Is all inclusive huur de toekomst? Huren op prestatie

Prestaties, iedereen heeft het erover. “Alleen betalen voor prestaties”. “Ik wil niet betalen voor iets wat het niet doet of werkt”. “Ik wil ontzorgd worden”. Dit hoor je steeds vaker in de vastgoedmarkt. Het huren of verhuren op prestatie is een prachtig vehicle om het rendement op het vastgoed voor een belegger te vergroten. Voor de huurder is het nog aantrekkelijker. De huurder betaalt een vast bedrag voor het gehuurde en weet wat hij of zij hiervoor mag verwachten. Het is een win-win situatie. Maar gebeurt dit nu echt? Of is de markt er nog niet aan toe? Begrijpen de beleggers de vraag van de huurder? Of is de huurder te onzeker om deze vraag te stellen?  

Door: door ing. Marc Hopman,Consultant & Projectmanager AT Osborne

Weinig risico’s
Op de Provada heb ik samen met Claudia Heimensen van JLL de bijeenkomst “all inclusive huur” georganiseerd. Het idee ontstond omdat we beiden voor het platform duurzame huisvesting een menukaart hebben ontwikkeld. Claudia voor de Green Lease en ik samen met Albert Hulshoff de menukaart prestatiecontracten. Als je de KPI’s en voorwaarden van beide menukaarten combineert dan kun je concluderen dat all inclusive huren weinig tot geen risico’s met zich meebrengt voor de belegger of eigenaar van het gebouw. De risico’s worden namelijk verlegd naar de partij die ook echt aan de knoppen draait en dat is de uitvoerende partij.

Verantwoordelijkheid bij uitvoerende partij
Maar als er zoveel voordelen zijn, waarom wordt all inclusive huur dan niet vaker aangeboden? Tijdens onze bijeenkomst kregen we de volgende vraag: “Hoe ga je om met de energiekosten in de all inclusive huur?” De beleggers of verhuurders zien dit als een bedreiging. De huurder kan het licht aan laten staan of de ramen open zetten in de winter. De oplossing hiervoor ligt in het volledig technisch uitrusten of installeren van het gebouw, zodat het geen risico meer is. Technisch is het allemaal mogelijk. Als verhuurder moet je wel opletten dat je niet inflexibel wordt in het aanbieden van het gebruik van het pand. De makkelijkste oplossing voor de belegger of verhuurder is om voldoende risico marge op te nemen bij het berekenen van het rendement, zodat tegenvallers worden opgevangen. En het toevoegen van een KPI “energie” in een prestatiecontract legt de verantwoordelijkheid van het aan het gebouw verbonden energieverbruik bij de uitvoerende partij die aan de knoppen draait.

Investering
Veel gebouwen zullen door de verhuurder technisch geüpgraded moeten worden om met de huurder een all inclusive huur afspraak te maken waar energie bij is inbegrepen. De extra investering voor het technisch refitten van een gebouw hoeft niet direct bij de verhuurder te liggen, maar kan bijvoorbeeld ook door een ESCo (Energy Service Company) dienstverlener gedaan worden. De ESCo verdient zijn investering namelijk terug door de energiebesparing en werkt daarnaast risicodragend op te behalen prestatie.

Menukaart prestatiecontracten
Ik ben van mening dat verhuurders en beleggers alles in huis hebben om de vraag van de huurder “om te ontzorgen” in te vullen. Zij kunnen hun voordeel doen met de menukaart prestatiecontracten die vrij beschikbaar wordt gesteld. (zie ook http://www.atosborne.nl/publicaties/menukaart-prestatiecontracten-nu-beschikbaar)

De enige uitdaging die wij nog zien ligt bij de uitvoerende partijen, bijvoorbeeld installatiebedrijven of onderhoudsbedrijven.  

Het zijn de partijen die daadwerkelijk aan de knoppen draaien  en waar de risico’s komen te liggen. Zij zijn nog niet volledig in staat om de prestaties (geleverde diensten) op basis van KPI’s in te vullen. De frontoffice van deze partijen stellen in het vooruitzicht dat alles mogelijk is. De backoffice is echter nog op de oude manier ingericht. De backoffice denkt nog te vaak dat het gaat om een inspanningsverplichting, maar bij all inclusive huur gaat het juist over een prestatieverplichting. En dat is iets heel anders.

Met inzet van de markt en de nieuwe vraag van de huurders huren we in de toekomst allemaal op prestatie.