Column: 5 valkuilen in het nieuwe ROZ-model kantoorruimte 2015

Op 18 februari 2015 heeft de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) eindelijk haar modelovereenkomst voor de huur van kantoorruimte vernieuwd. Het nieuwe model houdt een duidelijke verbetering in ten opzichte van het model uit 2003. Ik heb dan ook opgeroepen om het nieuwe model te omarmen. Maar verhuurders die het nieuwe ROZ-model gebruiken (of van plan zijn dat te gaan doen) moeten voorzichtig zijn. Het nieuwe model bevat namelijk nog steeds een aantal gemene valkuilen.

De vijf belangrijkste valkuilen op een rij:

1. Gebreken die de verhuurder bij aanvang behoorde te kennen
Op grond van het nieuwe ROZ-model is de huurder verplicht om het gehuurde vóór aanvang van de huurovereenkomst te inspecteren om na te gaan of het gehuurde geschikt is voor het voorgenomen gebruik (art. 2.3 van de algemene bepalingen). Blijkt het gehuurde na verloop van tijd een gebrek te bevatten, dan is de verhuurder in beginsel niet aansprakelijk voor de daaruit voortvloeiende schade (art. 10.3). Op dat beginsel wordt volgens artikel 10.4 een uitzondering gemaakt als de verhuurder het gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst behoorde te kennen 'en huurder daarvan middels zijn onderzoeksplicht in artikel 2.3 niet op de hoogte had kunnen of behoren te zijn, danwel dienaangaande geen onderzoek hoefde te doen'.

Deze laatste zin in het ROZ-model wekt de indruk dat de verhuurder niet kan worden aangesproken voor hem bekende gebreken als de huurder daar zelf ook van op de hoogte had kunnen of behoren te zijn. Dat is niet zo. De wet schrijft namelijk dwingend voor dat de aansprakelijkheid van de verhuurder voor gebreken die hij bij het aangaan van de overeenkomst kende of behoorde te kennen, niet opzij kan worden gezet. Doet zich een gebrek voor dat de verhuurder kende of had behoren te kennen, dan is de verhuurder aansprakelijk, óók als de huurder het gebrek zelf ook kende of behoorde te kennen. De verhuurder loopt hier dus een risico, dat niet contractueel kan worden 'opgelost'. De enige manier om dit risico te beperken is het gehuurde vóór aanvang van de huurovereenkomst te onderzoeken en uitdrukkelijk af te spreken dat de aangetroffen onvolkomenheden niet als 'gebrek' zullen worden aangemerkt.

2. Retentierecht van door de huurder ingeschakelde aannemers
Het is eerder regel dan uitzondering dat nieuwe huurders werkzaamheden in het gehuurde laten uitvoeren. Voor de verhuurder brengt dat een risico met zich mee. Als de aannemer zijn rekeningen niet betaald krijgt, kan deze zich namelijk op zijn retentierecht beroepen. Dat retentierecht kan hij zo nodig ook tegenover de verhuurder uitoefenen. Met het oog op dit risico is in artikel 12.1 van de algemene bepalingen opgenomen dat de huurder ervoor moet zorgen dat de aannemer bij voorbaat afstand doet van zijn retentierecht. Maar als de huurder die verplichting niet nakomt – omdat hij er niet bij stilstaat, of omdat hij het gewoon niet voor elkaar krijgt – dan loopt de verhuurder alsnog het risico met een retentierecht te worden geconfronteerd. Dat risico is in het ROZ-model onvoldoende afgedekt.

Gelukkig kan het risico voor een belangrijk deel worden weggenomen. De aannemer kan namelijk alleen een retentierecht uitoefenen als de huurder bevoegd was de desbetreffende werkzaamheden te laten uitvoeren, of de aannemer in ieder geval mocht aannemen dat de huurder daartoe bevoegd was. Bij kleine werkzaamheden, die zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt, zal de aannemer over het algemeen weinig reden hebben om aan de bevoegdheid van de huurder te twijfelen. De huurder is immers wettelijk bevoegd om kleine wijzigingen aan te brengen. Maar bij meer ingrijpende werkzaamheden heeft de huurder de uitdrukkelijke toestemming van de verhuurder nodig. Door aan die toestemming uitdrukkelijk de voorwaarde te verbinden dat de aannemer afstand doet van zijn retentierecht, kan de verhuurder alsnog voorkomen dat hij met een ongewenst retentierecht wordt geconfronteerd.

3. Opschorting bij aanvang huur
Over het algemeen wordt in huurovereenkomsten opgenomen dat de eerste huurtermijn vóór de ingangsdatum dient te zijn voldaan en dat de bankgarantie (of andere vorm van zekerheid) vóór de ingangsdatum dient te zijn gesteld. Om dit kracht bij te zetten is in artikel 5.7 van de algemene bepalingen opgenomen dat de huurder de toegang tot het gehuurde kan worden geweigerd, als hij zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst op dat moment nog niet volledig is nagekomen. De verhuurder schort daarmee de nakoming van zijn eigen verplichting op, totdat de huurder aan die van hem heeft voldaan. Dat lijkt een effectief drukmiddel en in veel gevallen is het dat ook. Maar het is niet rechtmatig. In de rechtspraak is namelijk meermalen bepaald dat de verhuurder zijn prestatie niet mag opschorten. Doet hij dat toch dan loopt hij het risico aansprakelijk te worden gehouden voor de schade die de huurder daardoor lijdt.

4. 'Side letters' en 'incentives'
Nieuw in het ROZ-model is de voorgedrukte verklaring – van huurder en verhuurder gezamenlijk – dat er geen andere 'incentives' zijn overeengekomen dan in de huurovereenkomst is vermeld. De bedoeling van deze verklaring is dat het voor potentiële kopers gemakkelijker wordt om te bepalen of de opgegeven huurprijs een betrouwbare indicatie is van de waarde van het gehuurde. Het probleem is dat het begrip 'incentive' niet nader in de huurovereenkomst is gedefinieerd. Daardoor zal niet steeds even duidelijk zijn of een bepaalde afspraak nu wel of niet als 'incentive' kan worden aangemerkt. Intussen zullen potentiële kopers wel op de verklaring mogen afgaan. Blijkt er toch een incentive te zijn gegeven die niet in de huurovereenkomst is vermeld, dan zal dat mogelijk een grond opleveren om de koopprijs aan te tasten.

5. Gehuurde niet tijdig beschikbaar
Een voor de hand liggende verplichting van de verhuurder is om het gehuurde op de ingangsdatum aan de huurder ter beschikking te stellen. Toch komt het voor dat het gehuurde op de ingangsdatum nog niet beschikbaar is, bijvoorbeeld doordat het gehuurde niet tijdig gereed is gekomen of doordat de vorige huurder het gehuurde niet tijdig heeft ontruimd. Met het oog op deze situaties is in artikel 26.2 van de algemene bepalingen opgenomen dat de verhuurder niet aansprakelijk is voor de schade die de huurder door een eventuele vertraging oploopt, 'tenzij hem ter zake een toerekenbare tekortkoming kan worden verweten'. 

Menig verhuurder zal zich door deze bepaling gerustgesteld voelen. Ten onrechte! Als de verhuurder het gehuurde niet tijdig aan de huurder ter beschikking stelt zal dat namelijk al snel een toerekenbare tekortkoming opleveren. Dat geldt ook als de vertraging in werkelijkheid is veroorzaakt door een tekortkoming van een aannemer of een vorige huurder. Een dergelijke tekortkoming zal in de verhouding tussen huurder en verhuurder namelijk snel aan de verhuurder worden toegerekend. Zo zal de verhuurder onder omstandigheden toch voor de vertragingsschade van de huurder kunnen worden aangesproken.

Lees ook mijn eerdere column over 5 redenen om nu over te stappen op het nieuwe ROZ-model voor kantoorruimte. 

Een column van Jonathan Gal, vastgoedadvocaat en partner bij Buren advocaten, notarissen en belastingadviseurs.