Allereerste editie Fakton Market Outlook: Consumentenvertrouwen ↑, BAR↓

Marktkennis en zicht op ontwikkelingen is nog nooit zo belangrijk geweest. Ook wij bij Fakton Valuation constateren een toenemende vraag naar kennis en onderbouwing. Opdrachtgevers vragen naar de visie van de taxateur. De visie bepaalt namelijk niet alleen de uitgangspunten van de taxatie, maar geeft ook een stukje advies. Een toenemende wens van onze opdrachtgevers, aldus onze Fakton Teaser (korte film) speciaal uitgebracht voor de Provada.

Market Outlook
Om op de toenemende vraag naar kennis, informatie en visie in te spelen, publiceerde Fakton tijdens de Provada haar allereerste Market Outlook. In deze eerste editie komen de volgende drie onderwerpen aan bod: economie, politiek en markt. Deze eerste Fakton Market Outlook geeft een beeld van de actuele ontwikkelingen in de woningbeleggingsmarkt en behandelt de implicaties voor de waardering van de woningcomplexen. De informatie in onze Fakton Market Outlook is gebaseerd op marktonderzoek van Fakton Valuation, recente deals door Fakton Capital en kennis verworven uit de adviesopdrachten van Fakton Consultancy.

Economie
In het tweede kwartaal 2015 zijn we eindelijk uit de recessie, vrijwel alle lichten staan weer op groen. Nederland kent economisch herstel, het Bruto Binnenlands Product groeit en tekenen van een herstel van de Nederlandse vastgoedmarkt zijn aanwezig. Het consumentenvertrouwen zit in de lift. Uit het door Joekie Brons geschreven afstudeeronderzoek 'De eindwaarde, waar of niet waar?', over de waardering van woningcomplexen, blijkt dat dit vertrouwen een belangrijke indicator is voor de prijsontwikkeling van woningcomplexen. De kans op inflatie neemt toe. Dit is vooral voor woningbeleggingen een positieve indicator. De ontwikkeling van de hypotheekrente is echter een onzekere factor. Sinds eind april 2015 loopt de rente op en de vraag is op welk niveau de rente zal stabiliseren. Met name de hypotheekrente is van groot belang voor de prijsontwikkeling op de koopwoningmarkt.

Politiek
Het beleid van minister Blok zorgt voor een start van de hervorming van de Nederlandse woningmarkt. Voor beleggers en ontwikkelaars in het middensegment huurwoningen een interessante ontwikkeling om op in te spelen. Een andere mogelijkheid om huurwoningen in dit segment te creëren is transformatie. De wetgeving rond financiering stuurt steeds meer op risicobeheersing. In de richtlijnen komen twee indicatoren steeds terug: de loan-to-value en de loan-to-income ratio's. De voorwaarden aan deze ratio's zijn gericht op het tegengaan van risico's in vastgoedmarkten, maar beperken anderzijds wel de financieringskracht van kopers, zeker tweeverdieners.

Markt
Wat zich in het tweede kwartaal van 2015 steeds meer manifesteert is de invloed van de buitenlandse investeerders op de prijsvorming bij grotere woningportefeuilles. De vraag betreft vooral nieuwbouwontwikkelingen en bestaande complexen in de Randstad, waarbij nadrukkelijk de samenwerking en mogelijkheden tot opkopen van het niet-DAEB, en zelfs deel DAEB-bezit, van woningcorporaties onderzocht wordt. Ook in deze markt, waar de transactievolumes vaak onder de 20 miljoen totaal liggen, zien wij grote belangstelling met zeker zeven of acht partijen die serieus willen bieden op complexen. In dit marktsegment wordt nog iets voorzichtiger geboden, maar dat heeft ook alles te maken met de creditzijde van de balans van deze investeerders. Buitenlandse investeerders kunnen aan nog goedkoper geld komen dan Nederlandse partijen, wat een direct effect heeft op de hoogte van de biedingen.

Conclusie
De in 2015 verbeterende economische omstandigheden, een op hervorming gericht politieke klimaat en de positieve ontwikkelingen op zowel de individuele woningmarkt als de beleggingsmarkt, zijn positieve indicatoren voor de ontwikkeling van de prijsvorming op de woningbeleggingsmarkt in Q3 2015. Aandachtpunten zijn wel de onzekerheid met betrekking tot de ontwikkeling van de rente en het ontbreken van aanbod in de woningbeleggingsmarkt in relatie tot de zeer grote vraag. Fakton verwacht stabiele beleggingen in gebieden waar (1) geen krimp wordt verwacht, (2) met een huur tot ca. €1.000,- per maand (middensegment) en (3) op locaties nabij openbaar vervoer en voorzieningen. Quick wins zijn er niet meer, maar een mooie stabiele cashflow met een stabiele eindwaarde zijn op de goede locaties zeker haalbaar. De prijzen die thans betaald worden lopen hard op door de schaarste, maar woningcomplexen op de juiste locatie en voor de lange termijn kunnen een mooi rendement behalen.

Een blog van Joekie Brons (links) en Susan Perdijk, beide van Fakton.

Lees de volledige Market Outlook, geschreven door Joekie Brons. Bekijk ook eens onze Teaser, een film speciaal gemaakt voor de Provada. In deze Teaser bespreken vastgoedprofessionals als Hans Copier, Erik Steinmaier, Aart Hordijk en Dennis Wedding de ontwikkelingen binnen de taxatiebranche en de toegevoegde waarde van de taxateur.