De huuropzegging bij de nieuwe Wet Doorstroming Huurmarkt

Hoe regelen woningverhuurders dat de huurovereenkomst in het eerste jaar niet kan worden opgezegd? Advocate Brigitte Vanatova van FORT advocaten dook in het ROZ-model en komt met een nuttig advies.

Op 1 juli 2016 is de Wet Doorstroming Huurmarkt in werking getreden. Vóór die datum gebruikten veel verhuurders een standaard ROZ-model huurovereenkomst voor woonruimte (versie 30 juli 2003). Op dit moment is dit nog steeds de meest recente (gepubliceerde) versie op de website van ROZ.

Wat zegt het ROZ-Model nu?
In dat ROZ-model is in artikel 3.1 vermeld dat de huurovereenkomst aangegaan is voor de duur van één jaar en dat tijdens deze periode partijen deze huurovereenkomst niet tussentijds kunnen opzeggen. Verder is in artikel 3.1 vermeld dat indien een bepaalde tijd (in dit geval één jaar) verstrijkt zonder opzegging tegen het einde van de bepaalde tijd, de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd doorloopt.

Het effect van een dergelijke huurovereenkomst is dat de huurder gedurende het eerste jaar niet tussentijds kan opzeggen. Dit heeft tot gevolg dat de verhuurder gedurende het eerste jaar zeker is van de huurinkomsten.

Is het ROZ-model bestendig genoeg?
De vraag is of verhuurders door de invoering van de Wet Doorstroming Huurmarkt nog steeds met hun huurders kunnen overeenkomen dat de huurder gedurende het eerste jaar niet tussentijds op kan zeggen, zoals in het ROZ-model opgenomen. Of geldt het ROZ-model nu als een tijdelijke huurovereenkomst van één jaar waarbij de huurder op grond van de nieuwe wettelijke regeling wel tussentijds op kan zeggen? Hierover verschillen de meningen.

Om te bewerkstelligen dat de huurovereenkomst het eerste jaar niet kan worden opgezegd, kunnen verhuurders naar mijn mening een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd sluiten met een termijn van één jaar waarbij wordt afgesproken dat de termijn van één jaar als een ‘minimumtermijn’ geldt.

Dit betekent dat de ‘bepaalde termijn’ die het ROZ-model hanteert vervangen wordt door de ‘minimumtermijn’. Dit om onnodige discussies en verwarring te voorkomen. Naar mijn mening is het ook mogelijk dat verhuurders een andere term of omschrijving gebruiken, maar het moet glashelder zijn dat partijen beogen dat de huurovereenkomst gedurende één jaar niet tussentijds opgezegd kan worden. Ook is het raadzaam om in de huurovereenkomst zekerheidshalve te vermelden dat partijen niet opteren voor tijdelijke verhuur zoals genoemd in de nieuwe wettelijke regeling. Uit de toelichting op de Wet Doorstroming Huurmarkt valt namelijk niet af te leiden dat de wetgever heeft bedoeld om overeenkomsten voor bepaalde tijd die niet tussentijds opzegbaar zijn te verbieden of niet langer mogelijk te maken.|

Conclusie
Op dit moment is er nog geen rechtspraak voor handen, maar de praktijk zal uitwijzen of met dergelijke aanpassingen de huurder gedurende het eerste jaar niet op kan zeggen.

Brigitte Vanatova werkt voor FORT Advocaten