Waarom is er een tekort aan nieuwbouwwoningen?
Tijdens de afgelopen vakantieweken werden we geconfronteerd met nieuwsberichten die op het eerste gezicht wat tegenstrijdig lijken. De ontwikkeling van de woningmarkt lijkt in alle opzichten structureel positief; de verkopen nemen toe en ook de prijzen stijgen. In sommige gebieden is de prijsdaling als gevolg van de vastgoedcrisis alweer bijna ingelopen. Mede door deze ontwikkelingen blijkt het aantal woningen dat 'onder water' staat sterk af te nemen.
De Amsterdam School of Real Estate (ASRE) heeft in het rapport “Restschulden: De crisis voorbij” vastgesteld dat de woningen van de huidige starters op de koopmarkt door de genomen hypotheekmaatregelen in de toekomst minder snel “onder water” komen te staan. Daarnaast is de rente nog steeds historisch laag en kunnen de meeste kopers voor een lange periode hun hypotheeklasten bevriezen. Er lijkt dus niets in de weg te staan om de nieuwbouwproductie fors op te schroeven. Dit gebeurt echter niet. Sterker nog, het aantal verleende bouwvergunningen in 2016 laat een dalende trend van meer dan 20% (!) zien. De redenen hiervoor zijn onduidelijk maar de bouwers lijken vooral de lokale overheden als hoofdverantwoordelijke te zien.
De oorzaken volgens de bouwers
Wat opvallend is dat de bouwers hierbij niet eenduidig zijn. Zo vindt Bouwend Nederland dat de “stijgende grondprijzen funest zijn voor herstel woningmarkt”. Maar de Vereniging voor Bouwers en Ontwikkelaars (NVB) is van mening dat “nieuwbouw woningen spaak loopt door starre en trage planning van de overheid”. Oftewel, Bouwend Nederland lijkt van mening te zijn dat er wel voldoende locaties zijn, maar dat ze te duur zijn. Dit terwijl de NVB deze prijs geen probleem lijkt te vinden als er maar aanbod van locaties komt.
Uiteraard is dit wat te kort door de bocht, maar dat geldt ook voor de stellingen van beide partijen. En ze vormen in ieder geval geen onderbouwing voor het achterblijven van het aantal verleende bouwvergunningen. Het had beide organisaties gesierd als ze iets meer doordachte stellingen de lucht in zouden hebben geslingerd. Het achterblijven van bouwvergunningen voor (sociale) huurwoningen heeft bijvoorbeeld heel andere oorzaken dan voor koopwoningen. Daarnaast is met het ontwikkelen van woningen doorgaans de nodige tijd gemoeid. En als we hierbij bedenken dat in 2014 nog 1 miljoen (!) woningen onder water stonden, mag aangenomen worden dat er in deze periode weinig nieuwe ontwikkelingen zijn gestart. En dus worden er nu ook minder bouwvergunningen verstrekt.
De andere kant van de medaille
Maar er is ook nog een andere kant van de medaille waar de brancheorganisaties van de bouwers geen aandacht aan schenken. De vraag is in hoeverre een groter aantal bouwvergunningen zou kunnen resulteren in een grotere bouwproductie. Als gevolg van de vastgoedcrisis hebben veel bouwers en toeleveranciers hun productiecapaciteit ingekrompen en kunnen ze een grotere vraag niet realiseren.
Een illustratief voorbeeld maakt duidelijk wat dit in de praktijk betekent. Wij ontwikkelen een nieuwbouwproject met 22 Nul-op-de-meter conceptwoningen en benaderen hiervoor een aantal bouwers met dergelijke conceptwoningen in hun pakket. Eén van de partijen was niet eens bereid een prijsindicatie af te geven terwijl een andere bouwer gaande het traject zonder opgave van redenen afhaakte. Nu willen we dit voorbeeld niet tot maatstaf van de huidige marktsituatie verheffen, maar het is wel voorstelbaar dat ontwikkelaars en bouwers voorzichtig zijn om een tandje bij te zetten. De ontwikkelde projecten moeten ook nog gerealiseerd worden en dat lijkt de komende jaren wel eens een onzekere factor te worden.
De oplossing: stabiele markt
Om de geschetste situatie te doorbreken dient er sprake te zijn van een min of meer stabiele marktsituatie. Marktpartijen kunnen dan investeren in de uitbreiding van hun productiecapaciteit terwijl gemeenten hun bouwplanning op orde kunnen gaan maken.
Maar na de verkiezingen in 2017 zal dit pas meer duidelijk worden. Zal een volgend kabinet de corporaties gelegenheid geven om hun bedrijfsvoering op orde te krijgen? Zal de Loan-to-Value bij nieuwe hypotheken verder worden beperkt naar 90%? Komen er maatregelen voor verplichte verduurzaming? Volgend jaar rond deze tijd zullen we hopelijk een aantal van deze vragen beantwoord zien worden en kan iedereen op basis daarvan zijn plan gaan trekken. Tot dan, moeten we niet te hoge verwachting hebben van het aantal te realiseren nieuwbouwwoningen.
Dit artikel is een bijdrage van Corporatiekracht Vastgoedadviseurs.
Laatste nieuws
- 23-08-2024 14:20 Grote beleggers investeren nauwelijks in nieuwe woningen, maar Wbh niet grootste issue
- 23-08-2024 13:43 Weg vrij voor deelgebied 5 in Merwedekanaalzone: Tot 4.250 woningen mogelijk
- 23-08-2024 12:27 Alex Invest koopt winkelruimte in Woonmall Alexandrium
- 23-08-2024 11:26 Opmerkelijk: Voor dit nieuwbouwproject zijn 'incentives' nodig om kopers te trekken
- 23-08-2024 11:06 Raad van State stelt bezwaarmakers tegen 250 woningen in Tilburg in ongelijk
- 23-08-2024 09:21 Starters vragen vaker naar familiehypotheek en schenkingsvrijstelling, na afschaffing jubelton
- 23-08-2024 08:48 CBS over detailhandel: Non-food sector groeit, omzet supermarkt daalt
- 22-08-2024 16:42 IVBN-directeur: ‘Woningmarkt heeft heel fragiel punt bereikt, overheid moet nu stimuleren’
- 22-08-2024 16:12 Ondernemers en investeerders die elkaar helpen is de bewezen kracht van Mogelijk
- 22-08-2024 14:00 Bestemmingsplan voor 48 appartementen in Geldermalsen onherroepelijk
- 22-08-2024 11:31 Hightechbedrijf huurt 1.370 m2 in Eindhoven
- 22-08-2024 10:21 Scapino opent winkels in vier oude panden van Bristol
- 22-08-2024 09:19 Huurders blijven vaker zitten door achterblijvend aanbod van topkwaliteit kantoorruimte
- 22-08-2024 08:42 Twee nieuwe huurders voor City Center Tilburg
- 22-08-2024 08:42 Sam Heijkoop en Marnix Uri naar VanWonen
- 22-08-2024 06:00 Boissevain: DNB, geef banken de ruimte hun marges op peil te houden
- 22-08-2024 00:00 Koopwoningen bijna 11 procent duurder, grootste stijging in twee jaar
- 21-08-2024 18:57 Jos Baeten (a.s.r.): ‘Helft van onze woningportefeuille komt door huurwet in gereguleerde segment’
- 21-08-2024 15:57 Voormalig bankgebouw in Driebergen mag getransformeerd worden naar woningen
- 21-08-2024 14:03 Gemeenteraad Maashorst aan zet voor bijna 100 woningen
- 21-08-2024 12:51 A.s.r. investeert niet in nieuwe huurwoningen door Wet betaalbare huur
- 21-08-2024 12:13 Meierijstad geeft groen licht voor bouw flexwoningen voor 500 arbeidsmigranten
- 21-08-2024 11:32 Elan Wonen trekt stekker uit plannen voor verdichting in Haarlem-Meerwijk
- 21-08-2024 10:56 StartDock huurt ruim 1.800 m2 aan Keizersgracht in Amsterdam
- 21-08-2024 10:47 Ronald van der Zalm keert terug naar Cushman & Wakefield
- 21-08-2024 10:06 Montea boekt in Nederland 22 miljoen omzet in eerste helft van het jaar
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.