Gastcolumn Phillip Smits: ‘Van het padje af’

Het is door onze werkwijze in co-creatie meer regel dan uitzondering geworden dat projecten meer dan 80% en vaak zelfs 100% verkocht zijn vóór de start van de bouw. Een mooi resultaat, zowel voor de enthousiaste kopers als voor Blauwhoed. Dan is het erg vervelend als de start bouw van zo’n succesvol woningproject ten onrechte wordt tegengehouden door onze uitgebreide flora- en faunawetgeving. Het behoud van dieren en natuur is iets om serieus te nemen. Maar een woud aan regels waar geen doorkomen aan is, dat is toch ook niet de bedoeling? 

Onlangs heb ik van dichtbij ervaren hoe buitenproportioneel de macht is die de Nederlandse flora- en faunawetgeving een natuurstichting kan geven ten opzichte van de kopers van een nieuwbouwwoning en een ontwikkelaar. Een stichting bestaande uit 2 mensen tekende langdurig bezwaar aan tegen de start van de bouw van één van onze projecten.

In dit project (totaal 200 woningen) was de eerste fase als snel 100% verkocht. Om de vele enthousiaste geïnteresseerden te bedienen hebben we kort daarna versneld een vervolgfase in verkoop gebracht. De bezwaar aantekenende stichting achtte het echter aannemelijk dat het te bebouwen gebied beschermde rugstreeppadden en heikikkers huisveste. Wat volgde was een jaar van procedures en onderzoeken dat ons allemaal van het ‘padje’ af kreeg. Leest u even mee? 

Eind 2013: anticiperend onderzoek en kort geding
Zoals ik al schreef is natuurbehoud belangrijk. Betreffende flora- en faunawetgeving gaan we als Blauwhoed dan ook altijd erg zorgvuldig te werk, temeer omdat we liever willen anticiperen dan reageren op deze regelgeving. Ter voorbereiding op de projectwerkzaamheden starten we eind 2013 dan ook een flora- en faunaonderzoek op de bouwlocatie. Begin 2014 besluit het ministerie (het bevoegd gezag) aan de hand van dit onderzoek dat er geen ontheffingsvergunning nodig is, aangezien het niet aannemelijk is dat er beschermde dieren in ons bouwgebied verblijven.

De stichting denkt hier anders over en start een kort geding. De voorzieningenrechter geeft het ministerie gelijk, er hoeft geen ontheffing voor het gebied aangevraagd te worden. De rechter vraagt ons wel om, voor de zekerheid, een paddenscherm van ca. 1 km aan te brengen om de eerste te bebouwen fases.

April 2014: paddenscherm, bouwrijp maken, start verkoop
We brengen het paddenscherm aan en stellen ecologen aan om het scherm in de gaten te houden, wetende dat op nog geen kilometer afstand de A2 wordt verbreed en daar de grond wordt voorbelast met een paar miljoen m3 zand, zonder paddenscherm. Op basis van het besluit van de voorzieningenrechter besluiten we de werkzaamheden voor het bouwrijp maken te starten en een paar miljoen te investeren, om vervolgens direct in verkoop te gaan en contracten met de kopers te gaan sluiten.

Begin augustus 2014: e-mailbombardement, nader onderzoek
Tot onze verassing komt de stichting met nieuwe informatie dat er toch rugstreeppadden en heikikkers in ons gebied zijn gesignaleerd. De informatie is echter onsamenhangend en onzorgvuldig van aard. We ontvangen een e-mailbombardement aan foto’s, maar de plaats waar deze genomen zijn blijft geheel onduidelijk en niet verifieerbaar.

De stichting tekent op basis van deze foto’s echter opnieuw bezwaar aan en vraagt ons alsnog een ontheffing aan te vragen. Op dat moment probeert het ministerie de informatie van de stichting op zijn merites te beoordelen en besluit het, voor alle zekerheid, het werk stil te leggen en nader onderzoek in te stellen.

Eind oktober 2014: 100% verkocht, houten platen, winterslaap? 
Blauwhoed verzoekt alle partijen (inmiddels advocaten, de stichting, adviseurs van de stichting, het ministerie, adviseurs van het ministerie, ecologen en onze medewerkers: totaal ca. 16 man) bij elkaar te roepen om ter plekke samen te kijken waar precies de rugstreeppad en de heikikkers zijn gesignaleerd en te bezien wat voor nader onderzoek we moeten gaan instellen. Inmiddels zijn voor de eerste fasen de woningen al voor 100% verkocht.

Ter plekke wordt een onderzoeksgebied aangewezen om de daarop volgende twee weken 60 houten platen neer te leggen: voor de heikikker en rugstreeppad zeer geliefde plekjes om zich onder te verschuilen en dus voor ons een middel om ze, indien aanwezig, te lokaliseren. Een protocol van onderzoek wordt afgesproken en door elke partij goedgekeurd. Twee weken gaan voorbij, waarin we 9 keer tijdens de schemering aan het begin van de avond met de stichting, ecologen en het ministerie de platen onderzoeken. Geen enkele maal wordt een rugstreeppad of heikikker aangetroffen. We kunnen dus verder...

... Of toch niet. De stichting geeft namelijk aan dat de rugstreeppadden en heikikkers, nu ze niet gevonden zijn, hoogstwaarschijnlijk al in het opgehoogde (voorbelaste) zand in winterslaap zijn gegaan. We zijn verbaasd, aangezien het dan de vraag is waarom we het onderzoek met elkaar hebben gedaan. We hadden immers, gebaseerd op de winterslaappatronen van deze amfibieën, van tevoren kunnen vaststellen of ze al in winterslaap zouden zijn.

We raken hier met zijn allen werkelijk van het ‘padje’ af en onze kopers zijn hier de dupe van. Er moet nu een uitspraak komen van het ministerie of we nu wel of niet kunnen gaan starten met de bouw. Maar door de onduidelijkheid lijkt ook het ministerie te twijfelen. Het besluit blijft nog even uit. We blijven meerdere malen aandringen om dit met spoed te behandelen, ook gezien het belang van onze kopers.

November 2014: onzekerheid
Helaas, in onze ogen, geen spoor van sense of urgency bij het ministerie, dat zijn tijd schijnt te nemen om alles nogmaals zorgvuldig af te wegen. Ondertussen is de onzekerheid voor onze kopers groot. Hun hypotheekoffertes lopen af, het schenkingsrecht vervalt (in de oude vorm) einde jaar en de financierbaarheid van woningen wordt verder ingeperkt. Kortom, de kopers weten niet of ze, als ze een nieuwe hypotheek zouden moeten gaan aanvragen, hun financiering nog wel rond krijgen. De meeste kopers hebben hun bestaande woning in verkoop gebracht en enkele hebben deze al verkocht.

Begin december 2014: ontheffingsaanvraag, paddenstudie, kikkers in de kruiwagen
Begin december wordt ons door het ministerie een voorlopig besluit medegedeeld. Het ministerie vind het niet bewezen dat er geen rugstreeppadden en heikikkers in het opgehoogde zand aanwezig zijn en besluit dus voorlopig dat er wel een ontheffingsaanvraag ingediend moet worden. Nu weer wel? Een omgekeerde wereld. De rugstreeppad is niet gevonden, dus gaan we ervan uit dat de rugstreeppad al in winterslaap is en er alsnog een ontheffing aangevraagd moet worden. Nee toch...

Inmiddels hebben we ons extra verdiept in de levenswijze van de rugstreeppad. Dankzij deze "studie" weten we dat rugstreeppadden meestal in winterslaap gaan rond oktober, als de nachttemperatuur onder de 6 graden daalt. Laat oktober 2014 nu een van de warmste maanden ooit zijn en 20 oktober, met 23 graden, de warmste dag in oktober ooit. Laat nu in Nederland op andere plekken wel nog rugstreeppadden worden gevonden in de maand oktober. Van winterslaap kan nog geen sprake zijn.

Tijd om alle kikkers weer in de kruiwagen te krijgen. We besluiten als Blauwhoed procedureel van de mogelijkheid gebruik te maken een gesprek aan te gaan met het ministerie om ze van deze extra informatie te voorzien zodat we snelheid kunnen maken voor onze kopers.

Half december 2014: goed nieuws, wéér bezwaar en uitstel… 
Ons besluit heeft een goed gesprek tot gevolg. Het ministerie onderkent onze feitelijke argumenten en waarnemingen (de aanwezigheid van rugstreeppadden en heikikkers is door de stichting niet voldoende aannemelijk gemaakt, er is geen enkele- ik herhaal, geen enkele- verifieerbare waarneming van de padden in ons gebied geweest en de dieren kunnen ook nog niet in winterslaap zijn) en deelt ons door middel van een brief mee dat het zijn voorlopig besluit bijstelt. We kunnen dus starten met de bouw. Een mooi bericht zo vlak voor de kerst.

Op diezelfde middag worden we, door dezelfde voorzieningenrechter als in april 2014, gebeld dat de stichting wederom bezwaar heeft gemaakt op het besluit van het ministerie middels een kort geding. Onze start bouw wordt wéér geblokkeerd, de start bouw-brief aan de kopers wordt wéér uitgesteld. Wéér onzekerheid. We sturen aan op urgentie bij de rechtbank en kunnen twee weken later op de rol worden gezet.

Eind december 2014: onzekerheid ten einde 
De zitting vindt plaats. De voorzieningenrechter heeft zorgvuldig kennisgenomen van het dossier en probeert op een structurele manier de feiten boven tafel te krijgen. Na 2 uur zitting besluit de rechter om in de daarop volgende week met een uitspraak te komen. We zitten inmiddels net voor kerst en de onzekerheid duurt voort.

Na kerst komt uiteindelijk de uitspraak van de voorzieningenrechter en die is wederom positief voor het ministerie en Blauwhoed. We starten direct met de werkzaamheden om het opgehoogde zand weg te rijden, naar een andere locatie dan voorheen gepland. Dit brengt een schadepost met zich mee van ca. 140.000 euro, exclusief de procedurele kosten. We informeren de kopers, die heel blij zijn, zodat zij net voor het einde van het jaar kunnen transporteren om hun aankoop veilig te stellen.

Voor de huidige fase is deze discussie beslecht maar, geloof het of niet, voor de vervolgfasen heeft de voorzieningenrechter ons toch gevraagd alsnog een ontheffing aan te vragen. U begrijpt: deze hebben we inmiddels al ingediend voor een spoedprocedure. We zijn in momenteel afwachting…

Phillip Smits is algemeen directeur Blauwhoed