Inzicht in vastgoedrisico’s gaat verder dan bevindingen van Algemene Rekenkamer

De Algemene Rekenkamer publiceerde op 6 oktober van dit jaar het rapport 'Vastgoed universiteiten Deel 1: Financieel toezicht op de sector'. Volgens de Rekenkamer bieden jaarverslagen en de daarin opgenomen continuïteitsparagraaf slechts een beperkt inzicht in vastgoedrisico’s bij universiteiten. Hierdoor bestaat de kans dat een universiteit, maar ook toezichthoudende instelling, vastgoedrisico’s te laat op het spoor komt. Dit artikel gaat verder dan de continuïteitsparagraaf en geeft handvatten voor verdieping en verbreding zoals aanbevolen door de Algemene Rekenkamer.
  
Sinds 2013 zijn universiteiten verplicht een continuïteitsparagraaf op te nemen in het jaarverslag. Daarin wordt onder andere gekeken naar de ontwikkeling van de financiële draagkracht van een universiteit. Maar ook naar de invloed van investeringen in huisvesting op financiële ratio’s zoals solvabiliteit en liquiditeit. Volgens de Algemene Rekenkamer verschaft de continuïteitsparagraaf echter onvoldoende inzicht in vastgoedrisico’s, waardoor Raden van Toezicht, controlerende accountants en toezichthouders worden beperkt in hun werkzaamheden. De Rekenkamer adviseert daarom om:
- De vergelijkbaarheid en informatiewaarde in de continuïteitsparagraaf van de jaarrekening te verhogen door het stellen van nadere eisen;
- Per instelling uitgebreide risicoprofielen op te stellen om vastgoedrisico’s tijdig op het spoor te komen;
- De accountantscontrole met betrekking tot de continuïteitsparagrafen goed te monitoren.

Het advies van de rekenkamer betekent dat moet worden bepaald wat de nadere eisen op de continuïteitsparagraaf inhouden, hoe uitgebreide risicoprofielen per instelling moeten worden opgesteld en hoe de onderwijsinspectie de accountantscontrole met betrekking tot de continuïteitsparagraaf kan monitoren.

Nadere eisen aan rapportage  
De continuïteitsparagraaf is sterk financieel van aard waarin voornamelijk wordt gekeken naar financiële ratio’s. Echter, vastgoedrisico’s omvatten meer dan alleen financiële kengetallen en gaan dus verder dan de continuïteitsparagraaf. Om als vastgoedorganisatie inzicht te krijgen in de vastgoedrisico’s en om deze beter te beheersen is het raadzaam nadere eisen te stellen aan rapportage over:
- De vastgoedportefeuille; waarin onder andere vastgoedstrategie, risicomanagement, duurzaamheid, de gebruikers, het object en flexibiliteit centraal staan;
- De vastgoedwaarde; waarbij niet alleen de boekwaarde maar onder andere ook de gebruikerswaarde en de marktwaarde van belang zijn;
- De vastgoedfinanciën; de vastgoedorganisatie kan naast solvabiliteit en liquiditeit ook sturen op andere financiële ratio’s, zoals rentabiliteit, DSCR, ROI etc.

Door het stellen van nadere eisen aan de vastgoedrapportage vanuit bovenstaande invalshoeken wordt de vergelijkbaarheid en de informatiewaarde van vastgoedrisico’s (en kansen) vergroot.

Risicoprofielen zijn afhankelijk van zes risicocategorieën
Uitgebreide risicoprofielen kunnen het best op een uniforme wijze worden opgesteld door uit te gaan van de zes wereldwijd veel gebruikte risicocategorieën:

* Ontwikkelrisico’s
* Operationele risico’s
* Locatierisico’s
* Externe & wetgevingsrisico’s
* Financieel beleidsrisico’s
* Imagorisico’s

Op basis van deze zes risicocategorieën kan elke universiteit haar eigen risicoprofiel in kaart brengen. Als alle universiteiten op dezelfde manier hun risicoprofiel opstellen is het mogelijk om de risicoprofielen te benchmarken, wat het inzicht in risicoperceptie ten goede komt.

De interne organisatie staat voorop     
Meer inzicht hebben in vastgoedrisico’s dient niet alleen ter verantwoording aan toezichthoudende en controlerende instanties. Het dient bovenal de beheersing en sturing van deze vastgoedrisico’s voor de interne (vastgoed)organisatie. Als de interne organisatie de vastgoedrapportage, planning & controle, het risicomanagement en de organisatieprocessen van het vastgoed op orde heeft, dan draagt het vastgoed maximaal bij aan de beleidsdoelstellingen en ambities van de universiteit. Als risicomanagement ten behoeve van de interne organisatie voorop staat, zijn externe organisaties beter in staat te monitoren.

De universiteit is zelf verantwoordelijk             
Het is voor de vastgoedorganisatie van de universiteit een gezonde ambitie om meer inzicht te hebben in vastgoedrisico’s. Zoals aangegeven in het rapport van de Algemene Rekenkamer is een universiteit allereerst zelf verantwoordelijk voor het management van hun vastgoedrisico’s. Het is voor iedere universitaire vastgoedorganisatie wenselijk inzicht te krijgen in hun volwassenheid op het gebied van vastgoedrisicomanagement. De volwassenheid is afhankelijk van zes bedrijfsaspecten:

* Strategie & Beleid
* Leiderschap
* Betrokkenheid
* Verankering in de organisatie
* Procedures
* Middelen

Door bovenstaande bedrijfsaspecten in de huidige situatie te vergelijken met een gewenst ambitieniveau, kan een verbeterplan worden opgesteld voor het risicomanagementproces. Net als in andere branches is het voor universiteiten aan te raden om hierbij gezamenlijk op te trekken met andere universiteiten. Hierdoor wordt onderlinge vergelijking en daardoor kennisontwikkeling en -uitwisseling mogelijk.

Dit artikel is geschreven door Ruben Bartelink, Dennis van Dijk en Kees Rezelman adviseurs Huisvesting & Vastgoed bij AT Osborne.