Verslag Dag van het Wonen: ‘De Nederlandse woningmarkt bestaat niet, de regio bepaalt'

Afgelopen dinsdag vond in het Novotel in Amsterdam de succesvolle Dag van het Wonen plaats. In de ochtend waren er verschillende expertmeetings en vier themasessies die gevolgd konden worden. Bij het middagprogramma betraden vier sprekers het podium om te spreken over onder andere de huidige trends in de Nederlandse woningmarkt.

Dagvoorzitter Jimmy Kools, partner Fakton, opent het middagprogramma. Hij vertelt de 300 bezoekers in de zaal dat er een grote opgave ligt wat betreft de ontwikkeling van nieuwe woningen. "Per jaar moeten we zo'n 60.000-70.000 woningen toevoegen. Momenteel heeft Nederland zo'n 7,4 miljoen woningen en in 2015 komt het aantal huishoudens op 7,7 miljoen." Volgens Kools is er een verschuiving gaande in de woningmarkt. "Een modaal jaarinkomen is €35.500, slechts 8% van de Nederlandse bevolking heeft meer dan 3x modaal. Een woning van 4 ton heeft dus een kleine doelgroep."

Hij verwelkomt de eerste spreker van de middag die, naar eigen zeggen, met zijn AM-bril op het verhaal doet.

2015-2018
Roel Vollebregt, CEO AM, kijkt naar het huidige jaar 2015 en blikt vooruit naar 2018. "Het jaar 2015 staat in het teken van consumentenvertrouwen. De economische groei is mede te danken aan de verbeterde woningmarkt. De rente is laag en huizen verkopen weer, dat betekent vertrouwen. Er zijn meer prospects en daadwerkelijke verkopen, zo blijkt uit de cijfers van afgelopen vrijdag. Het is nu zaak om projecten uit de pijplijn te halen en in de schappen te zetten om zo gezamenlijk ons best te doen om voorraad te maken."

"De positieve verkoop kent een dubbele tweedeling: er is een groot regionaal verschil, bijvoorbeeld tussen Amsterdam en Breskens, maar er is ook een tweedeling in duur en goedkoop. De financiële toekomst is onzekerder geworden voor veel consumenten en dat betekent dat zij nu een rijwoning kopen in plaats van een 2-onder-1-kap of zelfs misschien gaan huren."

AM merkt volgens Vollebregt een grote druk in de beleggerswereld, omdat er in sommige regio's schaarste ontstaat. "De focus ligt op de woningmarkt, omdat er maar weinig goede alternatieven zijn. Het is een goed moment om nu iets te verkopen. Een absolute trend is verstedelijking. In de stad is er vertrouwen in de markt, dus daar kun je als ontwikkelaar wel gaan bouwen."

Stop met nieuwe regels
Hoe ziet de markt eruit in 2018? "Grote bouwbedrijven krimpen, maar ik wil tegen ze zeggen dat ze zuinig moeten zijn op hun capaciteit want die hebben ze echt nodig in 2018", zegt Vollebregt. "Als de overheid de ingezette maatregelen verder doorvoert dan staat straks 14% van de woningen onder water. De LTV wordt in 2018 maximaal 100%. Ik ben er wel van overtuigd dat het rijk is doordrongen van het feit dat er rust nodig is en dat er niet nog meer regels moeten komen die de markt bemoeilijken."

In 2018 zullen er 70.000 nieuwe woningen bijkomen, terwijl dat er in 2014 nog 44.000 waren. Vollebregt: "Nieuwbouw wordt steeds populairder en wij promoten dat. Bedrijven moeten de mindset aanpassen, het crisis denken van zich afschudden en kansen zien en vooral pakken!"

Cityliving en Friends-concept
Volgens AM zijn er verschillende trends te ontdekken in de woningmarkt. "De consument wil minder meters, maar meer kwaliteit. Wij stellen de klant centraal en hebben daarvoor I AM YOU in het leven geroepen. Dit klant denken leidt tot hele andere woonvormen. Steeds populairder worden kleine vrijstaande woningen van 100 m2. Net als cityliving; stadsappartementen van 46 m2 met een parkeernorm van 0,3 die je kunt kopen voor €150.000. Dat geeft een hele andere manier van leven, buitenshuis. Dit is vooral interessant in Amsterdam maar ongetwijfeld zet deze trend ook door in de rest van de grote steden. En een steeds groter wordende trend is het Friends-concept waarbij twee mensen (zonder relatie) samen een woning huren waardoor ze een groter budget hebben."

Om hobbels weg te nemen bij het aankopen van woningen en begeleiding te bieden bij de financiering, heeft AM een speciale tak opgericht. "We hebben hiervoor afspraken met alle grote hypotheekverstrekkers. In 2018 is de LTV nog maar 100%, dus kun je geen tophypotheek meer nemen. Hier springen wij op in door met VT Wonen een inrichtingspakket aan te bieden dat je kunt meefinancieren. Wij begeleiden deze weg naar de financiering en we verwachten dat dit nog veel verder zal gaan in de toekomst."

Geen stijgende inkomens
René Grotendorst van Rochdale zit in de zaal en vertelt dat er minder gesloopt zal worden en meer gerenoveerd. Het aantal huishoudens stijgt wel, maar de koopkracht niet. "Rochdale verhuurt al een derde van de woningen via het Friends-concept. De inkomens stijgen niet, dus zullen ook de huurstijgingen minder zijn."

De regels moeten getemperd worden
De tweede spreker is Paul de Vries, senior markteconoom bij de Rabobank. "Het gaat pas goed met de woningmarkt als iedereen kan wonen waar hij of zij wil", opent hij. "Wij hopen regels op de markt te temperen maar dat lukt niet, want de regels voor hypotheekverstrekking worden steeds strenger en strenger. Er zijn enorm veel verschillende financieringsvoorwaarden, wel allemaal gericht op de consument."

Volgens De Vries zijn de banken wat terughoudender bij hypotheekaanvragen vanwege de TLAC en MREL die een bank verplichten om meer eigen geld in kas te hebben. "Meer kapitaal en fundingkosten betekent een hogere prijs van de krediet. Nederland heeft veel hypotheken op de plank en dit aantal zal nog flink stijgen en daar is geld voor nodig. Er gaat veel veranderen binnen nu en vijf jaar. Het marktaandeel van de verzekeraar stijgt, dat van de banken daalt. We weten nu al dat er tot 2018 substantiële dingen veranderen die invloed hebben op de woningmarkt en de financiële voorwaarden die nu nog onder de pet zitten zijn negatief."

Onzekerheid is risico
De Vries vertelt dat in 2007 de eerste gedragscode voor hypotheken in het leven is geroepen en dat er daarna elk jaar wel iets is veranderd. "De financiële voorwaarden zijn aangepast, de prijs is lager en we kopen minder snel. Dat geeft onzekerheid en dat betekent risico. De LTV is nu 103% en gaat naar de 100%, dus er is steeds meer eigen geld nodig. Wij verwachten bij 100% niet veel problemen, maar als het verder gaat naar de 90% is dat 'different cook'. Dan moet je teveel eigen geld bij sparen voor de financiering en daar maken wij ons als Rabobank zorgen om. Als dat gebeurt worden de prijzen lager en komen er meer huishoudens onder water te staan. De helft van de prijsdaling in de crisisperiode is veroorzaakt door aangepaste kredietvoorwaarden."

Volgens de Rabobank gaat het wel goed met Nederland, maar niet goed genoeg. "We zitten nog in een koopkrachtverliesfase en daar moeten we uit, want koopkracht betekent prijsstijging", zegt De Vries.

"De koopkracht gaat wel licht vooruit, maar dit zou nog beter gaan als de hypotheekvoorwaarden versoepelen. Om de kansen op de markt te laten groeien moet huur en koop gelijk behandeld worden. Nu wordt iemand met een hoog inkomen richting de koopmarkt geduwd en de lagere inkomens richting de sociale huurmarkt. De private huursector is hierdoor klein en groeit niet omdat we de andere twee markten stimuleren. Als we daarmee ophouden geven we ook dat middensegment een kans."

Koopstarters
Volgens De Vries verandert de markt vooral voor koopstarters, omdat het steeds lastiger is een hypotheek te krijgen met een flexibel contract. "Er zou meer maatwerk moeten komen, uitzonderingen op de regel. In Engeland mag je als bank bijvoorbeeld 10% van de aanvragen zelf toewijzen met maatwerk voor consumenten waar je vertrouwen in hebt, daar moeten we in Nederland ook meer naar toe."

Abrupte veranderingen
De derde spreker is Wilfred van der Neut, sinds 1 mei directeur van Dynamis. Van der Neut geeft aan dat we alert moeten zijn op abrupte veranderingen in de markt. Ook hij spreekt over de verlaging van de LTV. "Wij zijn als Dynamis tegen een nog lagere LTV. Een oplossing kan zijn dat je niet 100% moet aflossen maar bijvoorbeeld 50%, want anders gaat de markt op slot. Het is belangrijk om te kiezen voor de middenweg en niet zwart/wit te denken."

"Het is lastig te voorspellen wat er de komende tijd gaat gebeuren met de hypotheekrente, maar we moeten alert zijn. De sociale rol van corporaties die nu zo benadrukt wordt betekent een grote verandering. Zij zullen het beleid wel aanpassen, maar niet zo rigoureus als nu. Het aantal verkopen stijgt wel, maar er moet een nuance worden aangebracht want de waarde is altijd nog 14% lager dan in 2008", zegt Van der Neut. "Er bestaat geen landelijke woningmarkt, want dat is geheel afhankelijk van lokale omstandigheden. In Amsterdam is er alweer sprake van oververhitting, terwijl dat in het noorden, oosten of zuiden van het land heel anders is. Binnen de randstad trekt de markt zeker weer aan, maar daar buiten alleen in de steden."

Banken moeten flexiber zijn
Van der Neut vindt dat de banken flexibeler moeten omgaan met de huidige contractvormen. "Het gaat beter maar we zijn er nog lang niet. Banken moeten flexibel omgaan met de huidige arbeidscontracten, want als ze dat niet doen werkt dat de markt tegen. Het herstel is namelijk erg broos en nog niet ingezet buiten de randstad. Gebrek aan nieuwe ontwikkelingen kan vanaf 2017 in sommige regio's zelfs een woningtekort opleveren."

Hoe is het gesteld met de rol van de makelaar? Van der Neut: "Internet is essentieel, maar vervangt de makelaar niet zoals jaren geleden wel gedacht werd. Makelaars blijven altijd, want er is behoefte aan service en begeleiding. Funda wordt gebruikt als eerste inventarisatie, maar je koopt geen huis via Funda. En maar heel weinig mensen verkopen zelf hun huis, dus een makelaar blijft altijd nodig. We moeten ook hier niet zwart/wit denken, ook niet grijs, maar kiezen voor de middenweg."

Keuzes maken
De middag wordt afgesloten door de vierde spreker: Philip Smits, CEO Blauwhoed. Hij valt direct met de deur in huis: "Wat mij betreft is er geen gulden middenweg. Je moet juist keuzes maken, anders red je het niet in de huidige markt."

Smits vertelt dat het nu de tijd is om over de toekomst na te denken. "Er zijn ontzettend veel trends gaande, maar de branche doet daar weinig mee. Maar we moeten meer trends gaan volgen, want die bepalen de consumentenbehoefte. De veranderingen komen snel en de vraag is hoe je daarop inspeelt. Mijn antwoord is dat je niet aan de gevolgenkant moet zitten, zo van 'dat is mij overkomen', maar aan de oorzaakkant."

Hij vervolgt: "Vorige week hebben wij binnen het bedrijf een wake up call gedaan. Buiten de branche zijn er veel trends, die moet je signaleren. Je hoeft niet met alles iets te doen, maar je moet het wel signaleren. Er komen exponentiële veranderingen aan want er gebeurt veel om ons heen. In 2040 zijn de mens en machine één, of je het leuk vindt of niet. Dat moet je dus omarmen en niet van je afduwen."

Big data is alles
Volgens Blauwhoed is big data het aller belangrijkste van dit moment. Smits: "Je moet bewegingen volgen via big data en hierop anticiperen. De markt herstelt niet, hij transformeert. Dat betekent dat dit een interessante tijd is om na te denken over de toekomst, want een beetje wind in de rug betekent nog niet dat alles vanzelf weer goed gaat."

Co-creatie is volgens Smits een middel en niet alleen een doel. "Door middel van het meedenken en –doen van consumenten hebben wij bijna alle projecten 100% verkocht voor de bouw. De grootste trend wordt steeds groter: we gaan van hardware naar software en technologische software gaat de overhand nemen in de branche. We moeten werken vanuit kracht in plaats van macht en daar is een cultuurverandering voor nodig. Je moet niet wachten tot Google of Apple het gaat doen, maar zelf de kansen grijpen."

"Het wordt steeds belangrijker om vanuit community's te denken en te ontwikkelen, de klant bepaalt. Duurzaamheid is een item waar we niet omheen kunnen. We zitten zelf aan het stuur, dus moeten niet denken maar doen."

Blauwhoed is altijd op zoek naar nieuwe partners, ook buiten de branche. "Wij spelen in op veranderingen en doen dit ook met partners die niet uit de vastgoedsector komen. Een goed voorbeeld hiervoor is de samenwerking met Samsung voor Smart Living. Wij faciliteren hiermee als het ware de dienst wonen en creëren de afstandsbediening van je leven."

'Doe mee of verlies bij voorbaat'
Smits geeft het woord aan Tim Murck die werkzaam is als strateeg bij Blauwhoed en ambassadeur is van het nieuwe concept Smart Living. Volgens hem is deze tijd belangrijk voor de toekomst waarin we slim ontwikkelen. "We moeten ontwikkelen vanuit de gedachten: 'Ik bedenk en ik bepaal'. Op dit moment zijn er innovatieve en exponentiële veranderingen gaande die sneller dan snel gaan. Het is de tijd van absurde ontwikkelingen waar je in mee moet gaan. Dus doe mee of verlies bij voorbaat. Het huis van de toekomst is verleden tijd, dat is nu. Er is nu van alles mogelijk en binnen vijf jaar gaan we toe naar een huis dat voor ons denkt."

Bekijk hier de foto's van de Dag van het Wonen: 

Charlotte Bijenveld