Wat zijn de meest voorkomende risico’s die vastgoedeigenaren lopen?
Bij aan- en verkoop van vastgoed is het van belang de (milieu)technische, contractuele en daarmee financiële risico’s van de gebouwen inzichtelijk te hebben. In een Technical Environmental Due Diligence (TEDD) van een vastgoedportefeuille komen dergelijke risico’s boven water. Hierbij is het de uitdaging om voor grote portefeuilles in zeer korte tijd alle noemenswaardige risico’s te identificeren. In deze blog neemt Wouter ter Hart, Senior Consultant bij Royal HaskoningDHV u mee langs de meest voorkomende risico’s die een vastgoedeigenaar (en een mogelijke koper) loopt.
Omissies t.o.v. huurvoorwaarden
Aan de basis van een TEDD ligt onder andere het verzamelen en analyseren van beschikbare technische en contractuele gegevens. Tijdens deze dataroom-analyse komen risico’s naar voren rondom het (onbewust) niet vervullen van contractuele verplichtingen in het verhuurcontract door de verhuurder. Bij een recent uitgevoerde TEDD werd in een verhuurcontract een maximale constructieve belasting van 300 kg/m2 overeengekomen, terwijl in de constructieve berekeningen de maximale capaciteit van 150 kg/m2 benoemd stond. Voor een kopende partij is het niet voldoen aan deze contractuele afspraak - en in het ergste geval aangesproken worden op falen van de gebouwconstructie - onacceptabel.
Bij een andere analyse kwam naar voren dat een kantoorruimte installatietechnisch ontworpen was als overlegruimte voor max. 6 personen, waar in het verhuurcontract overeengekomen was deze ruimte te gebruiken als opleidingsruimte voor groepen van 15-20 personen. De ‘prijs’ van dit risico, denk aan het verhelpen van deze klachten en/of het aanpassen van de gebouwinstallaties, is tussen de verkopende en kopende partij als aanpassing op de koopsom overeengekomen.
Compliancy
In de praktijk ontbreekt het bij de huidige eigenaar (verkopende partij) wel eens aan bewijslast om aan te tonen dat het gebouw voldoet aan wetgeving. Denk hierbij aan het ontbreken van asbestvrije verklaringen van relatief oude gebouwen of bewijs rondom de brandveiligheid van locaties. Een recent voorbeeld betreft een monumentaal pand in het centrum van Amsterdam waar een nieuwe dakopbouw aangetroffen werd. Hier was echter geen omgevingsvergunning voor aangevraagd.
Dit betekent dat er mogelijk een dakopbouw gedaan is die niet toegestaan zou zijn door bevoegd gezag. Een dergelijk risico kan enorme gevolgschade hebben en daarom een dealbreaker zijn voor de koper. De verkopende partij was in de veronderstelling dat de vergunning niet nodig was maar besloot na onderhandeling alsnog de vergunningsaanvraag in te dienen waardoor het risico voor de kopende partij verdwenen is.
Toewerken naar de beste deal
Bij alle situaties waarin risico’s boven water komen voor de verkopende of kopende partij, is het essentieel om in onderhandeling tot een gepaste beheersmaatregel te komen. Dit betekent bijvoorbeeld dat de kopende partij benoemd dat het (pakket aan) risico(‘s) niet wil overnemen en de verkoper tot beheersing van de risico’s moet komen om de deal doorgang te laten vinden. Het andere uiterste is een overname van de risico’s door de koper, uiteraard door de risico’s af te prijzen waardoor de koopsom zal zakken.
Elke portefeuille is anders wat vraagt om maatwerk en oog voor de details. Door ervaring en integrale expertise zal een TEDD-uitvoerder de belangrijkste bevindingen en mogelijke dealbreakers benoemen en mede uitonderhandelen. Hiermee wordt de (ver)koper maximaal gefaciliteerd bij het toewerken naar de allerbeste deal.
Deze blog is geschreven door Wouter ter Hart, Senior Consultant bij Royal HaskoningDHV en in deze rol verantwoordelijk voor Technical Environmental Due Diligence (TEDD) voor opdrachtgevers zoals Standard Life Investments en Patrizia Netherlands B.V.
Laatste nieuws
- 03-05-2024 11:17 Leiden huurt deel van zorgcentrum voor opvang Oekraïense vluchtelingen
- 03-05-2024 11:13 Gemeenteraad Haarlem stelt bestemmingsplan voor Beatrixplein vast
- 03-05-2024 11:00 Bedrijfsgebouw in Almere wisselt van eigenaar via onderhandse verkoop
- 03-05-2024 10:47 Bestemmingsplan voor ontwikkeling Schiedamse bedrijventerreinen 's-Graveland en Spaanse Polder onherroepelijk
- 03-05-2024 10:39 Dodewaard krijgt er zeker 180 woningen bij
- 03-05-2024 10:12 Reales koopt bedrijfsgebouw aan de Groningenhaven 1 in Nieuwegein
- 03-05-2024 08:45 Bedrijfscomplex in Deventer verkocht
- 03-05-2024 08:37 Co-working concept De Stadstuin huurt ruim 5.000 m2 in Dalton Office Park
- 02-05-2024 16:40 Bouwkavels tussen de landerijen te koop voor ontwikkeling of belegging
- 02-05-2024 16:39 ComfortZone Offices koopt en renoveert kantoor in Den Bosch
- 02-05-2024 14:55 Nobian huurt 1.280 m2 in The Gallery op de campus van de Universiteit Twente
- 02-05-2024 14:29 Conscious Hotels opent in voormalig Tivoli aan Oudegracht Utrecht
- 02-05-2024 14:20 4 politiebureaus onder de veilinghamer!
- 02-05-2024 12:13 BAM: Verliezen in het VK maar relaxte ceo Joosten ziet positieve signalen op Nederlandse woningmarkt
- 02-05-2024 12:11 Omzet Trebbe in 2023 licht gedaald
- 02-05-2024 11:40 Financieringsgilde en nieuwe vastgoedfinancier Vitru zoeken samen naar de best passende oplossing voor de klant
- 02-05-2024 10:42 ING Research: Huizenprijzen provincies buiten Randstad al voorbij piek in 2022
- 02-05-2024 10:23 Erik Roodenburg aan de slag bij Westvast
- 02-05-2024 10:16 Allan van der Ree nieuwe directeur klant & woning bij Stadgenoot
- 02-05-2024 09:35 Garbe verkoopt drietal retailcomplexen in Huizen
- 02-05-2024 08:50 Nieuwe huurder voor ruim 700 m2 bedrijfs- en kantoorruimte in Rotterdam
- 02-05-2024 08:40 Robin Swane wordt head of ESG bij Colliers
- 02-05-2024 07:00 Verra Makelaars: ‘Helft van ons koopaanbod bestaat uit ex-huurwoningen’
- 01-05-2024 16:40 Stichting deltaWonen koopt kantoorgebouw in Zwolle
- 01-05-2024 14:43 Adviesbureau huurt ruim 1.100 m2 in voormalige Noordergasfabriek in Amsterdam
- 01-05-2024 13:41 Hielkema weegt amendementen: ‘Per saldo is Wet betaalbare huur er slechter op geworden’
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.