BIM: An insight in the future of FM

Building Information Modeling (BIM) heeft de bouw voorgoed veranderd. Door informatierijke virtuele 3D modellen is de branche in staat om accuraat en tijdig relevante informatie te leveren betreffende de totale life-cycle van bouwwerken. De uitdaging is om de informatiekloof tussen ontwerp/ realisatie en de informatie nodig voor de gebruiks- en beheerfase samen te overbruggen en te verbinden, zodat beide branches meer succesvol zijn en hun ROI sterk verbeteren. 

Wat is BIM
[BIM] kent twee belangrijke aspecten:

1. Datarijke object-intelligentie: de mogelijkheid om een veelheid aan data en informatie in onderlinge samenhang te koppelen aan virtuele grafische elementen binnen het 3D model.
2. Drie dimensies: een driedimensionale grafische weergave van bouwwerken en zijn onderdelen.

Een BIM model heeft zes belangrijke kenmerken:

• Digitaal;
• Ruimtelijk (3D);
• Meetbaar (kwantificeerbaar, dimensioneerbaar en opvraagbaar);
• Uitvoering (ontwerpgedachte, gebouwprestatie, construeerbaar. Inclusief opeenvolgende financiële aspecten van middelen, inzet en methoden);
• Toegankelijk (voor bouwteam, opdrachtgever, beheerder en gebruiker)
• Duurzaam (langjarig bruikbaar in alle levensfasen van het bouwwerk).

Nu kan ik breed uitweiden of ik kan onderstaande video van 1:18 tonen. Hierin wordt in zeer kort tijdsbestek getoond wat er bijvoorbeeld mogelijk is met data in een BIM-model en gebouwbeheer. [video].

De huidige status
Momenteel wordt BIM vooral door architecten, constructeurs en bouwbedrijven ingezet. Installateurs, fabrikanten en toeleveranciers lopen wat achter. De inzet van BIM bij vastgoed, FM en beheer is nog sporadisch, ondanks dat tijdens de beheerfase de meeste life cycle costs worden gemaakt en dus het grootste rendement gemaakt kan worden..

Recent was ik aanwezig op een groot vastgoedcongres en sprak met diverse ontwikkelaars, en vastgoedeigenaren. Geen van hen had ooit van BIM gehoord. Als voorbeeld: Van de 10 grote universiteiten zijn er slechts 2 op enigerlei wijze actief met BIM. 

Voordelen van BIM

1.         Beheer & Onderhoud
Altijd actuele en relevante informatie over (materiaal) technische toepassingen, installaties, beheer- en onderhoudsrechten of financiële consequenties beschikbaar. Dit is bijvoorbeeld waardevol voor het creëren van een database voor Beheer & Onderhoud (B&O). Installaties die regelmatig onderhoud en inspectie behoeven zijn van bijzondere betekenis. ‘As built’ informatie is, in alle levensfasen van het bouwwerk en installaties, altijd waardevol.

2.         Ruimte management
BIM-modellen vormen een nuttige toegangspoort voor het effectief beheer van ruimten en bezetting. Door integratie van gebouwgegevens met HR-gegevens, kunnen organisaties onbezette m2 vloeroppervlak drastisch verminderen, schoonmaakkosten omlaag brengen, security en toegang optimaliseren en zo een grote reductie van kosten bereiken.

3.         Energie efficiency
Bouwwerken zijn verantwoordelijk voor een groot deel van alle energieconsumptie in Nederland en daarmee ook onze CO2-footprint. Daarom is het noodzakelijk om vroegtijdig alternatieve opties te onderzoeken. Door analyse en vergelijking kan meer-objectief en realistisch inzicht ontstaan. Daarmee biedt het onderbouwing voor MVO en ‘corporate governance’ en kan bijvoorbeeld als onderbouwing bij tenders en aanbestedingen dienen.

4.         Actuele relevante informatie
Actuele en correcte tekeningen en gegevens zijn sinds mensenheugenis een uitdaging voor gebouwbeheer en FM. Hoewel BIM er niet voor zorgt dat alle gegevens ‘als vanzelf’ correct zijn, biedt BIM twee voordelen ten opzichte van 2D-tekeningen:

• BIM biedt driedimensionaal visualisatie van het bouwwerk. Dit is van belang voor het inzichtelijk maken van constructies en installaties en de ruimtelijke inpassing. Om een indruk hiervan te geven: [video].
• Elementen in het 3D BIM model kunnen naast bouwtechnische data ook zeer uitgebreide specifieke data over opbouw, herkomst, B&O, gebruikskosten, afschrijving, MJOP, schoonmaak, eigendom, enz. bezitten. Al deze info kan verkregen worden uit al aanwezige software en werkmethoden en centraal ontsloten worden middels het 3D-model.

5.         Life cycle management
‘Duurzaamheid’ heeft het imago van gebouwbeheer sterk verbeterd. BIM biedt grote waarde bij het beheer van data over de gebouwstatus en vergemakkelijkt analyse van alternatieven. Dit helpt de voordelen van (voor)investeren in alternatieven beter te begrijpen. Het alternatief kan een betere terugverdientijd gedurende de levensduur hebben, waardoor beheerkosten aanzienlijk lager kunnen uitvallen en de ROI sterk verbetert.

6.         Gebouwbeheersystemen
Gebouwbeheersystemen kunnen real-time data en controle van installaties en systemen leveren. Ervaring leert dat effectief gebouwbeheer van cruciaal belang is voor het bereiken van de potentieel meest optimale energiebesparing. Hoewel nog in de kinderschoenen, een integratie van BIM met GBS zal aanzienlijke voordelen opleveren. 

Uitdagingen
Hoewel BIM vele voordelen herbergt voor FM en gebouwbeheer, zijn er ook uitdagingen.

1.         Het besluit ‘welke’ informatie te genereren uit het BIM model
Hoewel BIM het eenvoudig maakt om relevante informatie te genereren, dienen er ook inspanningen verricht te worden om de informatie ‘up to date’ te houden en correct in te voeren. Hierover dient vooraf besloten te worden. Hiervoor is het van belang dat er een goed begrip van BIM is, en wat het betekent voor de primaire processen. Welke info moet het model genereren?

2.              Verandering in de te leveren prestaties
De uitdaging voor FM en eigenaar is om contracten op te stellen, die voldoende specifiek zijn om de gewenste informatie aangeleverd te krijgen. ‘Ontwerpdata’ is niet hetzelfde als de uiteindelijke  ‘as-built’ informatie.

Verandering voor opdrachtgever, beheer en FM
Om de voordelen van BIM te bereiken, dienen opdrachtgever, FM en beheer een zeker kennis-niveau en bekendheid met BIM te ontwikkelen. Zij zullen andere vaardigheid in informatiebeheer moeten ontwikkelen, de verschillende soorten informatie juist beoordelen en procedures vaststellen om de informatie correct aangeleverd te krijgen en actueel te houden. BIM heeft een meerwaarde wanneer alle bouwpartners gezamenlijk deel uitmaken van het BIM-team. Zo kan kennis over materialen, logistiek, uitvoering en kostprijs tijdig zijn plaats vinden in het ontwerp. De opdrachtgever is hierin leidend om dit vooraf te initiëren.

Aanbesteden levert alleen de goedkoopste prijs aan de voorzijde van het proces en is een ‘doos van Pandora’ aan de achterzijde. Vandaar dat andere aanbestedingsvormen, zoals DBMF(O) en EMVI, door BIM worden gestimuleerd. Samenwerken en integratie leveren nu eenmaal een beter rendement op.

Samenvattend
BIM toegepast in FM en B&O is nog pril maar wordt steeds meer verfijnd. Er zijn echter voldoende voordelen te behalen om de inspanningen te rechtvaardigen. Zij die vandaag beginnen met BIM en de informatiekloof overbruggen profiteren van de voordelen en verbeteren de ROI. En dat is altijd welkom.

Door: Fred Janssen

Op dit hoogwaardige kenniscongres voor de vastgoedsector, woningcorporaties, facilitair management en bouwbranche wordt bovenstaande door verschillende stakeholders integraal besproken. Meer informatie en inschrijven: www.bimopen.nl