RETAILSPECIAL: Uitdagingen in winkelmarkt

In het eerste deel van de retailspecial heeft Cushman & Wakefield (C&W) exclusief voor de leden van VJ Profs een uitgebreide analyse gemaakt van de stand van zaken in de belangrijkste winkelstraten van Nederland. Zo komen de schommelingen van de winkelhuurprijzen van de afgelopen jaren aan de orde evenals de zoektocht van vooral buitenlandse retailers naar grote metrages en de nieuwe kansen die de crisis biedt voor kleinere retailers om een eigen vestiging in de topstraten te openen.

Researcher Dirk Sosef van C&W constateert in zijn analyse dat de grote vraag naar winkelruimtes op de hoofdwinkelstraten in Nederland sinds eind 2008 een stuk lager is uitgevallen. Daarnaast zijn de winkelhuurprijzen na een prijsdaling weer aan het stabiliseren. Sosef ziet in de crisis een voordeel : "De crisis in het winkelvastgoed biedt voor een grote groep retailers nu de mogelijkheid een winkel op een hoofdwinkelstraat te openen nu de overnamesommen en huurprijzen een stuk lager liggen."

"Voor de gehele Nederlandse winkelmarkt stegen de winkelhuren in de periode 2006-2008 aanzienlijk. De huurprijsontwikkeling in de zes belangrijkste hoofdwinkelstraten was in die periode echter veruit het hoogst. Zo stegen de tophuren in de periode 2006-2008 in de Kalverstraat met maar liefst 45%. Voor de zes belangrijkste winkelstraten was de gemiddelde huurprijsgroei in de periode 2006-2008 maar liefst 32%. Voor een volwassen markt als de Nederlandse winkelmarkt een opvallende stijging", zegt Dirk Sosef.

"Verschillende factoren lagen aan deze forse stijgingen ten grondslag. De belangrijkste gemene deler is dat de binnensteden een sterke regionale of zelfs nationale aantrekkingskracht hebben. Dat betekent dat, naast dat ze veel gegadigden voor winkelruimte hebben, ze grote aantallen bezoekers verwerken met bovendien een relatief lange verblijfsduur in het gebied. Het accent in de bestedingen ligt sterk op funshoppen en er is derhalve sprake van een relatief groot bestedingspotentieel. Een vierkante meter winkelvloer mag dan wat kosten want er staan hoge inkomsten tegenover. Dit resulteerde in een grote vraag terwijl er nauwelijks aanbod was."

Retailers moeten wennen aan kleine schaal
"Een andere belangrijke motor achter de forse toename van de huurprijzen was de aanhoudende vraag naar grootschalige winkelruimtes (>750 m²). De gemiddelde winkelvloeroppervlakte in de 17 binnensteden is 173 m², voor een groot aantal retailers is dit te klein. Met name buitenlandse retailers moeten aan deze kleine schaal "wennen", de in het buitenland in gebruik zijnde metrages zijn immers fors groter. De vraag naar grotere winkelruimtes is met name groot onder de branches mode, bruin & witgoed en sport & spel. Zo hebben de bekende modeketens H&M, ZARA, Esprit, The Sting en New Yorker gezamenlijk een gemiddeld winkelvloeroppervlakte van maar liefst 906 m² in de 17 Nederlandse binnensteden. De schaalgrootte onder bruin & witgoed retailers in de 17 Nederlandse binnensteden is zelfs groter. Zo hebben de retailers BCC, Expert, Its, Media Markt en Scheer & Foppen gezamenlijk een gemiddelde winkelvloeroppervlakte van maar liefst 1.425 m²."

Stijging overnamesommen
"Parallel met de huurprijsontwikkeling lieten ook de overnamesommen een forse stijging zien. In de periode 2006-2008 waren overnamesommen een veel gebruikt middel om een zittende retailer te verleiden om te vertrekken. Op de topwinkellocaties in de grotere binnensteden zijn de afgelopen periode overnamesommen tussen € 300.000 tot € 800.000 betaald. Incidenteel lagen overnamesommen voor een topwinkelpand zelfs rond € 1.000.000."

Sosef signaleert de omslag: "Het marktsentiment op de winkelmarkt veranderde in lijn met de economische ontwikkelingen. De veranderende marktomstandigheden hadden direct een effect op de overnamesommen. Deze daalden zeer snel en verdwenen regelmatig als sneeuw voor de zon. Uitzonderingen daargelaten zijn de overnamesommen voor een groot deel opgedroogd."

"Volgend op de forse correctie van de overnamesommen lieten de tophuren in het eerste halfjaar van 2009 een lichte neerwaartse daling zien. Op de zes belangrijkste hoofdwinkelstraten daalden de tophuren met gemiddeld 2% t.o.v. het tophuurniveau van 2008. Rekening houdend met de intensiteit van de crisis en de forse huurprijsgroei van de afgelopen jaren is dit een minieme daling. De minieme huurprijsdaling geldt niet voor de gehele winkelmarkt. Zo zijn de huurprijzen in de meeste aanloopstraten gedaald. In tegenstelling tot de hoofdwinkelstraten is de leegstand in de aanloopgebieden toegenomen."

Afnemende vraag naar ruimte in Kalverstraat
"Op de hoofdwinkelstraten is de leegstand dus nauwelijks tot niet toegenomen. Het grote verschil vergeleken met enkele jaren geleden is dat de vraag naar winkelvastgoed aanzienlijk is teruggelopen. De druk op dit type vastgoed was een aantal jaren geleden zo groot dat nagenoeg geen winkelruimtes werden aangeboden. Zodra er een kans bestond dat een unit op de markt zou kunnen komen waren er direct een groot aantal gegadigden. Deze "lange rijen" zijn sinds 2009 fors geslonken. Er is nog voldoende interesse voor een goede winkelunit maar een retailer is niet meer bereid om de recordprijzen en overnamesommen van een aantal jaar geleden te betalen. In de periode 2006-2008 was met name de vraag van buitenlandse retailers hoog. Deze vraag is sinds de crisis teruggelopen en momenteel komt de vraag met name vanuit Nederlandse retailers."

"Deze lagere vraag houdt in dat op bijvoorbeeld de Kalverstraat in Amsterdam enkele winkelruimtes worden aangeboden. Deze winkelruimtes zijn nog in gebruik, en staan dus niet leeg maar indien een nieuwe huurder zich meldt dan kan een transactie plaatsvinden. Dit is een groot verschil ten opzichte van grofweg drie jaar geleden toen de druk op de markt zeer hoog was. Ondanks alle negatieve economische ontwikkelingen blijft de vraag naar grootschalige winkelruimtes op de hoofdwinkelstraten hoog."

Wat retailers in 2010 kunnen verwachten
2010 is wederom een lastig jaar voor de gebruikersmarkt, zo verwacht Sosef. "Het komende jaar zal de consument voorlopig nog de hand op de knip houden, zeker ten aanzien van non-food artikelen zoals elektronica en mode. De vooruitzichten na 2010 zijn voor de gebruikersmarkt nog steeds onzeker. In de afgelopen maanden zijn verschillende franchisenemers in financiële problemen gekomen. De combinatie van de huidige crisis én een te opportunistisch uitgavenpatroon (waaronder dus ook de huursommen) breekt sommige partijen op. Het is niet uit te sluiten dat enkele franchisenemers hun deuren moeten sluiten, dit zorgt dus uiteindelijk voor een extra aanwas van aangeboden winkelruimtes. Wij verwachten dat de eventueel vrij te komen winkelunits op de toplocaties snel opgevuld worden. In de aanloopgebieden kan de leegstand verder oplopen."

"De lagere omzetten, de lagere vraag van internationale retailers, het opdrogen van financiële buffers en de eventuele problemen bij verschillende franchisenemers zijn enkele factoren die voor de komende periode een duidelijke invloed op de huurprijsontwikkeling zullen hebben. Wij verwachten dat het huurprijsniveau op de hoofdwinkelstraten in de binnensteden vrij stabiel zal blijven. Er blijft nog voldoende vraag naar dit type vastgoed, en met name naar de grootschalige winkelruimtes op de toplocaties. Voor de winkelpanden op de aanloopstraten is een verdere neerwaartse correctie van de huurprijzen te verwachten. Dit vanwege de toenemende leegstand én het grotere aanbod op de hoofdwinkelstraten. Indien er voor een retailer de mogelijkheid bestaat om op een hoofdwinkelstraat, tegen goede voorwaarden, een winkel te huren zal hij dit in de meeste gevallen verkiezen boven een aanlooplocatie."

"Al met al kan geconcludeerd worden dat de huurprijzen en overnamesommen in de afgelopen jaren een grillig patroon laten zien. De grote vraag naar winkelruimtes op de hoofdwinkelstraten is sinds eind 2008 duidelijk lager en de huurprijzen zijn na een lichte correctie gestabiliseerd. Het positieve is echter wel dat er nog vraag is, de markt blijft in beweging en het winkelaanbod blijft veranderen. Naast alle problemen, zorgen en tegenslagen waar deze crisis de winkelmarkt mee opzadelt is er ook een positieve ontwikkeling te melden. Voor een grote groep retailers was het tot de crisis niet mogelijk om een winkel op een hoofdwinkelstraat te openen, de overnamesommen en huurprijzen waren immers te hoog. Heden ten dage heeft een grotere groep retailers de mogelijkheid om een winkel op de hoofdwinkelstraten te openen. Dit brengt een nieuwe dynamiek en kan uiteindelijk ook voor een gevarieerder aanbod op de hoofdwinkelstraten zorgen", zo besluit Sosef.

Het overzicht van alle huurprijzen in de NL binnensteden van mei 2010 kunt u HIER downloaden.

Later deze week: het tweede deel van de retailspecial over de opkomst van de pop up-stores in samenwerking met Jones Lang LaSalle.

Reacties

Lees onze special over Vastgoedfinanciering Special 2021