Het nieuwe erfpachtstelsel in Amsterdam: effecten op waardering en financiering

Het College van VVD, D66 en SP in de gemeente Amsterdam wil nog vóór de gemeenteraadsverkiezingen van maart 2018 het erfpachtstelsel hervormen. De eeuwigdurende erfpacht voor nieuwe gronduitgiften werd in de zomer van 2016 al zonder veel discussie ingevoerd. Anders is dat met de overstapregeling voor bestaande erfpachters. Daarvan werden de voorstellen begin januari vrijgegeven voor inspraak.

Dat leidde tot een heftig debat in de politiek, in de vastgoedwereld en onder de Amsterdamse erfpachter. Na enkele weken besloot wethouder Eric van der Burg de voorstellen terug te nemen en sindsdien wordt nagedacht over aanpassingen.

Centraal in het debat staat de volgende vraag: de gemeente spiegelt aan de erfpachters voor dat zij een zeer voordelige aanbieding krijgen, maar is dat wel zo? In dit artikel bespreken we de contouren van het nieuwe stelsel. We laten zien wat de gevolgen van de overstapregeling zijn voor individuele woningeigenaren, voor beleggers in huurwoningen en voor de sector commercieel vastgoed.

Van voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht
Alhoewel erfpacht in veel gemeenten voorkomt, is het stelsel in Amsterdam zeer veelomvattend. Sinds 1896 is vrijwel alle grond onder nieuwbouw in erfpacht uitgegeven, waardoor uitgezonderd de binnenstad en delen van de ring daaromheen vrijwel de hele stad op erfpacht staat.

De Amsterdamse variant is voortdurende erfpacht. Dat wil zeggen dat het erfpachtrecht doorlopend is, maar is ingedeeld in tijdvakken van 50 of 75 jaar. Gedurende dat tijdvak betaalt de erfpachter een jaarlijkse vergoeding, de canon. Na afloop van het tijdvak wordt de grondwaarde herzien en wordt een nieuwe canon vastgesteld. Afkoop voor een langere periode, bijvoorbeeld voor 100 jaar, is door de gemeente in het verleden slechts beperkt toegestaan.

Door de snelle stijging van de vastgoedprijzen, en doordat de canon in sommige oude contracten niet werd aangepast voor inflatie, leidt de zogenaamde canonherziening einde tijdvak tot enorme canonsprongen. Dat komt doordat de grondwaarde als residu wordt berekend. Wanneer de vastgoedwaarde sneller stijgt dan de bouwkosten, explodeert de residuele grondwaarde. Onderstaand gestileerd voorbeeld laat dit zien.

We veronderstellen een woning die bij uitgifte een grondquote van 25% kent: de stichtingskosten zijn 75% van de verkoopprijs. Verder veronderstellen we dat de stichtingskosten iets sneller stijgen dan de inflatie, die we op 2,0% stellen. Dat kan bijvoorbeeld komen door hogere kwaliteits- of milieueisen. Ook veronderstellen we dat de verkoopprijzen gemiddeld nog sneller stijgen dan inflatie. Dat is niet onrealistisch in een populaire stad als Amsterdam. Het gevolg is dat bij de herziening in jaar 50 de residuele grondwaarde ruim 11 keer “over de kop gaat”.

Wanneer na 50 jaar de grondwaarde opnieuw wordt vastgesteld, blijkt de grondquote meer dan 50% te zijn, oftewel meer dan de helft van de waarde van het vastgoed komt toe aan de grond. Bij voortdurende erfpacht geldt dan dat die geactualiseerde grondwaarde de basis voor de nieuwe vaststelling van de canon. Bij een gelijkblijvend canonpercentage wordt de nieuwe canon dan ook 12 keer hoger dan de oude canon.

Als de oude canon nu nog was geïndexeerd, had de erfpachter kunnen wennen aan de canonsprong. Hij zou dan immers 2,0% per jaar meer aan canon betalen, en het gat naar de herziene canon is dan ook nog groot, maar wel te overzien. Bij veel erfpachtrechten die sinds halverwege de jaren negentig van de vorige eeuw aan herziening toe waren, was echter sprake van een niet-geïndexeerde canon. Wanneer de langjarige prijsontwikkeling hoger is dan inflatie – wat voor woningen in Amsterdam zonder meer het geval is – zijn extreme canonsprongen het gevolg. Je kunt ook stellen dat de erfpachter jarenlang te goedkóóp heeft gewoond, maar dat neemt niet weg dat de canonschok groot is.

Dat wordt verergerd doordat de gemeente Amsterdam pas bij einde tijdvak communiceerde over de canonontwikkeling. Een tussentijds koper die een woning koopt waarvan het tijdvak over zeg tien jaar afloopt, kreeg geen indicatie van de nieuwe canon. In de prijsvorming was dan ook niet of nauwelijks verschil te zien tussen woningen op eigen grond en op erfpacht, met canonbetaling en met afgekochte canon, en met een tijdvak dat nog lang of juist kort loopt.

De overstapregeling
Vanaf midden jaren negentig, toen de eerste woningen het einde tijdvak bereikten, gaf dit veel onrust onder erfpachters. De gemeente deed enkele jaren voor einde tijdvak een eenzijdig voorstel, en als de erfpachter dat niet accepteert, kwam er een commissie van drie deskundigen. Die kwamen doorgaans op een veel lagere canonverhoging uit. Door de jaren heen zijn veel rechtszaken gevoerd, waarbij het recht van de gemeente om canonverhogingen door te voeren altijd overeind is gebleven.

Het college van VVD, D66 en SP dat in 2014 aantrad, besloot om eeuwigdurende erfpacht in te voeren. Daarbij wordt bij gronduitgifte de residuele grondwaarde vastgesteld. Hiervan wordt een canon vastgesteld, die vervolgens elk jaar met inflatie wordt geïndexeerd. Tijdvakken en de daarbij onvermijdelijke canonsprongen komen dan niet meer voor. De canon kan eeuwigdurend worden afgekocht. Eeuwigdurende erfpacht is voor nieuwe gronduitgiften ingevoerd in 2016.

Voor de bestaande erfpachters is dus in januari dit jaar een overstapregeling bedacht. Die komt er op neer, dat iedere woningeigenaar nu de keuze heeft: ofwel binnen het voortdurende stelsel blijven, ofwel direct overstappen naar eeuwigdurend. Bij de overstap blijft het lopende tijdvak ongemoeid. Wel wordt nu al de grondwaarde vastgezet voor de canonherziening einde tijdvak. Dat is de huidige residuele grondwaarde die voor de woning geldt, en die vervolgens ieder jaar wordt geïndexeerd met de werkelijke inflatie tot aan het einde van het lopende tijdvak.

De overstapregeling schematisch weergegeven. Bron: gemeente Amsterdam.

De erfpachter krijgt zo dus zekerheid over hoe in de toekomst die canon gaat lopen. Hij kan er voor kiezen direct alle toekomstige canonbetalingen af te kopen, of hij blijft de canon betalen die geldt en weet waar hij bij de canonherziening aan toe is.

De zekerheid over de canonontwikkeling moet het in theorie makkelijker maken om het effect van de canonbetaling tot uitdrukking te laten komen bij verkoop van de woning. Er is immers een zekere uitgaande kasstroom, en die kan bij de taxatie contant worden gemaakt. Ook is de afkoopsom bekend, en kan de erfpachter of de potentiële koper afwegen of hij die afkoopsom wil meefinancieren met de hypotheek.

Kritiek op de rekenwijze
De gemeente benadrukt dat het nieuwe systeem niet slechter is dan het bestaande. Immers, bij voortdurende erfpacht gaat de canon bij einde tijdvak omhoog, en bij eeuwigdurend ook. De rekenmethodiek is gelijk. De erfpachter hebben nu echter meer mogelijkheden: ze kunnen vroegtijdig de nieuwe canon vastzetten en de canonverplichting eeuwigdurend afkopen. Waarom is er dan toch veel kritiek onder erfpachter?

Dat komt vooral doordat de grote canonsprongen nu expliciet worden. De gemeente heeft een rekentool online (https://berekenuwoverstap.nl/) gezet, en iedere erfpachter kan nu zien wat in de toekomst zijn canonsprong wordt. Dat is logischerwijze nogal een schok. Waar tot op heden alleen de erfpachter die in een procedure canonherziening einde tijdvak zitten, wakker lagen van de canonsprong, kan nu ieder erfpachter zien wat er gaat gebeuren. En wie bij de aankoop van de woning geen correctie heeft toegepast voor toekomstige canonbetalingen, heeft al snel het gevoel te veel te moeten betalen.

Verder worden bezwaren gehoord over het canonpercentage. Dat wordt afgeleid van het algemeen rentepeil via een vaste formule en bedraagt op dit moment 2,39%. De rente is afgeleid van de rente op langlopende staatsobligaties, met een opslag voor risico en een afslag voor de verwachte inflatie. Dat laatste is nodig omdat de canon jaarlijks wordt geïndexeerd met inflatie.

Voordeel is dat dit canonpercentage ook eeuwigdurend is. De canon stijgt alleen met inflatie, maar wordt niet aangepast aan een stijgend rentepeil. De gemeente neemt daar een duidelijk risico over van de erfpachter. Maar dat is alleen een voordeel nu de rente laag is.

Stel dat over enkele jaren het rentepeil een stuk hoger ligt, en daarmee ook het canonpercentage voor eeuwigdurende erfpacht, dan zit de erfpachter die niet kan afkopen ook eeuwigdurend vast aan die hoge rente en daarmee die hoge canon. Hij heeft dan eeuwigdurend een hogere canon dan zijn buurman die voor een vergelijkbare woning overstapte naar eeuwigdurende erfpacht in een tijd van lage rentes.

Hoe pakten andere gemeenten het aan?
Bij andere erfpachtgemeenten die hun stelsels aanpasten, was het gebruikelijk een korting te geven om de overstap aantrekkelijk te maken.

Zo geldt in Utrecht bij de jongste overstapregeling een vergelijkbare systematiek als in Amsterdam, met het verschil dat de grondwaarde niet wordt geïndexeerd naar einde tijdvak. Dat komt volgens de gemeente Utrecht neer op een gemiddelde korting van 37%. In Rotterdam geldt een vergelijkbare systematiek. Den Haag koos er voor om de grondwaarde op 55% van de residuele waarde te stellen. Een korting dus van 45%.

Wat doet Amsterdam? De korting die wordt toegepast, is 10%. Dat was in het oude voortdurende systeem 25%. Daarbij geldt dat de residuele grondprijzen in Amsterdam logischerwijze hoger zijn dan in andere gemeenten: de woningprijzen zijn immers structureel hoger. Bij een hogere marktwaarde per m² ligt de residuele grondwaarde veel hoger, want de bouwkosten verschillen niet veel. Het gevolg is dat de afkoopsommen en de nieuwe canons erg hoog overkomen. Dat de gemeente voor overstappers in 2017 een tijdelijke extra korting geeft, zal niet iedereen overtuigen.

Gevolgen voor de eigenaar-bewoner
Voor een willekeurige eigenaar-bewoner leidt de overstapregeling tot lastig te beantwoorden vragen. De erfpachter weet wat de canon nu is, en hoe die zich ontwikkelt tot einde tijdvak. Dat is afhankelijk van het type algemene voorwaarden namelijk ofwel vlak, ofwel met inflatie, ofwel met inflatie min 1% per jaar. Stapt hij over op eeuwigdurend, dan wordt nu de residuele grondwaarde berekend, en die wordt met inflatie geïndexeerd. Als we er van uitgaan dat hij niet wil of kan afkopen, heeft hij dan wel zekerheid over wat bij einde tijdvak de canon wordt. Maar ja, als hij bij voortdurend blijft, krijgt hij dan dezelfde aanbieding, maar dan heeft hij nog de mogelijkheid de “drie deskundigen” aan het werk te laten. En die kwamen door de bank genomen op substantieel lagere grondwaarden en canons uit.

Ook is het onvoorspelbaar hoe de woningprijzen zich ontwikkelen. Wie zegt dat de huidige hoge VON-prijzen van meer dan € 5.000 per m² voor een woning in een leuke buurt in stand blijven? Als die inzakken, zakt de residuele grondwaarde dubbel zo hard. Aan de andere kant, als de verkoopprijzen snel blijven stijgen, zal de nieuwe grondwaarde bij einde tijdvak nog veel hoger uitkomen, dan wanneer die nu wordt vastgeklikt. Maar ja, misschien komt er in de toekomst wel een College van B&W die met hogere kortingen komt...

Kortom, de zittende erfpachter staat voor een lastige keuze. De potentiële koper van bestaande woningen heeft echter een groot voordeel. Hij kan op ieder moment in de online rekentool zien hoe de canonbetalingen gaan lopen en welke afkoopsom geldt. Dat maakt het veel makkelijker om daarover te onderhandelen. Ook de financiers zullen deze kennis gebruiken in het hypotheekaanbod, en de taxateurs gaan er ook rekening mee houden.

Gaandeweg zullen de prijzen van woningen op canon betalende erfpacht dus uiteen gaan lopen van die op eigen grond of eeuwigdurend afgekochte erfpacht. Heel snel zal dat wel niet gaan, en in een overspannen verkopersmarkt als nu in Amsterdam blijft het lastig onderhandelen. Voor de transparantie in de prijsvorming is het nieuwe stelsel echter ontegenzeggelijk positief.

Gevolgen voor de belegger in woningen
Voor een belegger in woningen geeft het nieuwe stelsel veel duidelijkheid. De canonsprong bij einde tijdvak is nu een vraagteken, en dat is lastig bij de waardebepaling en bij transacties, vooral als het einde tijdvak niet meer zover weg ligt. Bovendien kan een erfpachter op elk moment overstappen naar eeuwigdurend en de canonverplichtingen voor altijd afkopen. Aangezien de afkoopsom wordt berekend aan de hand van een disconteringsvoet die is gekoppeld aan het algemene rentepeil, wordt het interessant om te wachten tot de rente flink hoger is. Wie dan nog “liggende gelden” heeft, kan profiteren van de afkoopsom die dan logischerwijze veel lager uitvalt.

Gevolgen voor de belegger in commercieel vastgoed
Voor commercieel vastgoed zijn de spelregels anders. Het komt er op neer dat er geen standaard regeling is, maar dat alles via “maatwerk” loopt. Dat betekent onderhandelen met de gemeente. In de praktijk zien we dat bij commercieel vastgoed – denk aan kantoren, bedrijfshallen, winkels en hotels - maar ook zorgcomplexen en dergelijke het nieuwe tijdvak na 50 jaar zelden gehaald wordt. Meestal moet al eerder een grootschalige renovatie of transformatie plaatsvinden, en dan was de erfpachter al veroordeeld tot “maatwerk”-onderhandelingen.

De manier waarop die onderhandelingen vervolgens worden gevoerd, is wel voor verbetering vatbaar. Nu kan er pas worden onderhandeld over een nieuwe grondprijs wanneer er een min of meer concreet bouwplan is – denk aan niveau voorlopig ontwerp. Nemen we in gedachten een projectontwikkelaar die een bedrijfshal wil kopen op de plek waar de gemeente transformatie naar wonen aanmoedigt. Hij moet met de huidige eigenaar een prijs afspreken, maar hij weet nog niet hoeveel hij straks aan de gemeente moet betalen. Dat is lastig onderhandelen. Voor de bedrijfseigenaar-erfpachter is het ook lastig te weten hoeveel hij kan vragen voor zijn vastgoed. Wie de regels goed kent, kan wel een inschatting maken, maar in de praktijk is deze werkwijze alleen gunstig voor de adviseurs-branche.

Conclusie
Amsterdam is goed op weg om transparantie en duidelijkheid te bieden. Dat is in de wereld van woningeigenaren en beleggers een groot goed. Het nieuwe stelsel biedt duidelijkheid voor adviseurs, banken en taxateurs. De keerzijde van die transparantie is dat het voor erfpachter nu duidelijk is dat zij flink moeten betalen bij einde tijdvak. Dat was in het oude erfpachtstelsel ook al zo, maar het was nog nooit zo duidelijk.

Of het redelijk en wenselijk is een grotere korting te geven bij herziening van bestaande erfpachtrechten dan wat de gemeente aanbiedt, is een onderwerp van politieke besluitvorming. Daarover wordt na de felle inspraakreacties op de overstapregeling nog nagedacht door wethouder Van der Burg en zijn ambtenaren. Wij stellen enkel vast dat de geboden korting duidelijk lager is dan door vergelijkbare gemeenten is gehanteerd bij de overgang naar een gemoderniseerd stelsel, en ook lager dan Amsterdam tot op heden hanteerde.

Of de implementatie van het nieuwe eeuwigdurende erfpachtstelsel een succes wordt, is lastig te voorspellen. In de politieke arena zijn de kaarten nog niet geschud. Er komt een aangepast voorstel en mogelijk een referendum. De individuele eigenaar-bewoner, de belegger en de projectontwikkelaar doen er naar onze mening goed aan om de discussie nauwlettend te volgen en zich bij investeringsbeslissingen deskundig te laten informeren.

De auteurs Erwin Daalhuisen en Peter van Bosse werken voor Fakton.