Lessen voor echte PPS-en
Recent werd in een conferentie over gebiedsontwikkelingsproject Saendelft geconcludeerd dat echte PPS-en nog steeds zullen blijven voorkomen. Echte PPS-en onderscheiden zich van andere doordat de risico’s voor het project niet worden verdeeld tussen de publieke en private partij, maar gezamenlijk risico wordt genomen. Dit onderscheid is van belang omdat het delen van risico’s of het verdelen daarvan verschil uit maakt in het samenwerkings- en conflictgedrag. Hoe kunnen schadelijke conflicten worden voorkomen?
Louis Lousberg van de TUDelft gaat in op conflictgedrag in echte PPS-en en behandelt de resultaten van een promotieonderzoek naar maatregelen om schadelijke conflicten daarin te voorkomen.
Conflicten
Conflicten zijn fascinerend. Zeker als ze voorkomen in een zakelijke omgeving. Daar is het, althans binnen de westerse cultuur, ‘not-done’ om veel emotie te tonen. In een zakelijke omgeving kan het voorkomen dat onder het pittige, maar relatief rustig uitgesproken meningsverschil een innerlijke werkelijkheid bij de gesprekspartner(s) schuil gaat waar de metafoor ‘kokend van woede’ op van toepassing is. Soms gaat het zakelijk leven dan gewoon verder, maar soms ook niet.
Is ruzie erg?
Conflicten kunnen zowel positieve als negatieve effecten hebben. Zo kan een stevig en constructief uitgevochten meningsverschil een positieve bijdrage leveren en daarmee functioneel zijn. Daarentegen kunnen sociaal emotionele conflicten destructief en daarmee disfunctioneel zijn. In dit artikel wordt ervan uitgegaan dat een conflict disfunctioneel is als niet argumenteren, maar winnen of verliezen de kernvraag is geworden. Bij deze conflicten wordt geen door allen gewenst gezamenlijk resultaat bereikt en is sprake van ongewenste vertraging of -afbreuk van de relatie. Dit kan leiden tot schade aan het project.
Onderzoek
Terug naar Saendelft. Saendelft is één van de tien cases die zijn onderzocht naar wat er in de praktijk wordt gedaan om er voor te zorgen dat er geen disfunctioneel conflict ontstaat waarin winnen of verliezen de kernvraag is geworden. Alle tien cases zijn cases waarbij een conflict dermate hoog is opgelopen dat het maar nèt goed is gegaan. Het zijn allemaal gebiedsontwikkelingsprojecten in echte PPS-en met een investeringsniveau van meestal meer dan 100 miljoen euro. De in de cases onderzochte periode is telkens die van onderhandelingen voorafgaand aan het realisatiecontract.
Lessen
Wat uit het onderzoek naar voren komt, is dat de maatregelen die in de cases genomen zijn om disfunctionele conflicten te voorkomen, enerzijds te maken hebben met de economische haalbaarheid van het project –logisch, want de onderhandelingen voorafgaand aan het realisatiecontract gààn daarover- maar nadrukkelijk anderzijds ook met de sociale relatie. Hoewel er sprake is van een zakelijk samenwerkingsverband, blijkt het persoonlijke, vaak zelfs informele een cruciale rol te spelen.
In de ene PPS verliep de samenwerking gemiddeld genomen in een positief, coöperatief klimaat, terwijl in de andere dat klimaat neigde naar een negatief, competitief klimaat. Bekend is dat de belangrijkste reden voor een negatief klimaat een gebrek is aan ‘doelconvergentie’; partijen zitten er met tegengestelde oogmerken in. Uit het onderzoek blijkt dan ook dat juist het op zijn minst bespreken van elkaars doelstellingen, hèt startpunt is van een coöperatief samenwerkingsklimaat. Daarbij gaat het erom van elkaar te weten ‘hoe je er persoonlijk in zit’ of ‘dat je er allebei iets moois van wilt maken, wat een belangrijke rol kan spelen als het moeilijk wordt: waar hou je, als alles instort, waar hou je elkaar op vast?’.
Tevens blijkt dat je dat samenwerkingsklimaat moet onderhouden door persoonlijk/ informeel contact ‘bijvoorbeeld één keer per jaar op excursie gaan naar een vergelijkbare locatie, ook in een conflictsituatie, wethouder mee…’, door ‘te bellen aan de rand van de dag om af te stemmen en fine te tunen’ of door ‘gezamenlijk mijlpalen te vieren’.
In een gemiddeld naar negatief neigend samenwerkingsklimaat werden dergelijke maatregelen ook wel genomen, maar minder. En, toen puntje bij paaltje kwam –tijdens het conflict- sloeg dit klimaat door naar een negatief klimaat bij een vrijwel geheel gebrek aan sturing op de sociale relatie.
Uiteindelijk zijn partijen in een negatief samenwerkingsklimaat ook uit het conflict gekomen, maar dat negatieve klimaat kent haar prijs. In een negatief klimaat blijkt hoofdzakelijk gestuurd te worden op het innemen van posities zoals dreigen met de mogelijkheid het project met een andere partij te gaan doen of laten ingrijpen van bovenaf door de minister te laten bellen met de tegenpartij en worden inhoudelijke maatregelen niet meer onderzocht. In een positief samenwerkingsklimaat daarentegen blijkt nadrukkelijk wel gestuurd te worden op de sociale relatie én wordt een rijkdom aan inhoudelijke maatregelen onderzocht en genomen; bijvoorbeeld door omzetting naar andere functies van gebouwen, het risico van de andere partij over te nemen, het manipuleren van de cashflow of zelfs de verkoop van een deel van het plan aan een derde. Investeren in een positief samenwerkingsklimaat door bewust te sturen op de sociale relatie blijkt dus veel waard.
Auteur Louis Lousberg is zelfstandig project manager en daarnaast docent-onderzoeker aan de TUDelft, Design- and Construction Management, gespecialiseerd in project management.
1) Het promotieonderzoek ‘Sturen op haalbaarheid en relatie-Interventies om disfunctionele conflicten bij Publiek Private Samenwerking in ruimtelijke ontwikkelingsprojecten te voorkomen’ is te verkrijgen bij L.H.M.J.Lousberg@TUDelft.nl.
Laatste nieuws
- 23-08-2024 14:20 Grote beleggers investeren nauwelijks in nieuwe woningen, maar Wbh niet grootste issue
- 23-08-2024 13:43 Weg vrij voor deelgebied 5 in Merwedekanaalzone: Tot 4.250 woningen mogelijk
- 23-08-2024 12:27 Alex Invest koopt winkelruimte in Woonmall Alexandrium
- 23-08-2024 11:26 Opmerkelijk: Voor dit nieuwbouwproject zijn 'incentives' nodig om kopers te trekken
- 23-08-2024 11:06 Raad van State stelt bezwaarmakers tegen 250 woningen in Tilburg in ongelijk
- 23-08-2024 09:21 Starters vragen vaker naar familiehypotheek en schenkingsvrijstelling, na afschaffing jubelton
- 23-08-2024 08:48 CBS over detailhandel: Non-food sector groeit, omzet supermarkt daalt
- 22-08-2024 16:42 IVBN-directeur: ‘Woningmarkt heeft heel fragiel punt bereikt, overheid moet nu stimuleren’
- 22-08-2024 16:12 Ondernemers en investeerders die elkaar helpen is de bewezen kracht van Mogelijk
- 22-08-2024 14:00 Bestemmingsplan voor 48 appartementen in Geldermalsen onherroepelijk
- 22-08-2024 11:31 Hightechbedrijf huurt 1.370 m2 in Eindhoven
- 22-08-2024 10:21 Scapino opent winkels in vier oude panden van Bristol
- 22-08-2024 09:19 Huurders blijven vaker zitten door achterblijvend aanbod van topkwaliteit kantoorruimte
- 22-08-2024 08:42 Twee nieuwe huurders voor City Center Tilburg
- 22-08-2024 08:42 Sam Heijkoop en Marnix Uri naar VanWonen
- 22-08-2024 06:00 Boissevain: DNB, geef banken de ruimte hun marges op peil te houden
- 22-08-2024 00:00 Koopwoningen bijna 11 procent duurder, grootste stijging in twee jaar
- 21-08-2024 18:57 Jos Baeten (a.s.r.): ‘Helft van onze woningportefeuille komt door huurwet in gereguleerde segment’
- 21-08-2024 15:57 Voormalig bankgebouw in Driebergen mag getransformeerd worden naar woningen
- 21-08-2024 14:03 Gemeenteraad Maashorst aan zet voor bijna 100 woningen
- 21-08-2024 12:51 A.s.r. investeert niet in nieuwe huurwoningen door Wet betaalbare huur
- 21-08-2024 12:13 Meierijstad geeft groen licht voor bouw flexwoningen voor 500 arbeidsmigranten
- 21-08-2024 11:32 Elan Wonen trekt stekker uit plannen voor verdichting in Haarlem-Meerwijk
- 21-08-2024 10:56 StartDock huurt ruim 1.800 m2 aan Keizersgracht in Amsterdam
- 21-08-2024 10:47 Ronald van der Zalm keert terug naar Cushman & Wakefield
- 21-08-2024 10:06 Montea boekt in Nederland 22 miljoen omzet in eerste helft van het jaar
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.