Column: Verkoop van vastgoed door de overheid; staatssteun en waardering
Veiling van een ambtswoning. Het haalde zelfs de website van het NOS-journaal: de vroegere ambtswoning van minister Luns is te koop. Op één van de begeleidende foto's kijkt de voormalige minister van buitenlandse zaken de keuken in, zichtbaar tevreden over hetgeen zijn echtgenote daar staat te bereiden.
Minstens zo nieuwswaardig was het feit dat het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) een veiling organiseerde om het pand te verkopen. Voor het eerst, normaliter vindt verkoop plaats bij inschrijving waarbij gegadigden één bod mogen doen en degene met het hoogste (acceptabele) bod wint. Op haar eigen website zegt de RVB te experimenteren met nieuwe verkoopmethoden, waaronder een bieding onder voorwaarden en een veiling. Men denkt met een veiling een hogere opbrengst te kunnen behalen.
Verkoop van overheidsvastgoed. Dat ligt staatssteun op de loer. Hoe zit het ook weer?
Staatssteun
Van staatssteun is, kortgezegd, sprake indien een onderneming een voordeel krijgt dat door de staat of met staatsmiddelen wordt bekostigd en waardoor de mededinging wordt vervalst. Indien de staat een object verkoopt en de verkoopprijs lager is dan de marktprijs, is al gauw sprake van staatssteun. Van staatssteun is geen sprake als verkoop plaatsvindt via een openbare en onvoorwaardelijke biedprocedure aan de hoogste bieder of als de marktwaarde vóór de verkoop door een onafhankelijke taxateur wordt vastgesteld. Een aanbod is voldoende openbaar indien daaraan gedurende twee maanden breed aandacht wordt gegeven, eventueel zelfs in internationale lezerskringen.
Of dat laatste in dit geval nodig is, is twijfelachtig: minister Luns zei destijds zelf dat de inrichting niet dusdanig was dat buitenlandse gasten er diep van onder de indruk zouden raken. Een aanbieding is onvoorwaardelijk indien het de koper vrij staat het gekochte voor eigen doeleinden te gebruiken en er vanuit de verkoper geen beperkingen, bijvoorbeeld ter voorkoming van overlast of ter bescherming van het milieu, worden opgelegd.
Taxatie door deskundige
In de maand van de taxaties mag niet onvermeld blijven dat, indien geen openbare onvoorwaardelijke biedprocedure wordt gehouden, een taxatie door één of meer onafhankelijke taxateurs moet worden verricht. Dit gebeurt aan de hand van algemeen aanvaarde marktindicaties en taxatiecriteria. De prijs die daaruit voortkomt is de minimale aankoopprijs. Die taxateur is een te goeder naam en faam bekend staand persoon die het vereiste diploma heeft behaald in een erkend opleidingsinstituut en relevante ervaring heeft.
Marktwaarde
De marktwaarde is de prijs waartegen een gebouw op de dag van waardering bij een onderhandse overeenkomst zou kunnen worden verkocht, aangenomen dat een normale periode voor onderhandeling over de verkoopvoorwaarden wordt gehanteerd en dat het gebouw openlijk op de markt wordt aangeboden. De oorspronkelijke aankoopprijs is gedurende een periode van drie jaar indicatief voor de marktwaarde; de marktwaarde ligt in beginsel niet lager dan die aankoopprijs.
Steun terugvorderen
Wat nu als geen biedprocedure wordt gehouden en geen taxatie wordt verricht, of als een pand wordt verkocht tegen een prijs beneden de marktwaarde? De verplichting tot naleving van de staatssteunregels rust toch op overheid als verkoper, niet op de koper? Dat is niet helemaal waar. Als sprake is van onterecht verleende staatssteun, móet de overheid de steun terugvorderen. Dat betekent voor de koper ofwel een extra financiële last of, als de verkoop daardoor ongedaan wordt gemaakt, een eind aan de plannen die hij met het pand heeft.
Het ‘staatssteun-mes’ snijdt, kortom, aan twee kanten. De keuze voor een veiling van de ambtswoning is dus niet gek. Maar om nou te zeggen dat het een nieuwe verkoopmethode betreft …
Een column van Per van der Kooi, advocaat aanbestedingsrecht en staatssteun bij De Clercq Advocaten Notarissen.
Laatste nieuws
- 23-08-2024 14:20 Grote beleggers investeren nauwelijks in nieuwe woningen, maar Wbh niet grootste issue
- 23-08-2024 13:43 Weg vrij voor deelgebied 5 in Merwedekanaalzone: Tot 4.250 woningen mogelijk
- 23-08-2024 12:27 Alex Invest koopt winkelruimte in Woonmall Alexandrium
- 23-08-2024 11:26 Opmerkelijk: Voor dit nieuwbouwproject zijn 'incentives' nodig om kopers te trekken
- 23-08-2024 11:06 Raad van State stelt bezwaarmakers tegen 250 woningen in Tilburg in ongelijk
- 23-08-2024 09:21 Starters vragen vaker naar familiehypotheek en schenkingsvrijstelling, na afschaffing jubelton
- 23-08-2024 08:48 CBS over detailhandel: Non-food sector groeit, omzet supermarkt daalt
- 22-08-2024 16:42 IVBN-directeur: ‘Woningmarkt heeft heel fragiel punt bereikt, overheid moet nu stimuleren’
- 22-08-2024 16:12 Ondernemers en investeerders die elkaar helpen is de bewezen kracht van Mogelijk
- 22-08-2024 14:00 Bestemmingsplan voor 48 appartementen in Geldermalsen onherroepelijk
- 22-08-2024 11:31 Hightechbedrijf huurt 1.370 m2 in Eindhoven
- 22-08-2024 10:21 Scapino opent winkels in vier oude panden van Bristol
- 22-08-2024 09:19 Huurders blijven vaker zitten door achterblijvend aanbod van topkwaliteit kantoorruimte
- 22-08-2024 08:42 Twee nieuwe huurders voor City Center Tilburg
- 22-08-2024 08:42 Sam Heijkoop en Marnix Uri naar VanWonen
- 22-08-2024 06:00 Boissevain: DNB, geef banken de ruimte hun marges op peil te houden
- 22-08-2024 00:00 Koopwoningen bijna 11 procent duurder, grootste stijging in twee jaar
- 21-08-2024 18:57 Jos Baeten (a.s.r.): ‘Helft van onze woningportefeuille komt door huurwet in gereguleerde segment’
- 21-08-2024 15:57 Voormalig bankgebouw in Driebergen mag getransformeerd worden naar woningen
- 21-08-2024 14:03 Gemeenteraad Maashorst aan zet voor bijna 100 woningen
- 21-08-2024 12:51 A.s.r. investeert niet in nieuwe huurwoningen door Wet betaalbare huur
- 21-08-2024 12:13 Meierijstad geeft groen licht voor bouw flexwoningen voor 500 arbeidsmigranten
- 21-08-2024 11:32 Elan Wonen trekt stekker uit plannen voor verdichting in Haarlem-Meerwijk
- 21-08-2024 10:56 StartDock huurt ruim 1.800 m2 aan Keizersgracht in Amsterdam
- 21-08-2024 10:47 Ronald van der Zalm keert terug naar Cushman & Wakefield
- 21-08-2024 10:06 Montea boekt in Nederland 22 miljoen omzet in eerste helft van het jaar
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.