Foutieve opzegging bij huur winkelruimte?

Een verhuurder die zijn huurovereenkomst wil opzeggen moet in zijn opzeggingsbrief aangeven waarom hij wenst op te zeggen. In een daarop volgende procedure over de beëindiging is hij gebonden  aan de opgegeven gronden genoemd in zijn opzeggingsbrief. 

Indien een verhuurder van winkelruimte de huur wil opzeggen, moet hij een opzeggingsbrief aan huurder zenden. Als de huurder vervolgens niet instemt met de beëindiging van de huur, is de verhuurder aangewezen op een gerechtelijke procedure om het einde van de huur te realiseren. Pas als het toewijzend vonnis of arrest onherroepelijk is –dat wil zeggen dat daartegen geen rechtsmiddel meer openstaat- eindigt de overeenkomst op een door de rechter vastgesteld tijdstip. 

Inschatting proceskansen huurder
De verhuurder kan alleen een vordering tot beëindiging van de huur instellen op de gronden die hij in zijn eerdere opzeggingsbrief heeft vermeld. Reden hiervan is dat op basis van die gronden de huurder zich een oordeel moet kunnen vormen over zijn proceskansen. 

Je kunt je afvragen of het de huurder schaadt als hij bij ontvangst van de opzegging denkt een goede kans in een procedure te maken en vervolgens in de procedure toch aan het kortste eind trekt. De vordering van verhuurder wordt per slot van rekening door de rechter beoordeeld, hier kan de huurder zelfs wellicht een voordeel uit halen.

Feitelijke aanvulling gronden
Enige feitelijke aanvulling van de gronden genoemd in de opzeggingsbrief bij de rechtbank is wel toegestaan. Bijvoorbeeld wanneer er zich gewijzigde omstandigheden voordoen. Deze omstandigheden moeten echter wel voldoende te linken zijn aan de eerder genoemde feitelijke grondslag in de opzeggingsbrief.

Veranderde omstandigheden?
Stel je wilt als verhuurder het door jou verhuurde pand in eigen gebruik gaan nemen. Je zegt het huurcontract tijdig op tegen de in de huurovereenkomst overeengekomen opzegtermijn. Als reden geef je op dat je het pand wilt gaan gebruiken om er een horecabedrijf te gaan runnen. Dringend eigen gebruik is een rechtsgeldige opzeggingsgrond. De opzeggingstermijn is echter lang en ondertussen verslechtert de markt voor de horeca enorm.

Uit vrees voor deze slechte markt besluit je je bedrijfsplan om te gooien en niet een horecabedrijf, maar een dienstverleningsbedrijf te gaan exploiteren. Wat nu?

Oordeel hof
Het hof Amsterdam heeft hierover recent als volgt geoordeeld. Als je in een geding als feitelijke grondslag voor jouw dringend eigen gebruik aanvoert dat je een dienstverleningsbedrijf in het gehuurde gaat exploiteren en in de opzeggingsbrief heb je aangevoerd dat je een horecabedrijf gaat exploiteren, zijn dit twee geheel van elkaar verschillende feitelijke grondslagen. Het vereiste feitelijke verband dat hierboven is beschreven, ontbreekt in een dergelijk geval.

Kritiek
Op bovengenoemde uitspraak van het hof is veel kritiek geleverd. Zo lang de nieuwe feiten en omstandigheden dienen ter nadere onderbouwing van de stelling van verhuurder dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, zou aanvulling daarop aanvaardbaar moeten zijn. Verhuurder kan namelijk niet alle scenario’s voorzien. De rechter kan en zou met een dergelijke nieuwe onderbouwing rekening moeten houden.

Conclusie
Om bovenstaande perikelen te voorkomen, is het aan te raden om in een opzeggingsbrief de feitelijke grondslagen van de opzegging zo goed en zo ruim mogelijk te formuleren. Ze moeten wél voldoende duidelijk zijn en mogen –in ieder geval naar de mening van het hof Amsterdam- over het algemeen nauwelijks gewijzigd worden in een daaropvolgende procedure.

Jeroen Brinkman is advocaat huur- en onroerend goedrecht bij Poelmann van den Broek advocaten in Nijmegen. Voor vragen of opmerkingen is hij bereikbaar op j.brinkman@pvdb.nl of op telefoonnummer 024-3811439.