Revival van het gemeentelijk grondbedrijf - of toch maar niet?

Aan het gemeentelijk grondbeleid werd vóór de crisis weinig aandacht besteed. Dat was niet nodig - en ook niet altijd wenselijk voor de betrokkenen. Want het ging prima met de gemeentelijke grondbedrijven: ze floreerden sinds het midden van de jaren '80. De grondprijzen gingen sinds 1985 zeven keer over de kop, waar de woningprijzen dat vier-en-een-halve keer deden. De meeste gemeenten profiteerden stevig van de hoge grondopbrengsten: allerlei voorzieningen werden gefinancierd, en de inwoners waren tevreden. Echter: anno 2014 lopen de verliezen op grondexploitaties in de miljarden, en sommige gemeenten zouden gebaat zijn bij een artikel 12-status. Wat nu? Twee deskundigen geven hun mening: prof mr. Friso de Zeeuw, praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling aan de TU Delft én directeur Nieuwe Markten bij Bouwfonds Ontwikkeling, en drs. Jan Fokkema, directeur van de Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen (NEPROM).

"Grondbedrijven moeten 'back to basics'", stelt Friso de Zeeuw. "Dat betekent: kijken naar de wensen van de eindgebruikers en scherp rekenen en tekenen. Dat zou de normale gang van zaken moeten zijn, maar de recente geschiedenis laat zien dat dit helaas niet het geval is. Er is niets tegen een actief grondbeleid van gemeenten, als maar wordt voldaan aan een paar belangrijke voorwaarden: heldere publieke doelstellingen, genoeg financiële armslag (wat dus betekent dat de opbrengsten uit het grondbedrijf binnen die organisatie moeten blijven) én voldoende expertise."

Dat doet onmiddellijk de vraag rijzen: hoe komt het grondbedrijf aan die expertise? De Zeeuw: "Fase één is bewustwording van het politieke bestuur en de ambtelijke top dat grondexploitatie een vak is, waar een beetje de klad in is gekomen. Je moet 'bovenop de bal zitten', met een strakke discipline en risicosturing. Én een halt toeroepen aan bestedingen die niet thuishoren in de grondexploitatie. Fase twee is het aanpassen van de organisatie zelf."

'Gemeente past terughoudendheid'

"Het probleem zit voornamelijk in de hoofden van wethouders, gemeenteambtenaren én van projectontwikkelaars", vindt Jan Fokkema. "We zijn allemaal zó gewend om automatisch te denken vanuit het publieke belang. Dat is op zichzelf ook niet slecht: we hebben er in het verleden goede resultaten mee bereikt. Maar de tijden zijn veranderd. We zullen veel meer vanuit de consument moeten denken. De minister is het daarmee eens: die wil ook dat bijvoorbeeld het Bouwbesluit wordt aangepast, zodat er meer vrijheid voor de consument ontstaat. Je ziet steeds weer de oude reflex: alles moet worden dichtgetimmerd. Daarom willen gemeenten ook gronden eerst in eigendom krijgen (en natuurlijk ook om financiële redenen!)

Aan het gemeentelijk grondbeleid werd vóór de crisis weinig aandacht besteed. Dat was niet nodig - en ook niet altijd wenselijk voor de betrokkenen. Want het ging prima met de gemeentelijke grondbedrijven: ze floreerden sinds het midden van de jaren '80. De grondprijzen gingen sinds 1985 zeven keer over de kop, waar de woningprijzen dat vier-en-een-halve keer deden. De meeste gemeenten profiteerden stevig van de hoge grondopbrengsten: allerlei voorzieningen werden gefinancierd, en de inwoners waren tevreden. Echter: anno 2014 lopen de verliezen op grondexploitaties in de miljarden, en sommige gemeenten zouden gebaat zijn bij een artikel 12-status. Wat nu? Twee deskundigen geven hun mening: prof mr. Friso de Zeeuw, praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling aan de TU Delft én directeur Nieuwe Markten bij Bouwfonds Ontwikkeling, en drs. Jan Fokkema, directeur van de Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen (NEPROM).

"Grondbedrijven moeten 'back to basics'", stelt Friso de Zeeuw. "Dat betekent: kijken naar de wensen van de eindgebruikers en scherp rekenen en tekenen. Dat zou de normale gang van zaken moeten zijn, maar de recente geschiedenis laat zien dat dit helaas niet het geval is. Er is niets tegen een actief grondbeleid van gemeenten, als maar wordt voldaan aan een paar belangrijke voorwaarden: heldere publieke doelstellingen, genoeg financiële armslag (wat dus betekent dat de opbrengsten uit het grondbedrijf binnen die organisatie moeten blijven) én voldoende expertise."

Dat doet onmiddellijk de vraag rijzen: hoe komt het grondbedrijf aan die expertise? De Zeeuw: "Fase één is bewustwording van het politieke bestuur en de ambtelijke top dat grondexploitatie een vak is, waar een beetje de klad in is gekomen. Je moet 'bovenop de bal zitten', met een strakke discipline en risicosturing. Én een halt toeroepen aan bestedingen die niet thuishoren in de grondexploitatie. Fase twee is het aanpassen van de organisatie zelf."

'Gemeente past terughoudendheid'

"Het probleem zit voornamelijk in de hoofden van wethouders, gemeenteambtenaren én van projectontwikkelaars", vindt Jan Fokkema. "We zijn allemaal zó gewend om automatisch te denken vanuit het publieke belang. Dat is op zichzelf ook niet slecht: we hebben er in het verleden goede resultaten mee bereikt. Maar de tijden zijn veranderd. We zullen veel meer vanuit de consument moeten denken. De minister is het daarmee eens: die wil ook dat bijvoorbeeld het Bouwbesluit wordt aangepast, zodat er meer vrijheid voor de consument ontstaat. Je ziet steeds weer de oude reflex: alles moet worden dichtgetimmerd. Daarom willen gemeenten ook gronden eerst in eigendom krijgen (en natuurlijk ook om financiële redenen!)