Onderhoud corporaties efficiënter dan bij commerciële verhuurders

De onderhoudslasten per woning zijn bij corporaties lager dan bij commerciële verhuurders. Dat blijkt uit analyse van IPD cijfers. De gemiddelde onderhoudslasten lijken oppervlakkig beschouwd hoger bij corporaties, maar dat komt doordat zij oudere woningen beheren. Gecorrigeerd voor bouwjaarklasse zijn de onderhoudslasten bij corporaties lager.

Deel twee van dit tweeluik gaat in op de consequenties voor nieuwbouwplannen.

Auteur Auteur Thijs Luijkx is associé bij Boer & Croon. Hij is spreker op het Building Business seminar 'Hoe kun je sociale woningen rendabel bouwen?'

Het onderhoud is bij corporaties efficiënter dan bij commerciële verhuurders

De onderhoudslasten per woning[1] zijn bij corporaties lager dan bij commerciële verhuurders. Dat blijkt uit analyse van IPD cijfers over 2013. Bij corporaties zijn de gemiddelde onderhoudslasten oor de hele portefeuille weliswaar hoger, maar dat komt doordat zij oudere woningen beheren. Gecorrigeerd voor bouwjaarklasse blijken corporaties efficiënter.

De gemiddelde onderhoudslasten zijn bij corporaties 17% hoger

De onderhoudslasten van corporaties waren 1.372 euro per woning in 2013. Dat is 17% hoger dan de €1.175 bij commerciële verhuurders. Dit betreft de gemiddelde onderhoudslasten voor de hele woningportefeuille. Hierbij is geen rekening gehouden met het verschil in ouderdom van de woningportefeuilles bij corporaties en commerciële verhuurders.

De onderhoudslasten lopen op met de leeftijd van woningen

Uit de grafiek blijkt dat de onderhoudslasten per woning oplopen met de leeftijd. Grofweg kan gesteld worden dat de onderhoudslasten oplopen van circa 500 euro de eerste vijf jaar tot ruim boven de 1.500 voor woningen van 45 jaar of ouder. Een dergelijke opbouw geldt ook voor meergezinswoningen (zie achtergronddocument).

Onderhoudslasten per eengezinswoning bij corporaties en commerciële verhuurders in 2013

Het bezit van corporaties is ouder

De portefeuille van de corporaties in de benchmark was in 2013 voor 48% gebouwd voor 1980. Bij de commerciële verhuurders was dit aandeel 15%.  Dit komt waarschijnlijk doordat de commerciële verhuurders de voorraad sneller vernieuwen. In 2013 was bij hen 8,0% van het vermogen in beweging tegen 3,9% bij de corporaties

De onderhoudslasten van eengezinswoningen zijn bij corporaties 12% lager dan bij commerciële verhuurders, als gecorrigeerd is voor bouwjaarklasse. Bij meergezinswoningen zijn de onderhoudslasten bij corporaties 2% lager. Kanttekening hierbij is dat verder niet gecorrigeerd is voor kwaliteitskenmerken zoals woninggrootte, energielabel, de aanwezigheid van een lift en de staat van onderhoud.Gecorrigeerd voor bouwjaarklasse zijn de onderhoudslasten bij corporaties lager.

Rekening houden met kwaliteit van de portefeuille bij de sturing op onderhoud

In de actuele beeldvorming zijn corporaties niet efficiënt. Deze analyse van de onderhoudslasten illustreert dat de werkelijkheid achter deze gemiddelden genuanceerder is. Ook de gemiddelden gecorrigeerd voor bouwjaarklasse vragen om nuancering, bijvoorbeeld de relatie tussen het niveau van onderhoud en de woningoppervlakte, het energielabel, de aanwezigheid van liften en de staat van onderhoud.

Met nadere analyses kunnen corporaties en commerciële verhuurders een benchmark samenstellen die aansluit bij de eigen portefeuille. Zo kan binnen het portefeuille- en asset management rekening gehouden worden met de kwaliteit van de portefeuille bij de sturing op onderhoud.

Klik HIER om een pfd van het onderzoek te bekijken!

Auteur Thijs Luijkx is associé bij Boer & Croon. Met dank aan Peter van Os van RIGO Research en Advies en Kees den Dekker van MSCI voor het commentaar.