Column: Strafheffing overdrachtsbelasting schiet zijn doel voorbij
Bij de overdracht van de onderwijsruimte voor het Da Vinci College, in het veelbesproken gebouw aan de Lammenschansweg in Leiden, is volgens de belastingdienst een te lage koopprijs voldaan en daarom moet nu alsnog overdrachtsbelasting worden betaald ('strafheffing'). Als de belastingdienst gelijk heeft (wat nog niet vaststaat), is dit voor de gemeente Leiden slecht nieuws, want het gaat om veel geld. Een goede aanleiding om de strafheffing onder de loep te nemen en te pleiten voor het beperken van haar werking tot de gevallen waarvoor zij is bedoeld.
Normaal kan de verkrijger van een nieuwe onroerende zaak een beroep op vrijstelling van overdrachtsbelasting doen als hij btw over de koopprijs is verschuldigd. Als voor de onroerende zaak echter een koopprijs wordt betaald die lager is dan de stichtingskosten én de verkrijger de aan hem in rekening gebrachte btw niet of niet nagenoeg geheel in aftrek kan brengen, is de verkrijger toch overdrachtsbelasting verschuldigd, ondanks het feit dat de verkrijger reeds niet (of nagenoeg niet) aftrekbare btw betaalt. Dat wordt dus 'strafheffing' genoemd.
Btw-voordeel
De strafheffing is in de wet gekomen om btw-constructies de nek om te draaien. Stel: een gemeente laat door een aannemer een nieuw schoolgebouw realiseren voor EUR 5 mio. De aannemer berekent over die EUR 5 mio 21% btw en de gemeente kan die niet in aftrek brengen als zij zelf de school gaat exploiteren. Stel nu dat de gemeente het schoolgebouw voor EUR 1 mio doorverkoopt aan een (aan de gemeente gelieerde) stichting die het schoolgebouw gaat exploiteren. In dat geval berekent de gemeente 21% btw over de koopsom. Daarmee kan de gemeente de 21% over de EUR 5 mio nu wel in aftrek brengen. De stichting kan de 21% niet of nagenoeg niet in aftrek brengen, maar per saldo is er een aanzienlijk btw-voordeel behaald. In de ogen van de wetgever is dit voordeel iets te feestelijk en daarom wil zij de stichting in dit voorbeeld niet belonen met een vrijstelling van overdrachtsbelasting. Dus moet de stichting 6% 'strafheffing' betalen over de totale stichtingskosten.
Overdrachtsbelasting
Buiten het geval van btw-constructies wordt de strafheffing door velen als onredelijk ervaren. Deze is naar de letter van de wet reeds van toepassing bij iedere afwijking (naar beneden) van de stichtingskosten en ongeacht het motief. In de praktijk komt het voor dat een gebouw, zonder de intentie tot het behalen van een belastingvoordeel, voor een prijs wordt verkocht die lager is dan de stichtingskosten. De verkoper kan, toen deze de zaak verkocht, bijvoorbeeld een veel te rooskleurig beeld hebben gehad van de prijs die hij moest betalen aan de aannemer. Door allerlei meerwerkclausules en stelposten kan die hoger uitvallen dan de prijs die de verkoper in de koopprijs had verdisconteerd voor het werk. Een strop voor de verkoper. Waarom zou de koper die de btw over de koopsom niet in aftrek kan brengen in zo’n geval moeten worden gestraft door het betalen van overdrachtsbelasting? Dat terwijl een partij die de btw wél in aftrek had kunnen brengen geen overdrachtsbelasting hoeft te betalen.
Tegengaan btw-constructies
De staatsecretaris van Financiën heeft voor andere situaties bepaald dat de strafheffing achterwege mag blijven (bijvoorbeeld als door een verslechtering van de markt de laatste woningen in een bouwproject onder kostprijs worden verkocht), maar niet voor het geval hierboven. Maar ook in dat geval is strafheffing onredelijk. Het wordt daarom tijd dat strafheffing wordt beperkt tot de situaties waarvoor deze werkelijk is bedoeld, namelijk het tegengaan van btw-constructies. Ik hoop dat de staatssecretaris hier snel werk van maakt.
Een column van Janbert Heemstra, notaris bij De Clercq Advocaten Notarissen.
Laatste nieuws
- 23-08-2024 14:20 Grote beleggers investeren nauwelijks in nieuwe woningen, maar Wbh niet grootste issue
- 23-08-2024 13:43 Weg vrij voor deelgebied 5 in Merwedekanaalzone: Tot 4.250 woningen mogelijk
- 23-08-2024 12:27 Alex Invest koopt winkelruimte in Woonmall Alexandrium
- 23-08-2024 11:26 Opmerkelijk: Voor dit nieuwbouwproject zijn 'incentives' nodig om kopers te trekken
- 23-08-2024 11:06 Raad van State stelt bezwaarmakers tegen 250 woningen in Tilburg in ongelijk
- 23-08-2024 09:21 Starters vragen vaker naar familiehypotheek en schenkingsvrijstelling, na afschaffing jubelton
- 23-08-2024 08:48 CBS over detailhandel: Non-food sector groeit, omzet supermarkt daalt
- 22-08-2024 16:42 IVBN-directeur: ‘Woningmarkt heeft heel fragiel punt bereikt, overheid moet nu stimuleren’
- 22-08-2024 16:12 Ondernemers en investeerders die elkaar helpen is de bewezen kracht van Mogelijk
- 22-08-2024 14:00 Bestemmingsplan voor 48 appartementen in Geldermalsen onherroepelijk
- 22-08-2024 11:31 Hightechbedrijf huurt 1.370 m2 in Eindhoven
- 22-08-2024 10:21 Scapino opent winkels in vier oude panden van Bristol
- 22-08-2024 09:19 Huurders blijven vaker zitten door achterblijvend aanbod van topkwaliteit kantoorruimte
- 22-08-2024 08:42 Twee nieuwe huurders voor City Center Tilburg
- 22-08-2024 08:42 Sam Heijkoop en Marnix Uri naar VanWonen
- 22-08-2024 06:00 Boissevain: DNB, geef banken de ruimte hun marges op peil te houden
- 22-08-2024 00:00 Koopwoningen bijna 11 procent duurder, grootste stijging in twee jaar
- 21-08-2024 18:57 Jos Baeten (a.s.r.): ‘Helft van onze woningportefeuille komt door huurwet in gereguleerde segment’
- 21-08-2024 15:57 Voormalig bankgebouw in Driebergen mag getransformeerd worden naar woningen
- 21-08-2024 14:03 Gemeenteraad Maashorst aan zet voor bijna 100 woningen
- 21-08-2024 12:51 A.s.r. investeert niet in nieuwe huurwoningen door Wet betaalbare huur
- 21-08-2024 12:13 Meierijstad geeft groen licht voor bouw flexwoningen voor 500 arbeidsmigranten
- 21-08-2024 11:32 Elan Wonen trekt stekker uit plannen voor verdichting in Haarlem-Meerwijk
- 21-08-2024 10:56 StartDock huurt ruim 1.800 m2 aan Keizersgracht in Amsterdam
- 21-08-2024 10:47 Ronald van der Zalm keert terug naar Cushman & Wakefield
- 21-08-2024 10:06 Montea boekt in Nederland 22 miljoen omzet in eerste helft van het jaar
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.