Opletten met de formulering van een voorkeursrecht
Het is bijna een klassieke fout. Een voorkeursrecht van koop dat alleen betrekking heeft op het vastgoed zelf, en waarin de mogelijke verkoop van de aandelen in de vastgoedvennootschap over het hoofd is gezien. In transacties tussen particulieren worden zulke omissies nog wel eens met een soepele contractsuitleg gecorrigeerd. In transacties tussen professionele partijen is de rechter echter minder plooibaar, zoals blijkt uit twee uitspraken van de Rechtbank Den Haag van 28 maart en 5 september 2018, in geschillen tussen IEF Capital en de De Bijenkorf respectievelijk Hema.
Feiten
De zaken betrof de Haagse vestigingen van De Bijenkorf en Hema aan de Grote Marktstraat. In 2005 hadden De Bijenkorf en Hema hun warenhuizen en parkeergarages in een grote sale & lease back transactie verkocht aan IEF Capital. Het vastgoed was daarbij ondergebracht in aparte vennootschappen, De Bijenkorf Vastgoed B.V. en Hema Vastgoed B.V., met wie De Bijenkorf en Hema vervolgens huurovereenkomsten sloten. Later werden de warenhuizen en parkeergarages ondergebracht in andere vennootschappen in het concern van IEF Capital.
In de huurovereenkomsten verkregen De Bijenkorf en Hema een voorkeursrecht van koop. Zou IEF Capital het vastgoed verkopen, dan zou zij het eerst aan De Bijenkorf en Hema aanbieden. Dit voorkeursrecht werd in een betrekkelijk uitvoerige bepaling in de huurovereenkomst vastgelegd. Zo werd bepaald dat het voorkeursrecht ook gold gedurende een mogelijke verlenging van de huurovereenkomst, en dat het gold ongeacht of het gehuurde geheel of gedeeltelijk, zelfstandig of in combinatie met andere onroerende zaken werd verkocht. Tot slot werd als ‘vangnet’ opgenomen dat met ‘verkoop’ ook werd bedoeld “iedere andere rechtshandeling met een zakenrechtelijk en/of een obligatoir karakter die materieel tot een vergelijkbaar gevolg leidt”.
In november 2015 liet IEF Capital aan Hema weten dat zij van plan was een aantal van haar groepsmaatschappijen af te stoten, waaronder ook de vennootschappen waarin de Haagse Hema-vestiging was ondergebracht. De Bijenkorf kwam medio 2017 in een vergelijkbare situatie terecht toen IEF berichtte dat zij de groepsmaatschappijen wilden verkopen, waarin het Haagse warenhuis en parkeergarage waren ondergebracht. De Bijenkorf en Hema waren het daar niet mee eens. Volgens hen leidde de voorgenomen transacties tot een vergelijkbaar gevolg als de verkoop van het vastgoed, waarvoor zij in de huurovereenkomsten een voorkeursrecht hadden bedongen. De Bijenkorf en Hema vorderden op die grond dat IEF Capital zou worden veroordeeld om het vastgoed aan hen aan te bieden.
Rechtbank
De rechtbank stelde in beide zaken voorop dat in geval van zuiver commerciële transacties tussen professionele partijen, die worden bijgestaan door juridische adviseurs, een groot gewicht toekomt aan de taalkundige betekenis van de gekozen contractsbepalingen. Nu in de bepaling over het voorkeursrecht niets was opgenomen over de verkoop van aandelen, viel de voorgenomen aandelentransactie volgens de rechtbank niet onder het bereik van het voorkeursrecht.
Daarnaast golden de verplichtingen uit het voorkeursrecht volgens de rechtbank logischerwijs alleen voor de vennootschappen waarin het vastgoed was ondergebracht, door wie het vastgoed aan De Bijenkorf en Hema was verhuurd. Deze vennootschappen waren geen eigenaar van de aandelen in de moedervennootschap en konden die aandelen dus niet aan De Bijenkorf en Hema te koop aanbieden.
De Bijenkorf en Hema hadden dan ook geen recht om het vastgoed over te nemen en geen recht op schadevergoeding.
Toepassing voor de praktijk
Deze uitspraken zijn een waarschuwing aan het adres van professionele contractspartijen en hun adviseurs. Bij de uitleg van overeenkomsten die zijn gesloten door professionele partijen die bij de totstandkoming zijn bijgestaan door juridisch deskundige adviseurs wordt groot gewicht toegekend aan de taalkundige betekenis van de gekozen bewoordingen en moeten die bewoordingen de bedoeling van partijen dus goed weergeven.
Dit is recent nogmaals bevestigd door de rechtbank Rotterdam op 19 september 2018 in een geschil over de Rotterdamse vestiging van de Bijenkorf. Indien de huurder de bedoeling heeft dat het voorkeursrecht van eerste koop niet alleen geldt bij een verkoop van het gehuurde zelf, maar ook bij de verkoop van aandelen in het aandelenkapitaal van de verhuurder, dan moet hij dat expliciet opnemen in het voorkeursrecht. In de regel zal dat betekenen dat de huurovereenkomst voor wat betreft het voorkeursrecht mede zal moeten worden ondertekend door één of meer moedervennootschappen.
Jana Nowotny is werkzaam bij Buren Legal en is gespecialiseerd in vastgoedrecht.
Laatste nieuws
- 02-10-2024 11:04 Plan voor 800 woningen in Amstelveen definitief na uitspraak Raad van State
- 02-10-2024 11:02 Horecagroothandel koopt drie bedrijfspanden in Drachten
- 02-10-2024 10:45 Sligro huurt bedrijfspand van 4.675 m2 van Sagax
- 02-10-2024 09:57 Voormalig hoofdkantoor Vacansoleil in faillissementsverkoop
- 02-10-2024 09:48 Green Real Estate sluit vijf nieuwe huurovereenkomsten in winkelcentrum Rozenhof in Zaandam
- 02-10-2024 09:38 Zeeland trekt ruim 1,2 miljoen uit voor transformatie leegstaande panden naar woningen
- 02-10-2024 09:30 Lelystad en Centrada tekenen overeenkomst voor 78 sociale huurappartementen
- 02-10-2024 09:14 Farmaceut huurt kantoorruimte in Arnhem Building
- 02-10-2024 08:47 Edmond de Rothschild koopt bedrijfspand in Waalwijk
- 02-10-2024 00:00 De Hypotheker: Aantal hypotheekaanvragen door starters blijft stijgen
- 01-10-2024 16:30 Rijksvastgoedbedrijf verlengt huurovereenkomst voor kantoorruimte in Leeuwarden
- 01-10-2024 15:56 Hoogvliet huurt 1.598 m2 in winkelcentrum in Krimpen aan den IJssel
- 01-10-2024 15:30 Aannemingsbedrijf huurt 1.780 m2 bedrijfsruimte in Amsterdamse Houthavens
- 01-10-2024 15:03 Bierens Incasso Advocaten koopt kantoorgebouw in Amsterdam-Zuid
- 01-10-2024 14:52 Eazie huurt 172 m2 winkelruimte aan Nieuwendijk in Amsterdam
- 01-10-2024 14:48 Amphia verkoopt ziekenhuisterrein in Oosterhout aan NBU
- 01-10-2024 14:16 Topvacature: Senior WOZ-taxateur
- 01-10-2024 14:00 PTP Netherlands huurt distributiecentrum van 8.600 m2 op Rotterdamse Maasvlakte
- 01-10-2024 13:59 NSI en Eurocommercial kopen eigen aandelen in
- 01-10-2024 13:42 Verguisde vastgoedobligaties worden door lagere rente weer aantrekkelijk
- 01-10-2024 12:30 Aandeelhouders stemmen in met benoeming topman First Sponsor als RvC-lid
- 01-10-2024 12:27 Twee nieuwe partners voor Eversheds Sutherland
- 01-10-2024 12:15 Heeneman & Partners koopt deel winkelcentrum Anklaar in Apeldoorn
- 01-10-2024 11:56 Madeline Buijs: Niet alles kan overal in de woningbouw
- 01-10-2024 11:41 28 november: De Eindhovense vastgoedborrel
- 01-10-2024 10:54 New Energy Systems introduceert eigen EMS voor de zakelijke markt
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.