Advocaat: ‘Schriftelijkheidsvereiste is z’n doel voorbijgeschoten’
In verschillende branches is het gebruikelijk dat partijen elkaar de hand schudden op een zojuist gesloten deal. Het aloude adagium, ‘een man een man, een woord een woord’, geldt onverkort. In de overspannen (Amsterdamse) huizenmarkt heeft dit adagium inmiddels veel aan betekenis ingeboet. Een pleidooi van advocaat Daniel van den Bergh van Pact Advocaten voor afschaffing van het schriftelijkheidsvereiste voor verkopers bij koopovereenkomsten tussen consumenten.
Woningverkopers die een hogere bieding van een derde gegadigde ontvangen weten zeer regelmatig onder gemaakte afspraken uit te komen door het doen van een beroep op het zogenoemde ‘schriftelijkheidsvereiste’ van artikel 7:2 lid 1 BW. In bepaalde gevallen leidt dit – zo leert de praktijk – tot schrijnende uitkomsten voor particuliere kopers. In dit artikel pleit ik daarom om voor afschaffing van het hiervoor bedoelde schriftelijkheidsvereiste voor verkopers bij koopovereenkomsten tussen consumenten.
Koop lijkt rond maar....
In onze advocatenpraktijk worden wij zeer regelmatig geconfronteerd met consumentenkopers van onroerend goed die, na het uitbrengen van het hoogste bod, een bevestigingsmail van de makelaar hebben ontvangen; de koop lijkt helemaal rond, maar vervolgens blijkt niets minder waar. De kopers ontvangen binnen enkele dagen een e-mail van de makelaar van verkoper met de mededeling dat er inmiddels een hogere bieding is ontvangen van een derde koper, met daarbij de vraag of de kopers hier tegen willen opbieden. Willen de kopers dat niet, dan is de deal van tafel. In de praktijk ben ik schrijnende gevallen tegengekomen; kopers die tot drie keer toe hun bod verhoogden naar aanleiding van hogere biedingen door derde partijen, maar uiteindelijk de koop niet rond kregen. Deze gang van zaken lijkt op het eerste oog onjuist en oneerlijk. Partijen zijn op alle punten tot overeenstemming gekomen en de koop is bovendien schriftelijk bevestigd. Mag een verkoper zich dan nog wel terugtrekken?
Beide partijen dienen de kooppvereenkomst te tekenen
Het antwoord op voormelde vraag luidt in beginsel bevestigend. Artikel 7:2 lid 1 BW bepaalt namelijk dat de koop van een woonhuis door een particuliere koper schriftelijk dient te worden aangegaan. De koper wordt nog niet gebonden door ‘slechts’ mondelinge overeenstemming met de verkoper, maar binding ontstaat pas wanneer de koopovereenkomst door beide partijen getekend is. Geen uitgemaakte zaak was het of (ook) de verkoper zich op dit zgn. ‘schriftelijkheidsvereiste’ kon beroepen.
De Hoge Raad beantwoordt deze vraag in 2011 met een arrest waarin hij oordeelt dat het schriftelijkheidsvereiste niet alleen voor consument-kopers, maar ook voor consument-verkopers, die verkopen een aan consument-koper, geldt. Dat houdt in dat ook een verkoper zich nog kan onttrekken aan de onderling bereikte wilsovereenstemming, zolang deze niet schriftelijk in de koopovereenkomst is vastgelegd. Redengevend was voor de Hoge Raad dat het schriftelijkheidsvereiste, als alleen de consument-koper daar een beroep op zou kunnen doen, zou zorgen voor een oneigenlijk voordeel zouden hebben ten opzichte van hun verkoper.
Redelijkheid en billijkheid
De Hoge Raad stelt dat slechts onder zeer bijzondere omstandigheden een beroep op het vormvoorschrift van 7:2 lid 1 BW door de verkoper naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar kan zijn. Opvallend genoeg kwalificeert de Hoge Raad het geval waarin een verkoper die na het bereiken van overeenstemming met de koper een hoger bod ontvangt van een derde partij, in beginsel niet als een bijzondere omstandigheid die maakt dat de verkoper niet langer vrij is om onder de bereikte wilsovereenstemming uit te komen. De bijzondere omstandigheden worden voor het overige niet nader geduid door de Hoge Raad, maar het staat wel vast dat een hogere bieding van een derde niet voldoende wordt geacht door de Hoge Raad.
Vreemd
Deze beslissing doet op het eerste gezicht vreemd aan. Een hogere bieding van een derde partij is immers een omstandigheid die zich duidelijk in de risicosfeer van de verkoper bevindt, maar in de praktijk blijkt dat de koper daar thans de dupe van wordt. Wanneer men de vergelijking trekt met commerciële transacties met professionele partijen, waarbij het schriftelijkheidsvereiste niet geldt, kan niet anders dan geconcludeerd worden dan dat juist de consument-verkopers thans een (onwenselijk) sterke onderhandelingspositie hebben verkregen. Een vermeldenswaardig detail is overigens dat de Advocaat-Generaal bij voormeld Hoge Raad arrest contrair adviseerde.
De uitspraak had aanvankelijk weinig impact in de afgezwakte woninggoedmarkt, maar in de huidige tijden (met name in de overspannen Amsterdamse woningmarkt) wordt deze uitspraak gebruikt door verkopende partijen en hun makelaars gebruikt, en komt het dus ook met regelmaat voor dat verschillende kopers door de verkoper tegen elkaar worden uitgespeeld, teneinde een zo hoog mogelijke verkoopprijs te realiseren. Hoewel de Hoge Raad een dergelijke gang van zaken niet uitdrukkelijk heeft goedgekeurd, zijn, dankzij het arrest, de deuren inmiddels wel wagenwijd opengezet voor verkopers die zich aan dergelijke praktijken “schuldig” maken. De praktijk illustreert dan ook dat de Hoge Raad de gevolgen van het arrest lijkt te hebben onderschat.
Onwenselijk
Naar mijn mening is het onwenselijk dat juristen/advocaten thans dienen te (be)oordelen hoe vaak een verkoper een koper kan ‘dwingen’ tot een hogere bieding, alvorens gesteld kan worden dat die verkoper naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar handelt. Het lijkt mij daarom dat de status quo op korte termijn moet veranderen. Een uitspraak van de Hoge Raad laat mogelijk nog lang op zich wachten, zodat makelaarsverenigingen wellicht de handen ineen kunnen slaan. Zij zouden een belangrijk signaal aan de aangesloten makelaars kunnen afgeven door middel van het opstellen van duidelijke spelregels met betrekking tot het laten opbieden van potentiele kopers met wie reeds (mondeling) overeenstemming is bereikt.
Daniel van den Bergh is advocaat bij Pact Advocaten in Amsterdam.
Laatste nieuws
- 23-08-2024 14:20 Grote beleggers investeren nauwelijks in nieuwe woningen, maar Wbh niet grootste issue
- 23-08-2024 13:43 Weg vrij voor deelgebied 5 in Merwedekanaalzone: Tot 4.250 woningen mogelijk
- 23-08-2024 12:27 Alex Invest koopt winkelruimte in Woonmall Alexandrium
- 23-08-2024 11:26 Opmerkelijk: Voor dit nieuwbouwproject zijn 'incentives' nodig om kopers te trekken
- 23-08-2024 11:06 Raad van State stelt bezwaarmakers tegen 250 woningen in Tilburg in ongelijk
- 23-08-2024 09:21 Starters vragen vaker naar familiehypotheek en schenkingsvrijstelling, na afschaffing jubelton
- 23-08-2024 08:48 CBS over detailhandel: Non-food sector groeit, omzet supermarkt daalt
- 22-08-2024 16:42 IVBN-directeur: ‘Woningmarkt heeft heel fragiel punt bereikt, overheid moet nu stimuleren’
- 22-08-2024 16:12 Ondernemers en investeerders die elkaar helpen is de bewezen kracht van Mogelijk
- 22-08-2024 14:00 Bestemmingsplan voor 48 appartementen in Geldermalsen onherroepelijk
- 22-08-2024 11:31 Hightechbedrijf huurt 1.370 m2 in Eindhoven
- 22-08-2024 10:21 Scapino opent winkels in vier oude panden van Bristol
- 22-08-2024 09:19 Huurders blijven vaker zitten door achterblijvend aanbod van topkwaliteit kantoorruimte
- 22-08-2024 08:42 Twee nieuwe huurders voor City Center Tilburg
- 22-08-2024 08:42 Sam Heijkoop en Marnix Uri naar VanWonen
- 22-08-2024 06:00 Boissevain: DNB, geef banken de ruimte hun marges op peil te houden
- 22-08-2024 00:00 Koopwoningen bijna 11 procent duurder, grootste stijging in twee jaar
- 21-08-2024 18:57 Jos Baeten (a.s.r.): ‘Helft van onze woningportefeuille komt door huurwet in gereguleerde segment’
- 21-08-2024 15:57 Voormalig bankgebouw in Driebergen mag getransformeerd worden naar woningen
- 21-08-2024 14:03 Gemeenteraad Maashorst aan zet voor bijna 100 woningen
- 21-08-2024 12:51 A.s.r. investeert niet in nieuwe huurwoningen door Wet betaalbare huur
- 21-08-2024 12:13 Meierijstad geeft groen licht voor bouw flexwoningen voor 500 arbeidsmigranten
- 21-08-2024 11:32 Elan Wonen trekt stekker uit plannen voor verdichting in Haarlem-Meerwijk
- 21-08-2024 10:56 StartDock huurt ruim 1.800 m2 aan Keizersgracht in Amsterdam
- 21-08-2024 10:47 Ronald van der Zalm keert terug naar Cushman & Wakefield
- 21-08-2024 10:06 Montea boekt in Nederland 22 miljoen omzet in eerste helft van het jaar
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.