Reasult en a.s.r. Vastgoed Vermogensbeheer: ‘Techniek vervangt nooit de mens’

Data-analyses, rekenmodellen en tools zijn belangrijk om de prestaties van a.s.r. Vastgoed Vermogensbeheer te verbeteren en de risico’s te verkleinen. Zo zegt CEO Dick Gort, maar de techniek vervangt nooit de mens of de noodzaak een goede strategie te ontwikkelen.

Nog maar zes jaar geleden vormde a.s.r. Vastgoed Vermogensbeheer een projectorganisatie met softwareleverancier Reasult om samen een antwoord te vinden op de toenemende vraag naar goede assetmanagement-informatie. Vandaag kunnen de researchers van a.s.r. Vastgoedvermogensbeheer zich geen wereld voorstellen zonder rekenmodellen van Reasult voor aankoop/verkoop-analyses, cashflow berekeningen, forecasts en scenarioanalyses.

Vooruitkijken
“We hebben de ambitie onze zaken goed voor elkaar te hebben. De afgelopen jaren hebben we veel geïnvesteerd in onze researchafdeling om echt vanuit kennis, trends en objectieve data te komen tot strategieën voor onze fondsen op gebied van kantoren, winkels, woningen en onze agrarische beleggingen”, aldus Gort. “Beleggers zijn gewend om vooruit te kijken. Met data, analyses en zelf ontwikkelde tools zijn we steeds beter in staat te voorspellen waar het in Nederland gebeurt en waar niet.”

Bart Louw, hoofd research & strategie, schetst de drie hoofdelementen voor het bepalen van de strategie. “Allereerst analyseren wij tamelijk gedetailleerd de markt. Vroeger deden we dat vooral op het niveau van gemeenten, maar tegenwoordig doen we dat op buurt- of nog beter locatieniveau. Daarbij maken we onderscheid naar segmenten. Voor de winkelmarkt beschouwen we binnensteden apart, maar wij classificeren ook wijkwinkelcentra en we beschikken over een supermarktscan. Voor kantoren hanteren we in de zoektocht naar de beste locaties een speciaal kantorenlocatiefilter. Daarmee kunnen we meer dan tweehonderd locaties analyseren en met elkaar vergelijken. Daar hangt bijvoorbeeld niet alleen informatie achter over economie en demografie, maar marktinformatie over opname, leegstand en huurniveaus heeft daarin ook een plek gevonden.”

Marktgevoel
Daarnaast kent a.s.r. Vastgoed Vermogensbeheer per vastgoedsegment een eigen ‘asset analyses tool (AAT)’. “Met onze beheerders en assetmanagers kijken we op objectniveau naar het marktgevoel: locatie, leegstand en huurontwikkeling,” aldus Louw. “We doen veel vastgoed-economische berekeningen. Daar komt Reasult om de hoek kijken. Met behulp van hun software maken we een keer per kwartaal ‘een foto’ van de bestaande portefeuilles en bijbehorende prognoses. De termijn wordt overigens korter. We gaan richting maandrapportages. Elke vijfde werkdag van de maand worden de nieuwe huurovereenkomsten toegevoegd. Onze assetmanagers krijgen daarmee beter inzicht in de financiële prestaties van een bepaald object. Die informatie kan vervolgens worden doorgetrokken naar de hele portefeuille.”

Dick Gort is blij met het goede inzicht in de markt. Maar tegelijkertijd benadrukt hij het onverminderde belang van het inzicht van zijn medewerkers. “Persoonlijk contact geeft ook informatie. Die individuele kennis over vraag en aanbod zetten we altijd naast onze objectieve analyse. Uiteindelijk gaat het om de combinatie.” Voor dwaalsporen door subjectief menselijk handelen is hij niet bezorgd. “Onder elk van onze fondsen ligt een driejarig businessplan. Dat plan wordt elk jaar opnieuw vastgesteld. Daaraan zijn de uitkomsten van onze researchactiviteiten en de strategie gekoppeld. Neem ons winkelfonds; wij beleggen in de twintig beste winkelsteden. De top twintig van vandaag ziet er wellicht over vijftien jaar heel anders uit. Elk jaar opnieuw maken we een stedenselectie. De verwachtingen over economische groei waarden daarbij gecombineerd met onze kennis over actuele ontwikkelingen.”

Indrukwekkend
Nu al investeert a.s.r. Vastgoed Vermogensbeheer volgens Gort ‘een indrukwekkende hoeveelheid geld’ in haar it-platform. “Dat kan omdat we met de uitkomsten onze prestaties kunnen verbeteren. En het belang van goede data-analyses zal alleen maar verder toenemen. Dat geldt voor ons, evengoed als voor onze collega vermogensbeheerders: de combinatie van tools zal bepalen wie het in de sector goed doet en wie de schaal zal maken die in de toekomst nodig is.”

Hoe kan een softwareleverancier inspelen op die wellicht oneindige vraag naar nieuwe informatietoepassingen?

Louw: “We zijn continu met elkaar in gesprek over de vraag wat in de toekomst mogelijk en nodig is. We zouden op termijn graag onze taxatieprogramma’s koppelen aan onze assetmanagementsoftware. We willen ook graag al onze informatie koppelen aan een geo-informatiesysteem. Voor onze agrarische tak kennen we al een grondprijsmonitor. Onze rentmeesters in het veld hebben de beschikking over de meest recente marktinformatie. We zien een trend, dat door alle koppelingen met diverse bronsystemen informatie steeds vaker real-time beschikbaar is. Voor ons woningfonds willen we dergelijke informatie ook beschikbaar krijgen. Het lijkt mij ook interessant het internet geautomatiseerd te ontginnen. Dat zou ons bijvoorbeeld in staat stellen het nieuws over retailers beter te volgen.”

Geen spanningsveld
Van een spanningsveld tussen elkaar beconcurrerende afnemers is volgens Gort geen sprake. “Hoe meer klanten Reasult heeft, hoe beter het voor ons als gebruiker is.” Zo worden de vraag naar en ervaringen met nieuwe modules in gezamenlijke werkgroepen van verschillende klanten besproken. “Als de kennis breder verspreid wordt, dan worden we als sector slimmer”, aldus Gort. “We winnen het spel niet als wij wel over een super goede tool beschikken en de concurrent niet. Wij willen als het enigszins kan wel voor op lopen, maar daarmee worden we niet de enige vastgoedvermogensbeheerder in het land. De mensen maken het verschil.”