'De wooncoöperatie biedt kansen voor zieltogende terreinen en gebouwen'

Bouwgroepen vullen een collectieve woonbehoefte in. Dit lukt regelmatig, maar vaak ook niet. De behoefte aan invulling van de eigen woonwens blijft echter. Door in te spelen op de vraag “waarom wil je wonen” in plaats van “hoe wil je wonen”, faciliteren we die woonwens echt. De rechtsvorm coöperatie kan dan een prima middel zijn om een collectieve behoefte te financieren en te beheren.

PO en CPO panacee voor vastzittende woningmarkt?

We hebben de afgelopen jaren het particulier opdrachtgeverschap omarmd. Het zou DE oplossing zijn om de vele braakliggende terreinen toch te voorzien van nieuwe woningen. In veel gemeenten kun je tegenwoordig als particulier of als groep een bouwkavel kopen en je eigen woning realiseren. Dit was vóór het intreden van de crisis in 2008 zeer lastig. Nu, met de vastgelopen markt, lijkt het een panacee voor alle problemen. Lijkt, want de praktijk is weerbarstig. Je eigen huis zelf bouwen is voor veel mensen een te grote opgave. Het kost veel tijd, vergunningen zijn ingewikkeld, het budget wordt overschreden, of een combinatie van dit alles.

Daarnaast zie je bouwgroepen ontstaan, die vanuit een gezamenlijke woonwens op zoek gaan naar een locatie. Dit slaagt regelmatig, maar mislukt ook vaak ondanks de ambities. De juiste locatie wordt niet gevonden, bij de uitwerking blijkt toch dat de ideeën te ver uiteen lopen, de financiële polsstok is korter dan gedacht, het duurt te lang en mensen haken af, etc. We kennen allemaal goedbedoelde en ambitieuze initiatieven van bouwgroepen, die het uiteindelijk toch niet halen. Maar de behoefte is er wel degelijk. Er ligt een mooie uitdaging voor onze professionele branche om de woonbehoefte die onder deze bouwgroepen ligt, op te pakken en in te vullen.

Woonbehoefte faciliteren door het stellen van de “waarom” vraag

We kunnen de woonbehoefte die de basis vormt van een bouwgroep, beter faciliteren als we ons proces van ontwikkelen en verkopen anders inrichten. Ik stel me het volgende proces voor:

Er wordt een concept ontwikkeld, bedacht vanuit de kracht en de essentie van een locatie. En natuurlijk sluit het concept aan op een (latente) behoefte in de markt.  Een goed concept haalt de verborgen kwaliteit van de locatie omhoog en voegt iets toe aan de omgeving. Met dit unieke concept creëer je een woonbeleving die aansprekend genoeg is voor een individuele geïnteresseerde om aan te haken. Essentieel is dat je vanuit de locatie een sterke positionering en woonbeleving in de markt zet, waarmee je potentieel geïnteresseerden aantrekt die zich willen aansluiten bij dat woonconcept. Je steekt dus heel sterk in op de vraag “Waarom zou je hier willen wonen?” In plaats van de vraag te stellen “Hoe wil je wonen?” [zie ook de inspirerende presentatie van Simon Sinec op TedEx; Why, How, What]

Coöperatie van 460 leden in Berlijn, ontstaan vanuit een sterk concept

Je formeert zo feitelijk een bouwgroep rondom een helder woonconcept op een specifieke locatie, in plaats van een bouwgroep die zichzelf formeert rondom een thema, en daarna op zoek gaat naar een locatie. Ik heb in Berlijn een mooi voorbeeld gezien: de “Baugenossenschaft Möckernkiez”. (www. moeckernkiez.de) Dit is een coöperatie van 460 (!) deelnemers, die een woonwijk ontwikkelen en realiseren van 460 woningen. Ze hebben een voormalig rangeerterrein van 3 ha in de wijk Kreuzberg aangekocht. Er wordt een complete, ecologische en autovrije woonwijk ontwikkeld, bestaande uit diverse appartementengebouwen, eigen energieopwekking, werkruimtes, ruimte voor onderwijs en kinderopvang, woningen voor ouderen, gezinnen en jonge alleenstaanden en stellen. Het is gestart door enkele individuen, die vervolgens met het concept van de wijk nieuwe bewoners hebben gezocht. De nieuwe bewoners komen dus op dit concept af, en zo ontstaat een community rondom dit woonconcept.

Coöperatie als risicodrager geeft stabiliteit en flexibiliteit

De coöperatie is de risicodrager, en de financiering is als volgt: Je kunt lid worden van de coöperatie door 30% van de kosten van de door jou gewenste woning als eigen geld in te leggen. Hiermee “koop” je het recht op het gebruik van jouw woning, die volgens jouw eisen wordt gebouwd. De coöperatie financiert de overige 70% bij een bank, verzekeringsmaatschappij of een belegger. Het gebouw dient als onderpand. Als lid betaal je maandelijks rente over de 70% aan de coöperatie, en daarnaast een bijdrage in de servicekosten, energie, onderhoud.

Als je wilt verhuizen, zeg je eenvoudig je lidmaatschap bij de coöperatie op. Bij vertrek krijg je de inleg van 30% terug, zonder rente. Want je hebt al die jaren met het woongenot het vruchtgebruik van je inleg gehad. De coöperatie zoekt een nieuw lid, die opnieuw tegen een inleg van 30% van de waarde van het appartement een recht-op-gebruik verwerft.

Er is dus wel een behoorlijke hoeveelheid eigen geld nodig. Maar met de vrijstelling van het schenkingsrecht van € 100.000, en de forse hoeveelheid spaargeld bij veel particulieren in Nederland, zou de wooncoöperatie wel eens een mooi vehikel kunnen zijn om zieltogende bouwterreinen en gebouwen nieuw leven in te blazen. 

Auteur Stefan Schuwer was tot voor kort lid van de Raad van Bestuur van Ymere. Hij kenmerkt zichzelf als friskijker en dwarsdenker. Maar hij is vooral: een gepassioneerde bouwer aan wijken en organisaties. Vanuit zijn overtuiging dat vernieuwing en innovatie de basis is van vooruitgang, schrijft hij de komende periode regelmatig een column in Building Business. Zijn blogs zijn ook te lezen op zijn website. Klik HIER om naar de website van Stefan Schuwer te gaan!