Tekort middeldure huurwoningen voorlopig niet opgelost

Volgens onderzoek van Capital Value, in samenwerking met ABF Research, zal Nederland de komende jaren blijven kampen met een tekort aan betaalbare huurwoningen. Dit ondanks het beschikbare (record)volume aan kapitaal, de lage rente en de grote vraag van huurders naar (middeldure) huurwoningen. Volgens Capital Value hebben gemeenten, beleggers, de bouwsector en corporaties een collectieve verantwoordelijkheid om deze tekorten terug te dringen.

Op 3 maart a.s. zal Capital Value de resultaten presenteren van het onderzoek onder internationale beleggers.

Vijf jaar vooruit kijken
Het is natuurlijk een voorspelling, maar volgens de berekeningen van ABF Research betreft het bouwvolume de komende vijf jaar slechts 125.000 huurwoningen. Hiervan vallen circa 85.000 woningen in de sociale sector en dus blijven er 40.000 woningen over voor de vrijesector. Als we de groei van het aantal huishoudens in Nederland afzetten tegen de hierboven genoemde voorspelling blijkt er, met name in de stedelijke agglomeraties, onvoldoende aansluiting te zijn om de oplopende tekorten aan betaalbare huurwoningen tegen te gaan.

De verwachting is dat hierdoor het aantal huishoudens dat suboptimaal woont verder toe zal nemen. Daarbij is de vraag of het voorspelde bouwvolume ook daadwerkelijk gebouwd gaat worden. Uit cijfers van het CBS blijkt dat het aantal afgegeven nieuwbouwvergunningen aan corporaties tot een historisch dieptepunt is gedaald naar circa 6000 woningen in 2014. Dat betekent dat er dit jaar 2000 woningen meer gebouwd moeten worden. 

Ontstaat er een pluriforme financieringsmarkt?
Nederlandse pensioenfondsen hebben dit jaar een bedrag van meer dan €1.5 miljard beschikbaar om te investeren in nieuwbouw huurwoningen. Nederlandse particuliere beleggers focussen met name op bestaande woningen en hebben ruim €1 miljard beschikbaar voor 2015. Naar verwachting is er vanuit het buitenland circa €3 miljard beschikbaar. Kees van Harten, directeur Capital Value: “Er is nog nooit zoveel kapitaal beschikbaar geweest voor investeringen in huurwoningen. Er ligt een collectieve verantwoordelijk van gemeenten, beleggers, bouwsector, en corporaties om ervoor te zorgen dat dit kapitaal ook aanwend kan worden. Bij onvoldoende aanbod op de markt bestaat het risico dat beleggers zich op alternatieve mogelijkheden gaan oriënteren.” 

Zijn mededirecteur, Marijn Snijders, zegt: “Voor de Nederlandse woningmarkt is het positief dat naast de Nederlandse investeerders ook zoveel buitenlandse beleggers bereid zijn om huurwoningen aan te kopen. We zien nu ook dat banken uit andere landen toetreden op de Nederlandse markt. Hierdoor zal een pluriforme financieringsmarkt ontstaan, wat een gezonde ontwikkeling is voor de Nederlandse woningmarkt”.

Nu en straks, te weinig investeringen
Er is de afgelopen jaren te weinig geïnvesteerd door Nederlandse pensioenfondsen. Daardoor ontbrak er een belangrijke aanjager van de nieuwbouw huurwoningmarkt boven de liberalisatiegrens. In 2013 en 2014 konden pensioenfondsen op jaarbasis slechts 3.500-4.000 woningen toevoegen. Hierdoor is in totaal circa €650 miljoen beschikbaar kapitaal niet aangewend.

Dat het totale beschikbare kapitaal voor 2015 aangewend kan worden is niet waarschijnlijk. De bouwsector en gemeenten focussen zich teveel op het bouwen van koopwoningen nu de markt weer aantrekt. Het is daarom de vraag of zonder extra maatregelen van gemeenten en marktpartijen de geprognosticeerde bouwopgave van 40.000 huurwoningen voor het geliberaliseerde segment (circa 8.000 woningen op jaarbasis) over vijf jaar behaald zal worden.

Meer verkoop, meer gemeente 
Van de ondervraagde pensioenfondsen is 89% positief over de samenwerking met corporaties.  Van de ondervraagde corporaties geeft circa 30% aan complexen te willen verkopen waarvan een ruime meerderheid (64%) aangeeft dit te willen doen om nieuwe investeringen in sociale huurwoningen mogelijk te maken. Corporaties verkopen daarnaast op jaarbasis circa 15.000 woningen, welke voorheen verhuurd werden. Dit willen de woningcorporaties de komende jaren verder intensiveren.

Om voldoende aanbod te creëren is een belangrijke rol weggelegd voor gemeenten. Door kritisch te kijken naar de grondprijzen kunnen zij marktpartijen stimuleren om in nieuwbouwplannen ook huurwoningen te betrekken. Daarnaast kunnen zij zich positief opstellen bij de verkoop van corporatiebezit en zo corporaties de kans geven te investeren in nieuwe sociale huurwoningen. Ontwikkelaars en bouwers spelen een essentiële rol door de focus niet alleen te leggen op koopwoningen, maar op inventieve wijze te trachten de komende jaren voldoende duurzame en betaalbare huurwoningen te realiseren.