Het einde van de woningcorporatie in zicht

"Momenteel concurreert een koopwoning van € 250.000 rechtstreeks met een sociale huurwoning" hoor ik Ger Hukker deze week op BNR zeggen. Dat klinkt absurd maar na een paar minuten hoofdrekenen moet ik hem bijna gelijk geven. Tenminste als het op maandlasten aankomt. Als dit het nieuwe normaal is geworden, dan betekent misschien wel het einde van de woningcorporatie zoals wij die nu kennen.

Rein Bakker, directeur OpMaat, rekent precies voor hoe het huidige fiscale beleid als een sluipmoordenaar voor de woningcorporatie werkt. 

Eerst even rekenen
De actuele hypotheekrente voor een lening met NHG en een rentevastperiode van 10 jaar bedraagt vandaag de dag 2,25%. Voor de eenvoud stellen we de lening gelijk aan de koopsom uit het voorbeeld van Hukker: € 250.000. De maandelijkse annuïteit (rente + aflossing) bedraagt dan bruto € 960. Netto, rekening houdend met het eigenwoningforfait van 0,75% (€ 1.875 per jaar) en renteaftrek tegen 40% IB-tarief, leidt dit tot een netto maandlast van € 835. Dit sommetje laat zien dat de redenering van Hukker toch iets te kort door de bocht is. De huurprijs van een sociale huurwoning bedraagt immers maximaal € 700.

Als we vervolgens rekening houden met onderhoudskosten en eigenaarslasten blijkt de koopwoning in ons voorbeeld zelfs nog iets meer te kosten. Laten we voor het gemak zeggen: netto € 1.000 per maand. Hier tegenover staat dat in de maandelijkse annuïteit ook een bedrag van € 495 aan aflossing is begrepen. Zo bouwt de eigenaar bewoner in het eerste jaar al direct ruim € 5.900 vermogen op door de (verplichte) aflossing. De moraal van dit verhaal: de feitelijke maandelijkse kosten voor een woning van € 250.000 bedragen €1.000 -/- € 495 (aflossing) = € 505. En dat concurreert wel rechtstreeks met een sociale huurwoning.

Hoe de corporatie de fiscale kloof dicht
Bovenstaande rekensom kunnen we ook maken voor een woning van € 150.000, dat is namelijk ongeveer de landelijk gemiddelde WOZ-waarde van een corporatiewoning. We komen dan uit op een netto maandlast incl. onderhoud en eigenaarslasten van iets meer zo'n € 700, waarin begrepen een aflossing van € 300 per maand. Per saldo kost deze woning dus maar € 400 per maand.

Bij een gelijke woningwaarde (=wooncomfort) is een huurwoning dus peperduur. Veel consumenten hebben dat inmiddels ook door want de vraag naar betaalbare koopwoningen is sterk gestegen: mensen die kunnen kopen doen dat weer massaal. Kun je niet kopen, en dat geldt voor de meeste corporatiehuurders, dan moet je sociaal (?) blijven huren.

Het einde van de woningcorporatie
Het wrange van deze situatie is dat de hoge -sociale- huren niet zo zeer het gevolg zijn van het tekortschieten van de corporaties maar vooral van bizar overheidsbeleid. Op elke huurwoning van € 150.000 drukt namelijk een jaarlijkse fiscale last (verhuurderheffing) van € 740. Als dezelfde woning door een koper wordt bewoond, slaat deze last abrupt om in een fiscale "subsidie". De koper heeft dan als gevolg van de hypotheekrenteaftrek namelijk een voordeel van € 900 per jaar. Per woning dicht de corporatie dus een fiscale kloof van € 1.640 per jaar.

Zo bezien werkt het huidige fiscale beleid als een sluipmoordenaar voor de woningcorporatie. Zeker nu corporaties, sinds de invoering van de nieuwe Woningwet, in toenemende mate zijn gedwongen tot monocultuur: Ze moeten zich beperken tot 100% sociale verhuur en zijn terughoudend (geworden) met het toepassen van alternatieve vormen van vastgoedexploitatie. Ook kwetsbare "net-niet-doelgroepen" vinden bij veel corporaties geen gehoor meer. Vanuit de ontwikkelingseconomie weten we dat monocultuur zeer risicovol is en een systeem erg kwetsbaar maakt. Het is wachten op het moment dat de uitgaven voor de huurtoeslag tot onaanvaardbare hoogte zijn gestegen en de publieke opinie vindt dat er moet worden ingegrepen. Betekent dit het einde van de woningcorporatie?

Reageren op deze blog van Rein Bakker, directeur OpMaat? Stuur hem een email!