Vastgoedmarkt lijkt zich weer te herstellen

De Europese prime-vastgoedmarkt laat vanaf medio 2009 weer een krachtig herstel zien. Met als gevolg dat beleggers afgelopen zomer pas op de plaats maakten. Een tijdelijke situatie, volgens CB Richard Ellis (CBRE). Na de daling van de yields op staatsobligaties is prime-vastgoed volgens de internationale makelaar namelijk verhoudingsgewijs aantrekkelijk. In het derde kwartaal van 2010 was het transactievolume op de Europese vastgoedmarkt 23,1 miljard euro.

Grote verschillen
Dat is een lichte daling ten opzichte van de 24,6 miljard euro in het tweede kwartaal. Vergeleken met een jaar terug is er echter nog altijd sprake van een flinke toename van 24%. Binnen Europa zijn de verschillen echter groot:

* Scandinavië en Centraal- en Oost-Europa zagen het beleggingsvolume ruimschoots verdubbelen
* De Benelux, Italië en Spanje-Portugal lieten een daling optekenen

In Centraal- en Oost-Europa was Polen goed voor meer dan de helft van het beleggingsvolume van in totaal ruim 1,5 miljard euro. Het vertrouwen in Polen, dat als enige binnen Europa een recessie wist te voorkomen, is groot en het land behoort voor veel vastgoedbeleggers inmiddels tot de kernmarkten.

Waardestijgingen
Het Verenigd Koninkrijk, de grootste commerciële vastgoedmarkt in Europa, registreerde in het derde kwartaal een 14% hoger beleggingsvolume van 8,8 miljard euro. De twee andere grote Europese vastgoedmarkten Duitsland en Frankrijk zagen beleggers ook massaal terugkeren met een volumestijging tot:

3,7 miljard euro (+35%) in Duitsland
2,3 miljard euro (+39%). in Frankrijk

Naast de gebruikelijke seizoensinvloeden schrijft CBRE de lichte daling van het volume in het derde kwartaal toe aan onder meer de toenemende economische onzekerheden en aangekondigde bezuinigingsmaatregelen van overheden in Europa. Het verruimende overheidsbeleid heeft plaats moeten maken voor bezuinigingen.

Op dit moment is het nog onduidelijk hoe dit uitpakt voor de gebruikersmarkten. Sommige investeerders stellen daardoor beslissingen uit totdat zij hier een beter beeld van krijgen. Verder maant de krachtige prijsontwikkeling van eersteklasvastgoed in het voorbije jaar tot enige voorzichtigheid.

Recordniveaus
De snelheid waarmee de prijzen zijn hersteld, wordt in de markt als onhoudbaar gezien. De prijsstijging is dan ook afgenomen, in het bijzonder in markten waar de prijzen het sterkst zijn opgelopen zoals Londen en Parijs.

Tegelijkertijd zaten staatsobligaties in het voorbije jaar in de lift. In de afgelopen zomermaanden daalde de yields op staatsobligaties verder, waarbij de rente op tienjarige Duitse staatsleningen even een laagterecord bereikte van 2,2%. Dit vergroot volgens CBRE de relatieve aantrekkelijkheid van prime-vastgoed.

Het verschil tussen de yields op prime-vastgoed en staatsleningen is zelfs weer teruggekeerd naar recordniveaus. En dit biedt uitzicht op een verdere waardestijging van prime-vastgoed met lange stabiele huurcontracten. Voorlopig blijft de focus van vastgoedbeleggers gericht op het prime-gedeelte van de markt.

Niet alleen zijn banken in feite alleen bereidwillig om leningen te verstrekken voor eersteklasvastgoed, ook op de gebruikersmarkt is er sprake van een duidelijke voorkeur voor dit type vastgoed. Doordat ontwikkelingsactiviteiten zijn teruggeschroefd, kan juist in het topsegment een tekort aan aanbod ontstaan.

Eerste klas
Dit heeft tot gevolg dat de polarisatie tussen secondair en eersteklas-vastgoed, zoals in de voorbije anderhalf jaar te zien was, voorlopig doorzet. Deze ontwikkeling is goed zichtbaar in de Britse vastgoedmarkt, waar prime-vastgoed sinds juni vorig jaar met meer dan 25% in waarde is gestegen en secondair vastgoed over het algemeen vlak bleef.

Sterker nog, in sommige segmenten trad een waardedaling op. Voor anti-cyclische beleggers biedt het recordhoge rendementsverschil tussen secondair en prime-vastgoed juist kansen. En niet alleen in het Verenigd Koninkrijk, maar in heel Europa.

Aangezien de secondaire vastgoedmarkten meer zijn blootgesteld aan de ontwikkelingen in de gebruikersmarkt kijken beleggers daarbij vooral naar landen waar de economie zich het sterkst herstelt. In West-Europa zijn het volgens CBRE vooral Duitsland en Scandinavië die daarvan de komende maanden kunnen profiteren.

--------------------------------------------------------------------------------
Gerdo de Jager is initiatiefnemer en oprichter van Beurswaage Fondsanalisten. Beurswaage verschaft onafhankelijke informatie aan zowel particuliere als professionele beleggers over niet-beursgenoteerde beleggingsinstellingen met de nadruk op beleggingen in vastgoed. De observaties van De Jager zijn op persoonlijke titel geschreven en mogen niet worden gelezen als advies.