Hoe voegt u meer waarde toe aan uw ontwikkelprojecten? - deel 2

In deel 1 van dit tweeluik ging ik in op een aantal disruptieve veranderingen in de wereld en hun (potentiële) impact op de vastgoedsector. Vanuit mijn betrokkenheid bij diverse ontwikkellocaties op stedelijke knooppunten vroeg ik me af wat deze veranderingen voor deze projecten betekenen. Mijn visie is dat het niet nodig is om de toekomst te kunnen voorspellen om vandaag de dag goede vastgoedprojecten te maken. Maar ik zie wel concrete verbeteringsmogelijkheden voor zowel ‘publiek’ als ‘privaat’ om waarde toe te voegen aan dit type ontwikkellocaties. In deel 1 van dit blog beschreef ik de eerste van de drie: mensgerichte conceptuele visies. Onderstaand ga ik in op de andere twee: adaptieve gebouwen en lange termijn business cases.

Vastgoed is geen wegwerpartikel. Goede gebouwen hebben een levensduur van meerdere decennia. Voor gebieden geldt eigenlijk hetzelfde. Wat zeker is, is dat tijdens deze levensduur de wereld en ons leven zullen veranderen. Sommige veranderingen kennen een exponentieel verloop, bijvoorbeeld op het gebied van ICT. Gezien het tempo waarin sommige veranderingen plaatsvinden is het dus onmogelijk om te voorspellen hoe de wereld er over pakweg 50 jaar uitziet. Maar het vastgoed dat we morgen bouwen, dient in 2065 nog wel gebruikt te worden.

Kortom, dit vraagt om gebouwen die zich aan kunnen passen aan toekomstige veranderingen. De klassieke Amsterdamse grachtenpanden worden vaak als succesvol voorbeeld genoemd. Het idee is dus niet nieuw en de uitwerking ook niet. Toch wordt dit type vastgoed vandaag de dag maar mondjesmaat gerealiseerd.

Gelukkig zijn er wel actuele voorbeelden, zoals het bouwconcept ‘solids’. Deze duurzame gebouwen zijn dankzij een slim ontwerp geschikt om tijdens hun levensduur op verschillende wijze gebruikt te worden; bijvoorbeeld als woning, kantoor, atelier of productieruimte. Om dit type vastgoed op steeds meer plekken mogelijk te maken moeten nog wel een aantal uitdagingen overwonnen worden. Van gemeenten vraagt dit bijvoorbeeld om flexibiliteit op te nemen in hun bestemmingsplannen. Het gebruik van het vastgoed moet immers ook binnen de 10-jaars periode van het bestemmingsplan van kleur kunnen verschieten. Dat vraagt in ieder geval een meedenkende en actief faciliterende houding van de gemeente. Niet ‘nee tenzij’ maar ‘ja mits’ dient daarbij het credo te zijn wat mij betreft. Mogelijk is dat niet voldoende en moet ook het ruimtelijke ordeningsinstrumentarium aangepast worden. Want tegelijkertijd vervaagt ook het traditionele onderscheid tussen functies en zien we steeds vaker mengvormen ontstaan tussen bijvoorbeeld wonen en hotel en tussen horeca en retail. Ook deze ‘blurring’ van functies dwingt overheden om mee te veranderen.

Het (vaker) realiseren van dit type vastgoed vraagt ook van beleggers om verandering. In potentie kan de business case van flexibel vastgoed ook voor hen zeer interessant zijn. Potentiële leegstand kan immers door een invulling met andere functies worden opgevangen. De opgave voor beleggers ligt er dan ook in om de aankoop van dit type vastgoed mogelijk te maken, zonder dat daar zware PvE’s en dito besluitvormingstrajecten voor nodig zijn. Het zou mooi zijn wanneer de komende jaren door beleggers met een paar goede pilots op dit gebied geëxperimenteerd kan worden.    

Lange termijn business cases
Een derde punt waarop ik verbeteringsmogelijkheden zie op het gebied van toekomstgerichte planontwikkeling is financieel van aard. Wat mij betreft is de wijze waarop we in Nederland financieel sturen op vastgoedontwikkeling (nog) te veel gericht op de korte termijn. Dat geldt enerzijds voor ontwikkelaars en bouwers, maar ook voor gemeenten. Bij ontwikkelprojecten is het voor gemeenten gebruikelijk om marktpartijen in financiële zin met name te beoordelen op een eenmalige opbrengst (grondprijs). En dat is vreemd aangezien de doelstellingen van gemeenten toch vaak gericht zijn op de lange termijn. Werkgelegenheid, woonkwaliteit, sociale veiligheid, levendigheid, duurzaamheid, toekomstbestendigheid; allemaal aspecten die ook na het overmaken van de grondprijs relevant blijven. Wanneer gemeenten dus vragen om opbrengsten op lange termijn, dan hoort daar mijns inziens ook een ander soort business case bij. Dat hoeft echt geen uitgebreide MKBA te zijn, maar wel een financieel instrument dat verder kijkt dan alleen de grondexploitatie. In ontwikkeltenders wordt het hierdoor mogelijk om te kiezen voor de marktpartij die de meeste waarde voor de stad creëert. Dat is niet altijd hetzelfde als de hoogste grondprijs. Al is mijn ervaring dat bij plannen die in de breedte goed in elkaar zitten ook de grondprijs vaak goed scoort. Voor marktpartijen betekent dit dat het vermogen om waarde toe te voegen aan een ontwikkeling steeds belangrijker wordt.

En dit brengt mij in feite weer terug bij mijn eerste verbeterpunt (mensgerichte conceptuele visies). Voor de ontwikkellocaties op stedelijke knooppunten zie ik voor marktpartijen én gemeenten kansen om daar - meer dan nu - waarde aan toe te voegen. Dat begint bij een goede (mensgerichte) analyse van de vraag en het vertalen daarvan in een bijbehorende visie / concept. Wanneer deze basis staat vraagt dit vervolgens een krachtige ‘executie’ hiervan. Juist in deze fase kunnen zowel de marktpartijen als gemeenten mijns inziens hun echte toegevoegde waarde naar elkaar laten zien. Voor de markt betekent dat onder meer het beantwoorden van vragen als: Welke gebruikers contracteren we en welk type vastgoed realiseren we voor hen? Voor de gemeente betekent dit onder meer: Hoe maken we de benodigde programmatische flexibiliteit mogelijk in ruimtelijk-planologische zin? En voor beiden: Hoe passen we onze business cases aan van ‘eenmalig afrekenen op grondprijs’ naar ‘afrekenen op toekomstige waarde’?

De praktijk wijst uit dat het proces van waarde toevoegen aan ontwikkelprojecten voor zowel gemeenten als marktpartijen op dit moment nog een behoorlijke zoektocht is. Echter, de veranderingen in de wereld dwingen de organisaties die willen ‘overleven’ om mee te veranderen. Gelukkig zijn de goede voorbeelden inmiddels beschikbaar. Dus de partijen die dat echt willen kunnen op basis daarvan ook hun eigen organisatie hierop doorontwikkelen. Laat die kans voor zowel ‘publiek’ als ‘privaat’ een goed voornemen zijn om 2016 mee in te gaan.      

Een column van Maarten Kievits, adviseur gebiedsontwikkelings- en vastgoedprojecten bij Fakton.