Column: 5 valkuilen in het nieuwe ROZ-model kantoorruimte 2015
Op 18 februari 2015 heeft de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) eindelijk haar modelovereenkomst voor de huur van kantoorruimte vernieuwd. Het nieuwe model houdt een duidelijke verbetering in ten opzichte van het model uit 2003. Ik heb dan ook opgeroepen om het nieuwe model te omarmen. Maar verhuurders die het nieuwe ROZ-model gebruiken (of van plan zijn dat te gaan doen) moeten voorzichtig zijn. Het nieuwe model bevat namelijk nog steeds een aantal gemene valkuilen.
De vijf belangrijkste valkuilen op een rij:
1. Gebreken die de verhuurder bij aanvang behoorde te kennen
Op grond van het nieuwe ROZ-model is de huurder verplicht om het gehuurde vóór aanvang van de huurovereenkomst te inspecteren om na te gaan of het gehuurde geschikt is voor het voorgenomen gebruik (art. 2.3 van de algemene bepalingen). Blijkt het gehuurde na verloop van tijd een gebrek te bevatten, dan is de verhuurder in beginsel niet aansprakelijk voor de daaruit voortvloeiende schade (art. 10.3). Op dat beginsel wordt volgens artikel 10.4 een uitzondering gemaakt als de verhuurder het gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst behoorde te kennen 'en huurder daarvan middels zijn onderzoeksplicht in artikel 2.3 niet op de hoogte had kunnen of behoren te zijn, danwel dienaangaande geen onderzoek hoefde te doen'.
Deze laatste zin in het ROZ-model wekt de indruk dat de verhuurder niet kan worden aangesproken voor hem bekende gebreken als de huurder daar zelf ook van op de hoogte had kunnen of behoren te zijn. Dat is niet zo. De wet schrijft namelijk dwingend voor dat de aansprakelijkheid van de verhuurder voor gebreken die hij bij het aangaan van de overeenkomst kende of behoorde te kennen, niet opzij kan worden gezet. Doet zich een gebrek voor dat de verhuurder kende of had behoren te kennen, dan is de verhuurder aansprakelijk, óók als de huurder het gebrek zelf ook kende of behoorde te kennen. De verhuurder loopt hier dus een risico, dat niet contractueel kan worden 'opgelost'. De enige manier om dit risico te beperken is het gehuurde vóór aanvang van de huurovereenkomst te onderzoeken en uitdrukkelijk af te spreken dat de aangetroffen onvolkomenheden niet als 'gebrek' zullen worden aangemerkt.
2. Retentierecht van door de huurder ingeschakelde aannemers
Het is eerder regel dan uitzondering dat nieuwe huurders werkzaamheden in het gehuurde laten uitvoeren. Voor de verhuurder brengt dat een risico met zich mee. Als de aannemer zijn rekeningen niet betaald krijgt, kan deze zich namelijk op zijn retentierecht beroepen. Dat retentierecht kan hij zo nodig ook tegenover de verhuurder uitoefenen. Met het oog op dit risico is in artikel 12.1 van de algemene bepalingen opgenomen dat de huurder ervoor moet zorgen dat de aannemer bij voorbaat afstand doet van zijn retentierecht. Maar als de huurder die verplichting niet nakomt – omdat hij er niet bij stilstaat, of omdat hij het gewoon niet voor elkaar krijgt – dan loopt de verhuurder alsnog het risico met een retentierecht te worden geconfronteerd. Dat risico is in het ROZ-model onvoldoende afgedekt.
Gelukkig kan het risico voor een belangrijk deel worden weggenomen. De aannemer kan namelijk alleen een retentierecht uitoefenen als de huurder bevoegd was de desbetreffende werkzaamheden te laten uitvoeren, of de aannemer in ieder geval mocht aannemen dat de huurder daartoe bevoegd was. Bij kleine werkzaamheden, die zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt, zal de aannemer over het algemeen weinig reden hebben om aan de bevoegdheid van de huurder te twijfelen. De huurder is immers wettelijk bevoegd om kleine wijzigingen aan te brengen. Maar bij meer ingrijpende werkzaamheden heeft de huurder de uitdrukkelijke toestemming van de verhuurder nodig. Door aan die toestemming uitdrukkelijk de voorwaarde te verbinden dat de aannemer afstand doet van zijn retentierecht, kan de verhuurder alsnog voorkomen dat hij met een ongewenst retentierecht wordt geconfronteerd.
3. Opschorting bij aanvang huur
Over het algemeen wordt in huurovereenkomsten opgenomen dat de eerste huurtermijn vóór de ingangsdatum dient te zijn voldaan en dat de bankgarantie (of andere vorm van zekerheid) vóór de ingangsdatum dient te zijn gesteld. Om dit kracht bij te zetten is in artikel 5.7 van de algemene bepalingen opgenomen dat de huurder de toegang tot het gehuurde kan worden geweigerd, als hij zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst op dat moment nog niet volledig is nagekomen. De verhuurder schort daarmee de nakoming van zijn eigen verplichting op, totdat de huurder aan die van hem heeft voldaan. Dat lijkt een effectief drukmiddel en in veel gevallen is het dat ook. Maar het is niet rechtmatig. In de rechtspraak is namelijk meermalen bepaald dat de verhuurder zijn prestatie niet mag opschorten. Doet hij dat toch dan loopt hij het risico aansprakelijk te worden gehouden voor de schade die de huurder daardoor lijdt.
4. 'Side letters' en 'incentives'
Nieuw in het ROZ-model is de voorgedrukte verklaring – van huurder en verhuurder gezamenlijk – dat er geen andere 'incentives' zijn overeengekomen dan in de huurovereenkomst is vermeld. De bedoeling van deze verklaring is dat het voor potentiële kopers gemakkelijker wordt om te bepalen of de opgegeven huurprijs een betrouwbare indicatie is van de waarde van het gehuurde. Het probleem is dat het begrip 'incentive' niet nader in de huurovereenkomst is gedefinieerd. Daardoor zal niet steeds even duidelijk zijn of een bepaalde afspraak nu wel of niet als 'incentive' kan worden aangemerkt. Intussen zullen potentiële kopers wel op de verklaring mogen afgaan. Blijkt er toch een incentive te zijn gegeven die niet in de huurovereenkomst is vermeld, dan zal dat mogelijk een grond opleveren om de koopprijs aan te tasten.
5. Gehuurde niet tijdig beschikbaar
Een voor de hand liggende verplichting van de verhuurder is om het gehuurde op de ingangsdatum aan de huurder ter beschikking te stellen. Toch komt het voor dat het gehuurde op de ingangsdatum nog niet beschikbaar is, bijvoorbeeld doordat het gehuurde niet tijdig gereed is gekomen of doordat de vorige huurder het gehuurde niet tijdig heeft ontruimd. Met het oog op deze situaties is in artikel 26.2 van de algemene bepalingen opgenomen dat de verhuurder niet aansprakelijk is voor de schade die de huurder door een eventuele vertraging oploopt, 'tenzij hem ter zake een toerekenbare tekortkoming kan worden verweten'.
Menig verhuurder zal zich door deze bepaling gerustgesteld voelen. Ten onrechte! Als de verhuurder het gehuurde niet tijdig aan de huurder ter beschikking stelt zal dat namelijk al snel een toerekenbare tekortkoming opleveren. Dat geldt ook als de vertraging in werkelijkheid is veroorzaakt door een tekortkoming van een aannemer of een vorige huurder. Een dergelijke tekortkoming zal in de verhouding tussen huurder en verhuurder namelijk snel aan de verhuurder worden toegerekend. Zo zal de verhuurder onder omstandigheden toch voor de vertragingsschade van de huurder kunnen worden aangesproken.
Een column van Jonathan Gal, vastgoedadvocaat en partner bij Buren advocaten, notarissen en belastingadviseurs.
Laatste nieuws
- 23-08-2024 14:20 Grote beleggers investeren nauwelijks in nieuwe woningen, maar Wbh niet grootste issue
- 23-08-2024 13:43 Weg vrij voor deelgebied 5 in Merwedekanaalzone: Tot 4.250 woningen mogelijk
- 23-08-2024 12:27 Alex Invest koopt winkelruimte in Woonmall Alexandrium
- 23-08-2024 11:26 Opmerkelijk: Voor dit nieuwbouwproject zijn 'incentives' nodig om kopers te trekken
- 23-08-2024 11:06 Raad van State stelt bezwaarmakers tegen 250 woningen in Tilburg in ongelijk
- 23-08-2024 09:21 Starters vragen vaker naar familiehypotheek en schenkingsvrijstelling, na afschaffing jubelton
- 23-08-2024 08:48 CBS over detailhandel: Non-food sector groeit, omzet supermarkt daalt
- 22-08-2024 16:42 IVBN-directeur: ‘Woningmarkt heeft heel fragiel punt bereikt, overheid moet nu stimuleren’
- 22-08-2024 16:12 Ondernemers en investeerders die elkaar helpen is de bewezen kracht van Mogelijk
- 22-08-2024 14:00 Bestemmingsplan voor 48 appartementen in Geldermalsen onherroepelijk
- 22-08-2024 11:31 Hightechbedrijf huurt 1.370 m2 in Eindhoven
- 22-08-2024 10:21 Scapino opent winkels in vier oude panden van Bristol
- 22-08-2024 09:19 Huurders blijven vaker zitten door achterblijvend aanbod van topkwaliteit kantoorruimte
- 22-08-2024 08:42 Twee nieuwe huurders voor City Center Tilburg
- 22-08-2024 08:42 Sam Heijkoop en Marnix Uri naar VanWonen
- 22-08-2024 06:00 Boissevain: DNB, geef banken de ruimte hun marges op peil te houden
- 22-08-2024 00:00 Koopwoningen bijna 11 procent duurder, grootste stijging in twee jaar
- 21-08-2024 18:57 Jos Baeten (a.s.r.): ‘Helft van onze woningportefeuille komt door huurwet in gereguleerde segment’
- 21-08-2024 15:57 Voormalig bankgebouw in Driebergen mag getransformeerd worden naar woningen
- 21-08-2024 14:03 Gemeenteraad Maashorst aan zet voor bijna 100 woningen
- 21-08-2024 12:51 A.s.r. investeert niet in nieuwe huurwoningen door Wet betaalbare huur
- 21-08-2024 12:13 Meierijstad geeft groen licht voor bouw flexwoningen voor 500 arbeidsmigranten
- 21-08-2024 11:32 Elan Wonen trekt stekker uit plannen voor verdichting in Haarlem-Meerwijk
- 21-08-2024 10:56 StartDock huurt ruim 1.800 m2 aan Keizersgracht in Amsterdam
- 21-08-2024 10:47 Ronald van der Zalm keert terug naar Cushman & Wakefield
- 21-08-2024 10:06 Montea boekt in Nederland 22 miljoen omzet in eerste helft van het jaar
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.