BLOG: Contractuele positie gemeenteraad onderschat
Wie contracteert met een gemeente moet alert zijn. Het samenspel tussen privaatrechtelijke en publiekrechtelijke bevoegdheden kan de gemeente een lastige contractspartij maken. De gemeente bestaat bovendien uit meerdere bestuursorganen, die verschillende belangen kunnen hebben en nastreven. Dit werd maar al te goed duidelijk voor de VOF Landgoed Hof van Twente in de zaak tegen de gemeente Hof van Twente die leidde tot het arrest van de Hoge Raad van 26 juni 2015.
De VOF Landgoed Hof van Twente (hierna: Landgoed) heeft het plan een recreatiepark aan te leggen in de gemeente Hof van Twente (hierna: gemeente) bestaande uit 350 bungalows en een 27-holes golfbaan. Tussen 2003 en 2009 is hier uitvoerig over onderhandeld tussen de gemeente en (de voorgangers van) Landgoed. De onderhandelingen vanuit de gemeente werden feitelijk gevoerd door een door het college van burgemeester en wethouders (hierna: college) aangestelde stuurgroep. Een belangrijke voorwaarde voor het college is het voorkomen van permanente bewoning van de bungalows.
Nadat de gemeenteraad in principe instemt met de komst van het recreatiepark, komt er in januari 2006 een samenwerkingsovereenkomst tot stand tussen het college en Landgoed. Hierin worden onder meer bepalingen opgenomen ter voorkoming van permanente bewoning. Het college zal zich inspannen om het benodigde bestemmingsplan te realiseren. Tevens wordt bepaald dat de later op te stellen realisatieovereenkomst zal worden gesloten onder voorbehoud van goedkeuring door de gemeenteraad.
Uitpondingsverbod
De crux van het verhaal bleek het wel of niet opnemen van een uitpondingsverbod te zijn. Voor Landgoed is dit een breekpunt. Toen de stuurgroep dit verbod uitdrukkelijk uit de eerste versie van de realisatieovereenkomt had geschrapt, leek de weg geplaveid voor de komst van het recreatiepark.
De goedkeuring door de gemeenteraad en daarmee de vaststelling van het bestemmingplan leek een formaliteit, maar een amendement tijdens de raadsvergadering gooide roet in het eten. De gemeenteraad wilde de realisatieovereenkomst niet goedkeuren zonder uitpondingsverbod. Het college nam daarom de voorgestelde wijziging van de realisatieovereenkomst over. Landgoed kon daar niet (direct) mee instemmen. De gemeenteraad verbond daaraan de conclusie dat het dan ook geen zin meer had het bestemmingsplan vast te stellen. Als gevolg hiervan ontbindt het college de samenwerkingsovereenkomst.
Autonome positie gemeenteraad
Landgoed ging eerst in beroep bij de bestuursrechter, maar deze oordeelt dat het niet vaststellen van het bestemmingsplan niet onzorgvuldig is geweest. Uit de al gesloten overeenkomsten vloeit tevens geen verplichting van de gemeenteraad tot vaststelling van het bestemmingsplan. Het is immers de gemeenteraad die deze bevoegdheid bezit en niet het namens de gemeente contracterende college.
Vervolgens ging Landgoed naar de civiele rechter om de gemeente aansprakelijk te stellen voor de door haar geleden en te lijden schade. De gemeente zou volgens Landgoed onder meer in een eerder stadium van de onderhandelingen bij haar het vertrouwen hebben gewekt dat uitponden wel zou zijn toegestaan. De Hoge Raad benadrukt echter dat de gemeenteraad een autonome positie heeft. Wanneer de gemeenteraad een formele positie inneemt in het besluitvormingsproces, ook als hij deze positie ontleent aan een contractueel voorbehoud tot instemming, moet grote terughoudendheid worden betracht bij het aannemen van contractuele gebondenheid. Het bij Landgoed gewekte vertrouwen was dan ook niet door de gemeenteraad gewekt, maar door andere organen van de gemeente.
De les is dus dat men een voorbehoud van goedkeuring door de gemeenteraad niet moet onderschatten. Ook niet als de gesprekken met het college voorspoedig verlopen. De publiekrechtelijke aard van een gemeente dwingt men om alle kikkers van de gemeente in de kruiwagen te hebben om de gemeente contractueel te kunnen binden.
Een blog van Simon Olierook, advocaat bestuursrecht bij De Clercq Advocaten Notarissen.
Laatste nieuws
- 23-08-2024 14:20 Grote beleggers investeren nauwelijks in nieuwe woningen, maar Wbh niet grootste issue
- 23-08-2024 13:43 Weg vrij voor deelgebied 5 in Merwedekanaalzone: Tot 4.250 woningen mogelijk
- 23-08-2024 12:27 Alex Invest koopt winkelruimte in Woonmall Alexandrium
- 23-08-2024 11:26 Opmerkelijk: Voor dit nieuwbouwproject zijn 'incentives' nodig om kopers te trekken
- 23-08-2024 11:06 Raad van State stelt bezwaarmakers tegen 250 woningen in Tilburg in ongelijk
- 23-08-2024 09:21 Starters vragen vaker naar familiehypotheek en schenkingsvrijstelling, na afschaffing jubelton
- 23-08-2024 08:48 CBS over detailhandel: Non-food sector groeit, omzet supermarkt daalt
- 22-08-2024 16:42 IVBN-directeur: ‘Woningmarkt heeft heel fragiel punt bereikt, overheid moet nu stimuleren’
- 22-08-2024 16:12 Ondernemers en investeerders die elkaar helpen is de bewezen kracht van Mogelijk
- 22-08-2024 14:00 Bestemmingsplan voor 48 appartementen in Geldermalsen onherroepelijk
- 22-08-2024 11:31 Hightechbedrijf huurt 1.370 m2 in Eindhoven
- 22-08-2024 10:21 Scapino opent winkels in vier oude panden van Bristol
- 22-08-2024 09:19 Huurders blijven vaker zitten door achterblijvend aanbod van topkwaliteit kantoorruimte
- 22-08-2024 08:42 Twee nieuwe huurders voor City Center Tilburg
- 22-08-2024 08:42 Sam Heijkoop en Marnix Uri naar VanWonen
- 22-08-2024 06:00 Boissevain: DNB, geef banken de ruimte hun marges op peil te houden
- 22-08-2024 00:00 Koopwoningen bijna 11 procent duurder, grootste stijging in twee jaar
- 21-08-2024 18:57 Jos Baeten (a.s.r.): ‘Helft van onze woningportefeuille komt door huurwet in gereguleerde segment’
- 21-08-2024 15:57 Voormalig bankgebouw in Driebergen mag getransformeerd worden naar woningen
- 21-08-2024 14:03 Gemeenteraad Maashorst aan zet voor bijna 100 woningen
- 21-08-2024 12:51 A.s.r. investeert niet in nieuwe huurwoningen door Wet betaalbare huur
- 21-08-2024 12:13 Meierijstad geeft groen licht voor bouw flexwoningen voor 500 arbeidsmigranten
- 21-08-2024 11:32 Elan Wonen trekt stekker uit plannen voor verdichting in Haarlem-Meerwijk
- 21-08-2024 10:56 StartDock huurt ruim 1.800 m2 aan Keizersgracht in Amsterdam
- 21-08-2024 10:47 Ronald van der Zalm keert terug naar Cushman & Wakefield
- 21-08-2024 10:06 Montea boekt in Nederland 22 miljoen omzet in eerste helft van het jaar
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.