NIEUW bij Building Business: Oproep tot debat!

Discussieer mee met de ‘Questie’ onder leiding van Cees Kamminga. Cees Kamminga (Twynstra & Gudde) snijdt met een korte, prikkelende column een actueel thema aan, dat de (volkshuisvestelijke) gemoederen bezig houdt. U kunt vervolgens reageren via de volgende op het Corporatieplatform van Aedes:

LINK 

Vandaag: ‘Toelating’

Stel, we richten een woningcorporatie op. Stel, we beginnen met 1.000 woningen, verdeeld over 50 complexen van 20 woningen. Voor elk complex maken we een aparte juridische entiteit. Het beheer blijft centraal. Gaan we toelating aanvragen of niet?

“Het wetsvoorstel doet de vraag rijzen waarom een nieuw op te richten woningbouwcorporatie toelating zou aanvragen. Heeft de regering zich deze vraag gesteld en kan zij deze zonder aarzeling in positieve zin beantwoorden?”

Het is oktober 2012. Aan het woord is Guusje ter Horst, senator voor de Partij van de Arbeid. In de commissie BZK/AZ ligt de Herzieningswet op tafel. Die behandelt voorstellen voor de nieuwe ordening rond woningcorporaties. Het antwoord zal lang op zich laten wachten want even later trekt minister Blok de wet terug om daarna met een Novelle te komen.

Maar de vraag ligt er natuurlijk wel en vraagt ook om een antwoord.

Pleidooi

Je zou mogen verwachten dat in dat antwoord een warm pleidooi voor de sociale huisvesting wordt gehouden. Bevordering van voldoende woongelegenheid is immers voorwerp van zorg der overheid, zegt de Grondwet. De Woningwet zelf bestaat al meer dan honderd jaar. Weliswaar is de sector in die tijd een paar keer opgeschrikt door vervelende incidenten, maar over het algemeen kijken we op een uiterst geslaagde periode waarin de corporaties het uitstekend gedaan hebben. Alleen al om die reden zouden nieuwe corporaties tot het stelsel willen worden toegelaten. Al was het maar uit solidariteit en oprechte maatschappelijke betrokkenheid. Maar door alle verwikkelingen van de laatste tijd is dat misschien niet zo zeker meer. Heeft toelating nog wel zin en nut?

“Ommen” wilde om zuiver volkshuisvestelijke redenen het stelsel verlaten, maar mocht dat uiteindelijk niet. De corporaties logeren in Hotel California: “You can check out any time you want, but you can never leave”.

Antwoord

Maar begin september 2014 komt de minister dan toch met zijn antwoord: 

“Voor een bestaande, nog niet toegelaten of nieuw op te richten woningbouwstichting of –vereniging zal het verkrijgen van financiering tegen aantrekkelijke voorwaarden van wezenlijk belang zijn.
Het hebben van een toelating geeft een dergelijke organisatie toegang tot door het Waarborgfonds sociale woningbouw (WSW) geborgde financieringen. Zonder de WSW-borging kunnen zeker maatschappelijke opererende woningexploitanten met relatief lage rendementen uit de verhuur veel minder of in het geheel geen financiële middelen aantrekken op de kapitaalmarkt. Dat geldt in het bijzonder wanneer het om niet rendabele, maatschappelijke projecten gaat. Banken zullen in dergelijke gevallen hoge zekerheden, in casu garanties van derden (gemeenten of het Rijk), eisen. Daarnaast levert de financiering met WSW-borging een rentevoordeel op.
De regering is zich er van bewust dat tegenover deze lusten ook lasten aan de toelating verbonden zijn. In financieel opzicht gaat het dan vooral om het financieel moeten bijdragen aan de solidariteit in de sector. De lasten hiervan liggen echter lager dan de baten die verkregen worden uit het geborgd kunnen lenen op de kapitaalmarkt. Tegenover die lasten staan voorts voordelen in de vorm van mogelijke saneringssubsidies.”

Samengevat: Een nieuwe corporatie heeft in financieel opzicht geen schijn van kans. Maar klopt dat wel?

De Questie:

Stel, we richten een woningcorporatie op. Stel, we beginnen met 1.000 woningen, verdeeld over 50 complexen van 20 woningen. Voor elk complex maken we een aparte juridische entiteit. Het beheer blijft centraal.

Gaan we toelating aanvragen of niet? Ik nodig iedereen uit met zienswijzen en berekeningen te komen waarbij de voor- en nadelen van toelating tegen elkaar worden afgewogen.

Om te reageren gaat u naar het Aedes Corporatieforum:

LINK 

De Questie wordt regelmatig terugkerend opgeworpen door Cees Kamminga, werkzaam bij Twynstra Gudde Interim Management voor de sector woningcorporaties.

De Questie is een Oud-Hollandse benaming voor een oproep tot het creatieve debat. In de zestiende eeuw mochten daarbij geen religieuze of politieke vraagstukken worden aangeroerd en daarom diende de questie 'Dwelck den mensch aldermeest verwect tot consten' beantwoord te worden.