VJ Commentaar: Transformatiepotentieel is groter dan Deloitte meldt

Lege kantoren en hun toekomst. Elk goed idee hiervoor kan op grote media-aandacht rekenen. Zo ook gisteren. Deloitte meldde dat ongeveer 35% van de lege kantoren in Nederland geschikt is voor het transformeren naar woningen. Vrijwel ieder nieuwsmedium gaf hieraan uitgebreid aandacht. Maar er zijn zaken die door Deloitte onbelicht zijn gebleven.

Ik meldde gisteren met een prikkelende kop dat Deloitte het transformatiesprookje had doorgeprikt. Daarmee bedoelde ik te zeggen dat de mogelijkheid om alle overtollige kantoren te transformeren in woningen eigenlijk beperkt is. Deloitte heeft dit resultaat in samenspraak met de NVM en Kadaster immers weten te staven met harde onderzoeksresultaten. Daar is uitgekomen dat ruim een derde van het structurele kantorenaanbod geschikt is om te zetten in woningen.

Dat lijkt een tegenvallend resultaat, maar ik ken niemand die de huidige leegstand van bijna 9 miljoen m2 deelt door het gemiddelde woonoppervlakte van 100 m2 om tot een ombouwpotentieel van 90.000 extra woningen te komen. De redenen zijn bekend en ook door Deloitte in hun onderzoek gemeld: Veel kantoren staan niet op de goede locaties of staan in gemeenten waar geen behoefte is aan extra woningen. Bovendien: heel veel lege meters zitten in kantoren die nog gedeeltelijk in gebruik zijn.

Transformatiepotentieel is gestegen
Zo bekeken is de uitkomst van het Deloitte onderzoek zo gek nog niet. Ruim een derde is dus wel geschikt. Gerben van Dijk, voorzitter van het H(erbestemmings)-team, wees mij er op dat zo’n vier jaar geleden het transformatiepotentieel een heel stuk lager lag. In oktober 2011 stelde de toenmalige minister Donner van Binnenlandse Zaken in een brief aan de Tweede Kamer dat maximaal 20% van de kantoren kunnen worden omgebouwd tot woonruimte.

Toen lag de leegstand ook nog eens met 7 miljoen m2 nog een stuk lager dan nu. Absoluut gezien is het transformatiepotentieel in vier jaar tijd zelfs meer dan verdubbeld! Reken maar mee: in 2011 was 20% van de 7 miljoen m2 geschikt, dat is 1,4 miljoen m2. Bij Deloitte in 2015: 35% van het kantorenaanbod van 8,7 miljoen m2, dat is ruim 3 miljoen m2. Deloitte laat dus een enorme groei van het transformatiepotentieel zien zonder dat zelf te beseffen of te noemen in hun onderzoek.

Maar er is nog veel meer overtollig vastgoed met transformatiepotentie naar woningen dan waar Deloitte over spreekt. Wat te denken aan de enkele miljoenen m2 aan maatschappelijk en zorgvastgoed dat eveneens niet meer in gebruik is. Scholen, verpleeghuizen, kerken, buurtcentra en noem ze maar op. Ook hier is niet alles 1 op 1 geschikt voor herontwikkeling naar woningen, maar daar valt ongetwijfeld nog heel wat moois van te maken.

Ook kantoren op slechte locaties
Zelfs als we het begrip woningen wat ruimer nemen zodat ook studentenwoningen en (goedkopere) hotels eronder vallen, dan zijn zelfs kantoren op slechtere locaties opeens wel geschikt voor transformatie. Als er bij wijze van spreken een bushalte in de buurt is, zijn studenten makkelijk te strikken voor een betaalbare kamer in een omgebouwd kantoor aan de snelweg. Ontwikkelaar André Snippe wijst u daarvoor de weg.

Rogier Hentenaar
Hoofdredacteur VJ