directeur klant & woning bij Stadgenoot
- 02-05-2024 09:35 Garbe verkoopt drietal retailcomplexen in Huizen
- 02-05-2024 08:50 Nieuwe huurder voor ruim 700 m2 bedrijfs- en kantoorruimte in Rotterdam
- 02-05-2024 08:40 Robin Swane wordt head of ESG bij Colliers
- 02-05-2024 07:00 Verra Makelaars: ‘Helft van ons koopaanbod bestaat uit ex-huurwoningen’
- 01-05-2024 16:40 Stichting deltaWonen koopt kantoorgebouw in Zwolle
- 01-05-2024 14:43 Adviesbureau huurt ruim 1.100 m2 in voormalige Noordergasfabriek in Amsterdam
- 01-05-2024 13:41 Hielkema weegt amendementen: ‘Per saldo is Wet betaalbare huur er slechter op geworden’
- 01-05-2024 13:02 Iroko Zen koopt winkels in Venlo van Urban Interest
- 01-05-2024 13:00 Voormalige kerk in Veenendaal getransformeerd en verhuurd
- 01-05-2024 10:40 Hoofdkantoor kledingmerk Atelier Munro naar OKU Office in Amsterdam-West
- 01-05-2024 09:41 CBRE: 'Faillissementen hebben beperkte invloed op winkelleegstand'
- 01-05-2024 09:41 Dunavast koopt hoofdkantoor Centric in Gouda voor 24 miljoen euro
- 01-05-2024 09:25 Communicatieadviesbureau huurt 650 m2 in Arnhem
- 01-05-2024 09:11 MN investeert 90 miljoen euro in Vesteda
- 01-05-2024 09:01 Madeline Buijs: 'Er worden nu te veel te grote woningen gebouwd'
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.