De betaalbare nieuwbouwwoning anno 2016

De komende jaren blijft behoefte aan nieuwe betaalbare huurwoningen, blijkt uit het WoON2015. Maar de businesscase van betaalbare nieuwbouw staat onder druk als gevolg van het passend toewijzen en de stijgende bouwkosten. Voor het eerst sinds de crisis staan daarom heilige huisjes als de gebruiksoppervlakte van 110 m2, drie kamers en een beuk van 5,4 meter voor een grondgebonden huurwoning ter discussie. Maar er wordt ook geëxperimenteerd met andere verbeteringen aan de businesscase van nieuwbouw.

Dit artikel geeft een overzicht van nieuwe strategieën om tot een meer haalbare businesscase te komen. De tekst is gebaseerd op het onderzoek 'Actualisatie Rendabel Sociaal Bouwen', uitgevoerd in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Onderaan staat de link naar het volledige rapport.

Nieuwbouw werd rendabeler, maar de kwaliteit bleef op peil
De kwaliteit van nieuwbouw is vrij constant sinds 2007. Nieuwe eengezinswoningen hadden een gebruiksoppervlakte van 110 m2 en een epc volgens bouwbesluit. Bij meergezinswoningen was wel een trend naar kleinere woningen.

Tegelijk zijn projecten rendabeler geworden sinds 2010. Dat komt door stijgende huren en door dalende stichtingskosten, beide bij gelijke kwaliteit. Dit ondanks de introductie van de verhuurdersheffing.

De kwaliteit van betaalbare nieuwbouw staat ter discussie door passend toewijzen en stijgende bouwkosten
Nu komt er een einde aan deze trend van rendabeler worden. De investeringsruimte wordt beperkt door het passend toewijzen. Daarnaast stijgen de bouwkosten omdat de woningbouw in de vrije sector aantrekt.

Voor het eerst sinds het begin van de crisis staat de basiskwaliteit van nieuwbouw ter discussie. Dat blijkt ook uit het onderzoek van Studio Sputnik, die samen met 15 corporaties, de minimale kwaliteit van een huurwoning heeft vastgesteld in termen van oppervlakte. Hiermee gaan de gebruiksoppervlakte van 110 m2, de beukmaat van 5,4 meter en de driekamers als uitgangspunt op de schop. In het onderzoek naar Rendabel Bouwen illustreren de projecten Pieter Vlamingstraat (appartementen van 28 m2, De Key), Irenhof (appartementen 36 m2, Wonen Limburg) en de Perspectiefwoning (grondgebonden woningen van 76 m2, Acantus) deze denkrichting.

Kleiner bouwen is niet veel goedkoper
De stichtingskosten van eengezinswoningen bestaan gemiddeld voor 75% uit bouwkosten. Deze bouwkosten zijn niet alleen gerelateerd aan de oppervlakte, want elke woning heeft een keuken, sanitair en installaties. Een extra vierkante meter is in termen van kosten niet meer dan een paar extra bakstenen. Uit de benchmark blijkt ook geen sterke samenhang tussen bouwkosten en vierkante meters.

Een korte exploitatieduur met restwaarde
Verschillende corporaties zoeken naar andere alternatieven om de businesscase te verbeteren. Wonen Limburg en Acantus - niet toevallig beide in een krimpregio - hebben projecten gerealiseerd met een tijdelijke exploitatie (Irenehof respectievelijk de Perspectiefwoning). In een periode van 10 of 20 jaar hoeven de inbouw en installaties niet vervangen te worden, wat scheelt in onderhoud.  Daarnaast heeft de woning een restwaarde omdat de elementen in een ander gebouw hergebruikt kunnen worden.

Extra investeringsruimte door besparing op energie
Een andere invalshoek is het verbeteren van de businesscase met de energieprestatievergoeding.* De extra maatregelen om in aanmerking te komen voor deze vergoeding kosten minder dan de investeringsruimte die de vergoeding oplevert. Een van de eerste projecten die hierop anticipeert is het PEPhuis van Woonveste. Extra inkomsten uit energiebesparing kunnen ook gegenereerd worden middels een Energie BV, zoals het project Ridderhof van Wold en Waard illustreert.

Optimaliseren van ontwikkeling én exploitatie
Uiteraard blijft het zaak om de bouw en exploitatie van woningen te optimaliseren. Onder de noemer van Conceptueel Bouwen, Ketensamenwerking, Co-making, LEAN en Regisserend Opdrachtgeverschap wordt hier hard aan gewerkt. Woonbron heeft het plan voor de Prachthuizen in een vroeg planstadium aanbesteed, waardoor de markt zijn werk heeft kunnen doen.

Steeds meer is bij de ontwikkeling ook aandacht voor de exploitatie van de woning, en dan met name het onderhoud. Bij veel projecten wordt aan de aannemer een onderhoudsbegroting gevraagd. Kleurrijk Wonen en De Woonplaats hebben het onderhoud in de eerste decennia daadwerkelijk mee aanbesteed in de projecten Zijdevlinder en De Molenstraat. Niet alleen omdat de markt het onderhoud mogelijk uitvoert tegen lagere kosten, maar vooral omdat de aannemer hierdoor bij de uitvoering baat heeft bij het realiseren van een onderhoudsarme woning.

Het project Zandleij van WonenBreburg illustreert dat zelf ontwikkelen van een plan tot bestek ook tot een goede prijs-kwaliteitverhouding kan leiden. Ook hier geldt dat het plan en proces geoptimaliseerd zijn waar mogelijk.

Concluderend
Corporaties zoeken naar verbeteringen aan de businesscase van nieuwbouw, om te kunnen voldoen aan de behoefte aan nieuwe betaalbare woningen. Naast het bouwen van kleinere woningen zijn er andere mogelijkheden om de businesscase te verbeteren. Het bouwen van verplaatsbare woningen, de energieprestatievergoeding en optimalisatie van het ontwikkel- en exploitatieproces kunnen bijdragen aan een betere businesscase.

Download hier het rapport: Actualisatie Rendabel Sociaal Bouwen

Watkostdebouwvaneenhuurwoning en ABF Research in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Meer informatie t.luijkx@ijkx.nl

Morgen wordt hier het project Kleidijk van Woonvisie beschreven. Dit project staat niet in het onderzoek. Het bestaat uit 20 eengezinswoningen van gemiddeld 115 m2 gebruiksoppervlakte, met bouwkosten 17% lager dan de benchmark.

* De energieprestatievergoeding kan in rekening worden gebracht bij huurders als de het besluit energieprestatievergoeding huur is vastgesteld. Het ontwerpbesluit ligt momenteel bij de Eerste Kamer.