Herontwikkeling van vastgoed, de BTW als straf

De bewindslieden maken op dit moment goede sier met de ene crisismaatregel na de andere. Het renoveren en herstellen van de woning valt onder het verlaagde BTW-tarief, waarmee wordt beoogd de woningmarkt een impuls te geven. Deze maatregel kent direct al een einddatum van 1 juli 2011, waardoor het effect beperkt zal zijn. De vraagt dringt zich op waarom er niet meer structurele maatregelen worden genomen. Maatregelen die óók sympathiek ogen, maar bovenal een gunstige uitwerking hebben op zowel de leegstaande kantoren als de woningmarkt. Ofwel: schaf de integratieheffing in de BTW af! De integratieheffing betekent hier dat er BTW moet worden afgedragen als een pand wordt vervaardigd dat gebruikt wordt voor BTW-vrijgestelde prestaties.

Een voorbeeld: Wat maakt die integratieheffing zo vervelend? Stel een ondernemer is eigenaar van een kantoorpand, met een waarde van € 2.000.000. Het pand is leeg komen te staan en onze ondernemer weet geen nieuwe huurders aan te trekken. Op deze locatie zou een appartementengebouw met goedkope woningen goed passen. Sterker nog: met een verbouwing van € 1.000.000 ontstaan er dertig wooneenheden waar de huurmarkt behoefte aan heeft. Doordat de verbouwing leidt tot een nieuw vervaardigd onroerend goed, moet de ondernemer over de voortbrengingskosten de BTW afdragen, ofwel 19% van € 3.000.000 is € 570.000. Daar staat dan wel tegenover dat hij de BTW op de verbouwing van € 190.000 in aftrek mag brengen. Per saldo krijgt hij dus wel nog te maken met een extra BTW last van € 380.000. De extra investering in de verbouwing kost dus geen € 1.190.000 maar € 1.570.000! De BTW op de verbouwing zelf (€ 190.000) drukt dus op deze ondernemer maar hij moet ook nog eens 19% BTW (€ 380.000) afdragen over de waarde van het oude pand.

Knelpunten
In dit voorbeeld is uitgegaan van een ingrijpende verbouwing, die leidt tot zogenaamd nieuw vervaardigd onroerend goed. Dat is de eerste voorwaarde voor toepassing van de integratieheffing. Hiervan is niet direct sprake bij een kleine verbouwing, maar wel als bestemming, functie en uiterlijk wijzigen. Een exacte grens is hiervoor niet te geven, maar bij de verbouwing van kantoren tot woningen is de integratieheffing vaak van toepassing.

Onbelaste prestaties voor de BTW
De tweede voorwaarde is dat de ondernemer het nieuwe pand gebruikt voor onbelaste prestaties zoals de verhuur van woonruimte. Het creëren van woonruimte is vanuit allerlei perspectieven zeer gewenst. De leefbaarheid van steden is gebaat bij gebruik van gebouwen in plaats van leegstand en verloedering. De verhuur is natuurlijk niet altijd een vrije keuze geweest. Liever had de ondernemer zijn woningen gewoon verkocht. De ondernemer die zijn nieuwe woningen niet kan verkopen en dan maar in arren moede besluit deze te gaan verhuren, loopt dus ook tegen de heffing aan.

Waarom is er een integratieheffing?
De integratieheffing is bedoeld om concurrentievervalsing te voorkomen tussen vrijgestelde ondernemers, die zelfgemaakte goederen gebruiken en vrijgestelde ondernemers, die dit niet doen. Als een vrijgestelde ondernemer eigen bouwgrond gebruikt, hoeft hij over de grond geen BTW te betalen. Een vrijgestelde ondernemer die de grond moet kopen, betaalt hier wel BTW over en kan deze niet aftrekken als voorbelasting. Om deze ongelijkheid te voorkomen, betalen ondernemers BTW als zij zelfgemaakte goederen gebruiken voor vrijgestelde omzet, aldus de website van de Belastingdienst.

Redding nabij?
Het Gerechtshof in Den Haag heeft in 2009 bepaald dat de integratieheffing deels strijdig is met de Europese BTW-Richtlijn. De Advocaat-generaal bij de Hoge Raad denkt daar in mei 2010 anders over en concludeert dat de bepaling goed past binnen het raamwerk van de BTW-Richtlijn. Het stellen van zogenaamde prejudiciële vragen aan het Europese Hof van Justitie vindt de Advocaat-generaal ook niet nodig. Zij adviseert aan de Hoge Raad om de zaak dus zelf af te doen en de integratieheffing in stand te laten.

Conclusie
De kans is erg groot dat de Hoge Raad de integratieheffing in stand laat. Als de rechtspraak geen soelaas biedt, kan alleen de politiek nog een nieuwe richting geven. Misschien is het maatschappelijk effect van de leegstaande kantoren dan voldoende om de integratieheffing toch maar te schrappen.

Jos Philips, BTW-adviseur HLB Van Daal & Partners te ‘s-Hertogenbosch