Column: Vijf tips voor goede afspraken over servicekosten bij huur van bedrijfsruimte
De huurder van bedrijfsruimte betaalt naast een vergoeding voor het gebruik van de ruimte vaak ook een vergoeding voor diensten die de verhuurder levert. De afrekening van die kosten levert regelmatig verrassingen op, zoals ook bleek uit een interview in de Volkskrant.
Dat is weinig verwonderlijk omdat de huurcontracten vaak een algemene omschrijving van de diensten bevat en de prijs van de diensten gedurende de vaak lange looptijd van het contract fors kan wijzigen. Zo kende de gasprijs fluctuaties van +19% en –16%, terwijl een zachte winter eveneens een stevige invloed heeft op de energiekosten. Met enkele tips kunnen de huurder en verhuurder van bedrijfsruimte deze verrassingen beperken:
1. koop concurrentiegericht diensten in
Aangenomen wordt dat de verhuurder verplicht is toe te zien op het kwaliteitsniveau en de kosten van de geleverde diensten. De kantonrechter Amsterdam oordeelde dat als de verhuurder administratiekosten rekent voor zijn rol met betrekking tot het leveren van energie door energiemaatschappijen, verlangd mag worden dat de verhuurder toeziet of het kostenniveau van de energiemaatschappij nog adequaat is. Niets weerhoudt de huurder en verhuurder ervan om hierover afspraken te maken. Zo kan de winkeliersvereniging (of de servicekostencommissie) met de verhuurder afspreken dat ten minste drie offertes gevraagd worden voordat een dienst wordt ingekocht.
2. Breng tussenmeters aan in het gehuurde
De discussie over de verdeling van servicekosten is van alle tijden. Indien het gehuurde niet over eigen (tussen)meters beschikt moet een verdeelsleutel worden bedacht. Dat kan zijn het aantal vierkante meters dat de huurder huurt, maar ook de openingstijden van de overige huurders en/of het type bedrijf zullen van invloed zijn op het verbruik. Volgens het ROZ model stelt de verhuurder het redelijkerwijs voor rekening van huurder komende aandeel in de kosten van die levering van zaken en diensten vast. Veel verhuurders zullen dit naar eer en geweten doen, maar het is aantrekkelijk om de servicekosten van leegstaande ruimten om te slaan over de andere huurders (hoewel het ROZ model dit expliciet verbiedt). Breng daarom eigen (tussen)meters in het gehuurde aan of maak vooraf afspraken over de verdeelwijze van servicekosten.
3. Reken de servicekosten tijdig af
Een afrekening van diensten jaren nadat deze zijn afgenomen is voor huurder en verhuurder onwenselijk. De verhuurder loopt een incassorisico, terwijl de huurder ten onrechte een te hoog voorschot heeft betaald of verrast wordt door een verzoek tot bijbetaling. Hoewel de facturen van energiebedrijven soms lang op zich laten wachten is een afrekentermijn van één jaar vaak redelijk.
Volgens het ROZ model winkelruimte moet de verhuurder “over elk jaar een gespecificeerd servicekostenafrekening” sturen, maar dat is niet hetzelfde als ieder jaar. Het ROZ model kantoorruimte bepaalt dat de verhuurder “binnen 12 maanden na afloop van het jaar” een afrekening moet sturen en als hij deze termijn niet haalt dit aan de huurder moet mededelen. Deze bepaling is gunstig(er) voor de huurder die in ieder geval niet verrast kan worden. Nog duidelijker is het VGO model dat de verhuurder verplicht binnen één jaar af te rekenen, op straffe van verval dan aanspraken. Bij het afsluiten van een nieuw huurcontract loont het de moeite om kritisch te kijken naar de bepalingen over afrekening van het voorschot. De standaardbepalingen bieden vaak te weinig duidelijkheid. Afspraken over een tijdige afrekening voorkomen verrassingen.
4. Vraag garanties over de hoogte van het voorschot
Servicekosten vormen een flink percentage van de totale huisvestingslasten. Het is daarom voor de huurder verstandig als hij kritisch is over de hoogte van het voorschot en informeert wat in de afgelopen jaren werkelijk is afgerekend. Als de verhuurder dat niet weet kunnen partijen afspreken dat de afrekening niet hoger dan bijvoorbeeld 10% van het voorschot mag zijn. Ook andere creatieve afspraken, zoals de afspraak dat de afrekening jaarlijkse niet meer dan x procent bovenop de inflatie of een benchmark (zoals die van JLL of WPM) mag stijgen, bieden de huurder meer grip op de huisvestingslasten.
5. controleer de afrekening
In de huurovereenkomst is vastgelegd welke servicekosten de verhuurder in rekening mag brengen. In een artikel op deze website is beschreven dat daarbij veel mis kan gaan. Een kritische blik op de huurovereenkomst en de afrekening kan de huurder veel geld besparen. In zijn voor de NRW scriptieprijs genomineerde scriptie ‘servicekosten voor winkelcentra’ beschrijft Erik Schipper dat uniforme categorisering van de kostenposten veel interpretatieverschillen kan voorkomen. Hier ligt een handschoen voor de verhuurder en de beheerder, die tot nu toe niet lijkt te worden opgepakt. Tot die tijd zal de afrekening kritisch moeten worden bestudeerd.
De kritiek die Detailhandel Nederland levert op de huidige methodiek voor afrekening van servicekosten is deels terecht. DN kan ook de hand in eigen boezem steken. De leidraad servicekosten dateert van 2009 en zou elke drie jaar herzien worden. In zijn scriptie doet Erik Schipper belangrijke aanbevelingen voor verbetering van deze leidraad. DN heeft tot nu toe niet het initiatief genomen om dit te verwerken in de leidraad servicekosten. Tot die leidraad of de standaardhuurovereenkomsten zijn aangepast huurders en verhuurders met bovenstaande tips geschillen voorkomen.
Een column van Elout Korevaar, advocaat vastgoedrecht bij Hoeberechts advocaten en docent huurrecht aan de Universiteit Leiden.
Laatste nieuws
- 13-06-2025 16:27 Hegeman Ontwikkeling wint tender voor ontwikkeling in Deventer
- 13-06-2025 15:49 Bouwstroom Oost selecteert bouwpartner voor duizend appartementen
- 13-06-2025 15:42 Olaf Sleijpen nieuwe president van De Nederlandsche Bank
- 13-06-2025 15:14 Paul Richter benoemd tot partner bij Straatman Koster advocaten
- 13-06-2025 15:07 JLL: 'Investeringen in retailvastgoed dit jaar richting 1,3 miljard euro'
- 13-06-2025 13:35 'Oplossing woningmarkt ligt bij ouderen, niet bij starters'
- 13-06-2025 13:30 Fimek estate en Capricorn Capital Group verwerven locatie voor woontorens in Den Haag
- 13-06-2025 13:00 Hoofdlijnenakkoord gesloten voor grootste gebiedsontwikkeling van Arnhem
- 13-06-2025 12:18 Eensgezindheid in Tweede Kamer over minder regels in de woningbouw
- 13-06-2025 11:30 Veilingterrein Venlo wordt nieuw stadsdeel met 900 woningen
- 13-06-2025 11:00 Remeha maakt verduurzaming voor woningcorporaties een stuk eenvoudiger
- 13-06-2025 10:09 Raad van State perkt mogelijkheden om projecten te realiseren zonder natuurvergunning verder in
- 13-06-2025 10:05 MWPO koopt voormalige fabriek bij Groningen
- 13-06-2025 10:02 Dunavast koopt woonzorgcomplex Lingehof in Beesd van ouderenzorgorganisatie SRZ
- 13-06-2025 10:00 Sipke Feenstra: 'We moeten werkomgevingen maken die leuker zijn dan thuis'
- 13-06-2025 09:45 Groen licht voor hoogste woontorens van Den Haag
- 13-06-2025 09:29 Let op: Vergunning voor middenhuur in Amsterdam vanaf 1 juli verplicht
- 13-06-2025 09:10 Minister Keijzer wijst 24 doorbraaklocaties aan
- 13-06-2025 09:00 Zonnepanelen op je dak? Let op brandveiligheid en verzekerbaarheid
- 13-06-2025 08:57 'Huizenprijzen worden ondanks uitponden flink hoger'
- 12-06-2025 16:18 Advies Cor Overduin: Ga sowieso in bezwaar tegen aanslag box 3
- 12-06-2025 15:44 Gemeente Zandvoort koopt pand Holland Casino
- 12-06-2025 15:06 NSI verhuurt kantoorruimte in kantoorgebouw ONE20 in Amsterdam
- 12-06-2025 14:50 Verlopen compensatie zorgt voor verkeerd puntentotaal in Huurprijscheck van Huurcommissie
- 12-06-2025 14:41 Tweede Kamer stemt voor Wet tegenbewijsregeling box 3
- 12-06-2025 14:40 Gaudium Real Estate verhuurt woon-/zorgcomplex in Uithoorn
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.