Waarom houdt de markt zo vast aan het niveau van vóór de crisis?

Bij WoningmarktNL.com zien we dagelijks een ononderbroken stroom aan nieuwsberichten aan ons voorbij trekken. Toch kan ik vanaf mijn aantreden bij WoningmarktNL over één ding niet uit. Het gaat om de kreet ‘Het niveau van 2007’ die ik te pas en te onpas zie langskomen. Mijns inziens is dit gebaseerd op een onrealistiche situatie, gekenmerkt door twee factoren. 

Lees het marktcommentaar van WMNL-journalist Ruud Duivis.

Waarom?

Sinds het begin van 2015, gebruiken onderzoeksbureaus en andere vastgoedgerelateerde nieuwsverschaffers de maatstaf ‘het niveau van 2007’.  Dit gaat over de piek in het prijsniveau vlak voordat de huizenmarkt bubbel barstte. Die cijfers zijn gebaseerd op twee factoren: een buitengewoon hoog consumentvertrouwen en een scala aan onoverzichtelijke financiële constructies zoals subprime hypotheken en derivaten. Dus waarom zouden we het niveau van 2007 aan willen houden? Het is onrealistisch om te denken dat Nederland – in zo een korte periode – een gezonde woningmarkt kan hebben met cijfers die identiek zijn aan de ‘crisis cijfers’.  Is er soms nog een bubbel in de maak? (Die discussie bewaar ik voor een andere keer.)

Vertrouwen
De eerste factor is het consumentvertrouwen. Dit begon in 2007/2008 te verdwijnen omdat er vanuit de markt geadviseerd werd om ‘even geen huis te kopen’ en er werd geroepen dat ‘huizenprijzen ook wel eens met 30% zouden kunnen dalen’. Dit soort uitspraken zette de consument op scherp. Voeg daar het instorten van de Amerikaanse huizenmarkt aan toe en het vertrouwen smolt als sneeuw voor de zon.

Inmiddels wordt er geschreven over het stijgende consumentenvertrouwen, maar daar hecht ik weinig geloof aan. Als het vertrouwen al stijgt, dan wijt ik dit aan het feit dat men niet weet waar het mis ging – ongezonde financiële constructies – en hoe deze ‘kosten’ via de Rijksoverheid uiteindelijk op het bord van het volk terecht kwam.

Er heerst onbegrip over het verlagen van de LTV en het meebrengen van eigen geld. Dit uit zich in frustratie omdat men ‘minder kan lenen’ en dat ‘oneerlijk vindt’. Het idee van een ‘gezond leningsstelsel’ is mijns inziens nog niet helemaal geland.

Financiële constructies
Er zijn meerdere ongezonde financiele constructies (de tweede factor) toegepast, denk bijvoorbeeld aan derivaten en subprime hypotheken. Is er dan niemand geweest die keek naar hoe de markt zich ontwikkelde? Waren er geen ‘warning signs’? Die waren er wel, maar de financiële markt heeft meer aan stijgende prijzen dus  werden de, sporadisch opkomende negatieve berichten, van tafel geveegd.

U kent allemaal de gretige verstrekking van woninghypotheken aan mensen in de VS die het zich eigenlijk niet konden veroorloven. Deze ‘subprime’ hypotheken werden door banken weer vrolijk doorverkocht al dan niet in verhandelbare obligaties. De Nederlandse banken waren eveneens gretig om hypotheken te verstrekken. De lage rente toen – in verhouding met nu was die zelfs hoger – maakte het de woonconsumenten mogelijk om meer te lenen wat de prijsniveaus verder opstuwden. Pas nu weet de markt dat die onoverzichtelijke financiële beloftes, nooit gemaakt hadden mogen worden. 

Duitsers doen het beter
Laten we even kijken naar Duitsland, dit land heeft nog nooit echt een huizenmarkt-bubbel gekend. Zo schreef de Bundesbank in 2015: ‘property price developments present a mixed picture, but the bottom line is that it's not particularly worrying.’ Dit als reactie op fluctuerende prijzen in grote steden, maar een overall ‘gezond gemiddelde’.

Waarom heeft Duitsland dan geen bubbel meegemaakt? Dit heeft te maken met het feit dat Duitsland na de WO II moeite had met het huisvesten van haar inwoners. Te veel mensen, te weinig huizen. Om werk voor het volk te verschaffen werden er met behulp van de overheid in rap tempo huizen uit de grond gestampt. Maar er was nog geen goed functionerend hypotheekstelsel. Economen stelden daarom dat het Duitse huurbeleid een betere balans creëerde tusen de betrokkenheid van de overheid en privé-investeringen.

Door het ontbreken van overheidssubsidies zijn de Duitsers genoodzaakt om vroeg te beginnen met sparen. Dit vergroot de kans op het kunnen kopen van een huis. Een eenvoudige doch doeltreffende oplossing.

Oplossing?
U heeft net gelezen welke twee factoren een grote bijdrage hebben geleverd aan de Nederlandse huizenmarktbubbel. Dit betekent niet dat Nederland die recordcijfers nooit meer zal halen. In Amsterdam worden die cijfers al genoteerd en is er sprake van oververhitting. Wel is het onrealistisch om te denken dat Nederland – in zo een korte tijd – een gezonde woningmarkt kan creëeren met dezelfde cijfers als vlak voor de crisis. Regionaal zijn er uitschieters maar dit heeft meer te maken met schaarste in die gebieden.

Graag lezen wij uw mening over het ‘niveau van 2007’. U kunt reageren op onze LinkedIn groep of zelf een bericht maken en sturen naar redactie@woningmarktnl.com. Berichten die getuigen van inzicht nemen wij uiteraard graag mee!