Cashflow en life cycle-denken cruciaal voor businesscase in herontwikkeling

Het ei van Columbus bestaat niet, waarschuwt John Reichardt, lid van de Raad van Bestuur van BNG Bank en voorzitter van de werkgroep Nieuwe Verdienmodellen van het Nationaal Renovatie Platform (NRP). Desondanks doet Reichardt een dringend appel op partijen als het gaat om de haalbaarheid van herontwikkeling en transformatie. "De markt moet weer lef tonen en de overheid moet dat ondernemerschap maximaal faciliteren."

BNG Bank, is als vertrouwde bank voor de publieke sector en grootste vastgoedfinancier van gemeenten en corporaties een belangrijke speler in de vastgoedwereld. Duurzaamheid staat bij de bank hoog in het vaandel, vertelt John Reichardt in zijn werkkamer aan de Haagse Koninginnegracht. "Er staat zo veel vastgoed leeg, en dat is heus niet allemaal van slechte kwaliteit. De grote leegstand van met name kantoren is een enorme maatschappelijke verspilling. Waarom zouden we door middel van transformatie en energiemaatregelen niet proberen om de levensduur van gebouwen te verlengen?" Hetzelfde geldt voor gebieden, zegt Reichardt. "Het investeren in verarmde gebieden zoals achterstandswijken maar ook voormalige haven- en industriegebieden, komt zowel eigenaren als bewoners ten goede."

Flexibiliteit gevraagd

Flexibiliteit is een sleutelwoord als het gaat om herbestemming. Dat geldt zowel voor interieur- en energieconcepten als voor bestemmingsplannen. Tegenwoordig zul je langer moeten wachten voordat een gebied als geheel tot ontwikkeling is gekomen. Door middel van tijdelijk herbestemmen van een pand of complex kun je een gebied in transformatie identiteit en levendigheid geven. Reichardt: "Als je iets wilt met een gebied of een pand, dan heb je tijd nodig. Met een tijdelijke invulling kun je de businesscase voor een pand een kans geven en verbeteren. Als de herontwikkeling organisch gaat, krijgt het gebied smoel." Een goed voorbeeld vindt Reichardt het Stork-terrein in Amsterdam-Noord. Een corporatie kocht het terrein aan, waar zij op termijn woningbouw verwacht te gaan plegen. Voor de tussentijd is een ondernemer gezocht die onder meer met horeca, oefenruimtes voor creatieven en een verzamelgebouw voor starters het gebied kleur en identiteit geeft voor straks.

Een moeilijk punt in deze economisch magere tijden is de haalbaarheid van renovatie en herontwikkeling. Op zoek gaan naar het ei van Columbus heeft weinig zin. "De economische omgeving heeft nu eenmaal veel invloed op de waarde van het vastgoed. Daar helpt nu even niets tegen," aldus Reichardt. De oude verdienmodellen, waarin werd gerekend met korte terugverdientijden uit de waardestijging van een pand, gaan niet meer op. Nieuwe verdienmodellen zullen, per pand of gebied, op maat moeten worden gemaakt. Ieder geval is anders. Toch is er een duidelijke trend te onderscheiden, zegt Reichardt. "We moeten nu veel meer denken in termen van life cycles en het gebied als geheel. Voor je businesscase moet je over de gehele levensduur van een pand rekenen. Ook gaat het om de positieve ontwikkeling rondom een pand in een groter gebied. Gebiedsontwikkeling wordt steeds belangrijker. Dat vereist een verre horizon en een lange adem, maar het is de enige oplossing als je vastgoed weer aan de praat wilt krijgen."

PPS-nieuwe stijl

Het is dan ook de belangrijkste aanbeveling van Reichardt en zijn werkgroep, waarin naast corporaties en adviseurs ook beleggers en een energiebedrijf zitting hebben. Het ieder-voor-zich-model, waarin alle partijen voor zich streven naar maximalisering van het eigen rendement, is voltooid verleden tijd. In het nieuwe verdienmodel voor transformatie en herontwikkeling komt het aan op samenwerking. Reichardt: "Je moet elkaar meer opzoeken. Je hebt elkaar nodig om in openheid en vertrouwen tot een gezamenlijke businesscase te komen. De baten moeten samen worden verdeeld in plaats van dat een ieder de eigen calculaties maakt." Ketensamenwerking en ketenintegratie spelen een sleutelrol, maar ook nieuwe toetreders drukken hun stempel op de nieuwe businesscases. "Energielasten zullen een steeds groter onderdeel van de gebruikskosten vormen. Het ligt voor de hand om energiebedrijven mee te laten denken over een haalbare businesscase over de langere termijn." Ontwikkelingen die eens te meer bewijzen hoe belangrijk het life cycle-denken en langdurige samenwerking zijn. De revenuen van de lagere energielasten zouden anders alleen ten goede komen van de gebruiker, terwijl de investeringen elders liggen. Gemeenten en projectontwikkelaars moeten de mogelijkheid hebben om investeringen in energiezuinigheid en toekomstgerichtheid terug te verdienen. Het is een soort PPS-nieuwe stijl, waarin zakelijke belangen in het begin van een proces gebundeld worden. Reichardt: "Zodat je in gezamenlijkheid de baten van een project kunt bespreken."

Afwaardering onontkoombaar

Centraal in het nieuwe verdienmodel staan het sturen op kasstromen door life cycle en exploitatie mee te nemen in de begroting. Als aanbeveling voor de markt geeft de werkgroep mee om vooral naar de toekomst te kijken. Afwaardering is in veel gevallen onontkoombaar, met de rug naar het verleden blijven staan houdt alleen maar de noodzakelijke nieuwe investeringen tegen. Het denken in termen van één huurder en langjarige huurcontracten is daarbij passé. Reichardt: "De herontwikkeling van kantoren moet zo veel mogelijk worden aangepast aan de nieuwe eisen van bedrijven." Natuurlijk, voor veel partijen zal het vastleggen van kapitaal voor een langere periode moeilijk zijn, niet iedereen zal zich dat kunnen veroorloven. Toch zit er niets anders op, en kan het rekenen in cashflows voor beleggers juist ook interessant zijn, zegt Reichardt. Boven alles moet de markt lef tonen en ondernemend opereren. De belangrijkste aanbeveling aan het adres van de overheid door de NRP-werkgroep is het faciliteren van dat ondernemerschap van de markt. Reichardt: "De overheid moet in staat zijn over haar eigen schaduw heen te springen en creatief mee te denken in oplossingen in plaats van in problemen. Ook werkt veel wet- en regelgeving op dit moment belemmerend. Op zijn minst verlengen de vele stringente eisen de doorlooptijden van een project. En tijd is nou eenmaal geld. Dus, overheid, ga met behoud van eigen verantwoordelijkheid zover mee met de ondernemer als je kunt."

Gezamenlijk doel

De nieuwe verdienmodellen vragen het nodige van alle partijen. Ook banken moeten hierin hun verantwoordelijkheid oppakken, meent Reichardt. "Natuurlijk, banken zien liever vandaag dan morgen hun geld terug, en de risico's zijn groter. Maar ook banken moeten mee. Voor BNG Bank geldt dat voor goede initiatieven in principe altijd geld te vinden is. Gemeenten zouden bijvoorbeeld door middel van garanties een steentje kunnen bijdragen aan het rondrekenen van een langjarige businesscase. Grote beleggers zoals pensioenfondsen zijn in staat om langdurig kapitaal weg te zetten, ook die hebben hier een rol. En wellicht melden zich ook andere partijen op de kapitaalmarkt." Duidelijk is in ieder geval dat de urgentie voor transformatie en renovatie groot genoeg is, aldus Reichardt. "Dat doel delen we met elkaar. Samenwerking op basis van vertrouwen is daarbij de crux. Samenwerken met hetzelfde doel voor ogen is een conditio sine qua non voor herontwikkelingsprojecten." Helaas schieten veel partijen nog in de oude rol, concludeert Reichardt. "Je hebt een keuze. Je kunt het vastgoed laten staan en verpieteren, maar je kunt er ook creatief mee omgaan en een slag maken naar toekomstbestendigheid. Afschrijving is nu noodzakelijk om nieuwe investeringen te doen die de basis leggen voor een positieve, duurzame ontwikkeling. Nu komt het aan op ondernemerschap én het mogelijk maken van ondernemerschap."