Wat zijn de meest voorkomende risico’s die vastgoedeigenaren lopen?
Bij aan- en verkoop van vastgoed is het van belang de (milieu)technische, contractuele en daarmee financiële risico’s van de gebouwen inzichtelijk te hebben. In een Technical Environmental Due Diligence (TEDD) van een vastgoedportefeuille komen dergelijke risico’s boven water. Hierbij is het de uitdaging om voor grote portefeuilles in zeer korte tijd alle noemenswaardige risico’s te identificeren. In deze blog neemt Wouter ter Hart, Senior Consultant bij Royal HaskoningDHV u mee langs de meest voorkomende risico’s die een vastgoedeigenaar (en een mogelijke koper) loopt.
Omissies t.o.v. huurvoorwaarden
Aan de basis van een TEDD ligt onder andere het verzamelen en analyseren van beschikbare technische en contractuele gegevens. Tijdens deze dataroom-analyse komen risico’s naar voren rondom het (onbewust) niet vervullen van contractuele verplichtingen in het verhuurcontract door de verhuurder. Bij een recent uitgevoerde TEDD werd in een verhuurcontract een maximale constructieve belasting van 300 kg/m2 overeengekomen, terwijl in de constructieve berekeningen de maximale capaciteit van 150 kg/m2 benoemd stond. Voor een kopende partij is het niet voldoen aan deze contractuele afspraak - en in het ergste geval aangesproken worden op falen van de gebouwconstructie - onacceptabel.
Bij een andere analyse kwam naar voren dat een kantoorruimte installatietechnisch ontworpen was als overlegruimte voor max. 6 personen, waar in het verhuurcontract overeengekomen was deze ruimte te gebruiken als opleidingsruimte voor groepen van 15-20 personen. De ‘prijs’ van dit risico, denk aan het verhelpen van deze klachten en/of het aanpassen van de gebouwinstallaties, is tussen de verkopende en kopende partij als aanpassing op de koopsom overeengekomen.
Compliancy
In de praktijk ontbreekt het bij de huidige eigenaar (verkopende partij) wel eens aan bewijslast om aan te tonen dat het gebouw voldoet aan wetgeving. Denk hierbij aan het ontbreken van asbestvrije verklaringen van relatief oude gebouwen of bewijs rondom de brandveiligheid van locaties. Een recent voorbeeld betreft een monumentaal pand in het centrum van Amsterdam waar een nieuwe dakopbouw aangetroffen werd. Hier was echter geen omgevingsvergunning voor aangevraagd.
Dit betekent dat er mogelijk een dakopbouw gedaan is die niet toegestaan zou zijn door bevoegd gezag. Een dergelijk risico kan enorme gevolgschade hebben en daarom een dealbreaker zijn voor de koper. De verkopende partij was in de veronderstelling dat de vergunning niet nodig was maar besloot na onderhandeling alsnog de vergunningsaanvraag in te dienen waardoor het risico voor de kopende partij verdwenen is.
Toewerken naar de beste deal
Bij alle situaties waarin risico’s boven water komen voor de verkopende of kopende partij, is het essentieel om in onderhandeling tot een gepaste beheersmaatregel te komen. Dit betekent bijvoorbeeld dat de kopende partij benoemd dat het (pakket aan) risico(‘s) niet wil overnemen en de verkoper tot beheersing van de risico’s moet komen om de deal doorgang te laten vinden. Het andere uiterste is een overname van de risico’s door de koper, uiteraard door de risico’s af te prijzen waardoor de koopsom zal zakken.
Elke portefeuille is anders wat vraagt om maatwerk en oog voor de details. Door ervaring en integrale expertise zal een TEDD-uitvoerder de belangrijkste bevindingen en mogelijke dealbreakers benoemen en mede uitonderhandelen. Hiermee wordt de (ver)koper maximaal gefaciliteerd bij het toewerken naar de allerbeste deal.
Deze blog is geschreven door Wouter ter Hart, Senior Consultant bij Royal HaskoningDHV en in deze rol verantwoordelijk voor Technical Environmental Due Diligence (TEDD) voor opdrachtgevers zoals Standard Life Investments en Patrizia Netherlands B.V.
Laatste nieuws
- 22-07-2024 16:42 Amvest en Adriaan van Erk gaan 800 woningen realiseren in nieuwe Leidse stadswijk
- 22-07-2024 16:18 M7 verkoopt kantoorgebouw in Almere
- 22-07-2024 15:35 Woningbouw Zandvoort: grote torens op zee of een wijk op het circuit?
- 22-07-2024 13:40 Amsterdams bedrijventerrein Muyskenkwartier wordt woon-werkwijk; aanbesteding eerste kavel gestart
- 22-07-2024 13:12 Twee nieuwe commissarissen bij Habion op voordracht van huurdersorganisaties
- 22-07-2024 11:41 Advies aan Hoge Raad over indexatiebedingen is voornamelijk gunstig voor verhuurders
- 22-07-2024 11:02 Urban Industrial vergroot aanwezigheid in Haarlemse Waarderpolder
- 22-07-2024 10:04 Logicor ontwikkelt logistiek warehouse van 25.000 m2 in Roosendaal
- 22-07-2024 09:40 Aedes verheugd met nieuwe woningmarktplannen van de Europese Commissie
- 22-07-2024 09:21 Prijzen van koopwoningen weer boven piekniveau van zomer 2022
- 22-07-2024 08:00 Clarion koopt logistieke ontwikkeling van 32.000 m2 van Next Level
- 22-07-2024 06:00 Bentley naast de ingang
- 19-07-2024 15:25 Haarlem stelt eisen vast voor 350 woningen op Delftplein
- 19-07-2024 13:27 Provincie Noord-Holland verhoogt subsidie voor verbeteren verouderde bedrijventerreinen en winkelgebieden
- 19-07-2024 12:48 Avignon Capital verkoopt Staybridge Suites Hotel in Den Haag
- 19-07-2024 12:40 Een glijbaan en friends-appartementen: Is de Stadsveteraan het antwoord op de broodnodige vernieuwing in ouderenhuisvesting? (+video)
- 19-07-2024 12:18 Advies aan Hoge Raad: opslagbeding met maximaal 3 procent opslag is niet oneerlijk
- 19-07-2024 10:06 Proef met woningdelen: slechts veertien van de honderd geïnteresseerden vragen vergunning aan
- 19-07-2024 09:28 Kunstgalerie huurt winkelruimte in centrum Haarlem
- 19-07-2024 09:24 Logistieke dienstverlener huurt 11.500 m2 op Maasvlakte
- 19-07-2024 09:11 Maak kennis met: David van Haaster
- 19-07-2024 08:35 Storage Share neemt 22.000 m2 opslag over van failliet Boxx
- 19-07-2024 08:07 'Grote verhuurders: geen grote verkoopplannen door regulering middenhuur'
- 19-07-2024 07:50 BTT Real Estate koopt 20.000 m2 distributiecentrum in Bergen op Zoom
- 18-07-2024 16:47 Dura Vermeer en Woonhave tekenen voor 28 huurwoningen in Vlaardingen
- 18-07-2024 16:05 Drie nieuwe huurders voor monumentaal kantoorgebouw aan Amsterdamse Keizersgracht
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.