Veilige balkons en galerijen: plaatselijk herstel scheelt veel geld

Onveilige balkons en galerijen zijn als een steen op de maag van gebouweigenaren: ze schreeuwen om aandacht, maar herstelwerk pakt vaak duur uit. Moet een gebouw wel altijd in zijn geheel in de steigers? Ingenieursbureau IOB constateert dat een plaatselijke ingreep in veel gevallen volstaat. Grondig vooronderzoek en slimme hersteltechnieken kunnen vastgoedeigenaren een hoop kosten en overlast besparen.

Constructieve veiligheid is al enkele jaren een hot topic voor woningcorporaties, VvE’s en eigenaren. Hun alertheid schoot omhoog in mei 2011, toen een galerij van de Antillenflat in Leeuwarden het vanuit het niets begaf. Een grote betonplaat viel vanaf de vijfde verdieping omlaag en nam de onderliggende platen mee.

Het incident kwam als een wake up call: gebouweigenaren zijn er verantwoordelijk voor dat de constructies van ‘uitkragende vloeren’, zoals galerijen en balkons, voldoen aan de wettelijke veiligheidseisen. Het is aan hen om de vloer te laten onderzoeken en om herstelwerk te regelen als de situatie daarom vraagt.

Totaalingreep vaak onnodig
Als specialist op het gebied van constructieve veiligheid worden de ingenieurs van IOB regelmatig ingeschakeld om verdachte balkons en galerijen op gebreken te controleren. In veel gevallen wijst zulk onderzoek uit dat het betreffende gebouw niet in zijn geheel in de steigers hoeft. Plaatselijk herstelwerk, bijvoorbeeld aan twee of drie balkons, is dan voldoende om de veiligheid te herstellen.

“Onder het motto ‘veiligheid voor alles’ kiezen eigenaren vaak meteen voor een complete renovatie of herstelwerk aan een heel blok,” stelt Edwin van Strien, adviseur Constructietechniek bij IOB. “Zo’n project loopt niet alleen flink in de papieren, maar veroorzaakt ook veel overlast voor bewoners en omwonenden. De keuze voor grootschalig herstel wordt vaak gemaakt uit onwetendheid en soms ook uit angst. Wij zeggen het eerlijk als onderzoek aantoont dat zo’n totaalingreep niet strikt noodzakelijk is.”

Second opinion
Een dergelijk onderzoek begint altijd met een gefaseerde inspectie, vertelt Van Strien. “We bepalen eerst de risicogebieden en onderzoeken daarna de constructie als het ware laag voor laag.” Komt IOB kwetsbaarheden tegen, dan controleert het vervolgens ook de rest van de balkons of galerijen op dat gebrek. Die check is belangrijk, geeft Van Strien aan: “Vaak blijkt het probleem beperkt tot een select aantal balkons of galerijen.”

Dat een plaatselijke oplossing soms volstaat, bleek recent nog in Vlaardingen waar een flatgebouw volledig in de stempels was gezet. Het gebouw, dat op basis van onderzoek onveilig was verklaard, bleek na een second opinion van IOB slechts op enkele plaatsen aan herstelwerk toe. Maar liefst 70% van de stempels kon vervolgens alsnog weg. Het scheelde enorm in zowel overlast als kosten.

Wat de meest voorkomende gebreken aan balkons en galerijen zijn, is bekend. Een vaak terugkerend probleem is dat de bewapening erg licht is en te laag in de betonvloer ligt. Daardoor worden trekkrachten minder goed opgenomen, met alle gevolgen van dien. Ook putcorrosie leidt vaak tot gevaarlijke situaties. Bij deze vorm van roest teert de bewapening weg als gevolg van blootstelling aan chloride.

Koolstofwapening
Van Strien: “Afhankelijk van de oorzaak zijn er verschillende technische oplossingen om een balkon of galerij weer veilig te maken. Een voorbeeld van een snelle, relatief goedkope oplossing is koolstofwapening.” In samenwerking met Sika Nederland past IOB de methode al zo’n vijftien jaar toe. Koolstofwapening is een zogenoemde Near Surface Mounted (NSM) wapening die vanaf de bovenkant van de vloer in de galerij of het balkon wordt aangebracht. Het materiaal bestaat uit epoxy impregneerhars en een koolstofvezelkoord, dat in de gevelbalk verankerd wordt en in een sleuf aan de bovenzijde van de vloer wordt verlijmd. “De combinatie van koolstof en epoxyhars maakt het systeem ongevoelig voor corrosie,” aldus Van Strien. “Bovendien is de wapening snel en eenvoudig aan te brengen vanaf de galerij of het balkon, waardoor steigers of hoogwerkers overbodig zijn.” De methode heeft al diverse rekenkundige modellen en laboratoriumtests doorstaan.

Van Strien wil niet zover gaan dat koolstofwapening de ultieme oplossing is. “Maar het is op dit moment de optimale methode in termen van kwaliteit, kosten, overlast en toekomstbestendigheid.” De uiteindelijke keuze voor herstel gaat in overleg met de opdrachtgever en is mede afhankelijk van de lange termijn visie. Hij adviseert vastgoedeigenaren dan ook om hun balkons en galerijen bij twijfel altijd door een tweede partij te laten controleren. “Kies voor plaatselijk herstelwerk als dat volstaat. Wie onnodig een heel pand in de steigers zet, is een dief van zijn eigen portemonnee”, besluit Van Strien.

Een bijdrage van IOB, een onafhankelijk ingenieursbureau met 100 medewerkers verdeeld over twee vestigingen. IOB draagt bij aan de bebouwde omgeving van morgen, hierbij is geen opdrachtgever te groot en geen project te klein. Met vakmanschap, enthousiasme en duidelijkheid levert IOB hoogwaardige technische kennis. De disciplines die zij, zowel separaat als gecombineerd, aanbieden zijn: beheer & onderhoud, bouwfysica, bouwkostenadvies, bouwplantoetsing, bouwtechniek, brandveiligheid, civiele techniek, constructietechniek, bouwmanagement & vaktechnisch toezicht en installatietechniek. Daarnaast is IOB gespecialiseerd in BIM.