Hoe zorgt u ervoor dat leegstand in uw zorgportefeuille beperkt blijft?

Fakton Consultancy komt steeds vaker aan tafel bij gebouweigenaren waar de leegstand in de zorgportefeuille steeds verder toeneemt. Met name de invoering van scheiden wonen en zorg werkt direct door op de prestatie van het vastgoed. Cliënten met een lichte zorgvraag moeten gaan betalen voor de huur van een zorgwoning. Zij zullen dus alleen verhuizen als de huisvesting en het zorgconcept kan concurreren met thuis wonen. De Nederlandse Zorgautoriteit becijferde de vraagtuit val 32% voor intramuraal Verpleging en Verzorging (NZa, 2014). Het gevolg is dat steeds meer zorginstellingen de huur van het verzorgingshuis (gaan) opzeggen of bij eigendom zoeken naar een andere bestemming.

Gevolgen voor uw vastgoedportefeuille
De landelijke afbouw van zorgvraag heeft als gevolg dat het leegstandsrisico in uw zorgportefeuille toeneemt. Naast deze afbouw ziet Fakton Consultancy ook dat de zorgvraag verandert en daarmee de vraag naar ruimte. Ondanks dat Nederland vergrijst, het aantal ouderen groeit en mensen gemiddeld genomen ouder worden neemt het aantal ouderen dat in een verzorgingshuis woont steeds verder af. Veel oudere zorggebouwen voldoen niet meer aan de huidige zorgvraag en zijn toe aan een forse renovatie, herbestemming of verkoop. U als gebouweigenaar moet actief sturen op de verhuurbaarheid van uw panden.

Kansen voor leegstaand zorgvastgoed
Afgelopen jaar is gebleken dat de transformatiebehoefte in de zorgsector groot is. Als er niks gebeurt dreigen veel zorggebouwen leeg komen te staan. De sluiting van verzorgingstehuizen heeft een grote impact op de financiële prestatie van uw vastgoedportefeuille en daarmee op de financiële stabiliteit van uw bedrijf. Wat zijn de kansen voor leegstaand vastgoed voor zorginstellingen, corporaties en beleggers? Hoe zorgt u ervoor dat leegstand in uw portefeuille beperkt blijft? Hoe zorgt u ervoor dat uw gebouwen geschikt blijven om passende huisvesting in te leveren?

Bepalen van de strategie vanuit portefeuille analyse en de zorgmarkt
Om actief te kunnen sturen op de prestatie van de zorgvastgoedportefeuille hielp Fakton Consultancy een klant bij het ontwikkelen van de portefeuillestrategie. Op basis van zorgtype en zorgzwaarte verdeelden wij de zorgsector in negen categorieën. Voor deze categorieën maakten wij de huidige financiële prestatie van het vastgoed inzichtelijk. Vervolgens gaven wij de klant inzicht in de ontwikkelingen in de zorgmarkt en de bijbehorende risico’s per zorgcategorie. 

Het financieel inzicht op portefeuilleniveau in combinatie met inzicht in de markt en bijbehorende zorgvraag waren de basis voor het realiseren van een stevig financieel onderbouwde strategie voor het zorgvastgoed.

Uitwerken van de strategie op complexniveau
Bij het uitwerken van zo’n strategie voor verouderde zorggebouwen is de keuze niet bij voorbaat dispositie. Verkoop lijkt vaak op korte termijn winst, maar kan op lange termijn de financiële prestatie van de vastgoedportefeuille verslechteren als de huurinkomsten voor een belangrijk aandeel bijdragen aan de aflossings- en renteverplichtingen. Deze afweging hoort in de strategie te zijn gemaakt. Bij verkoop adviseren wij actief in te zetten op de verkoop voordat het complex leeg komt te staan, omdat complexen met huurcontract beter verkoopbaar zijn.

Als de klant een complex graag wilt blijven verhuren dan moet er vaak geïnvesteerd worden. De toekomstige exploitatie bepaalt daarbij de hoogte van de verantwoorde investering. Het doel is om de (beperkte) middelen optimaal in te zetten. Vooraf inzicht in de aan vastgoed gerelateerde kasstromen helpt u om beter te sturen op de opbrengsten en uitgaven. Daarnaast ziet Fakton Consultancy in de markt slimme bouwconcepten ontstaan, die bijdragen aan het zo rendabel mogelijk (ver)bouwen van uw complexen. Het voordeel van deze concepten is dat ze zorgen voor flexibiliteit wat uw gebouwen geschikt maakt voor passende huisvesting voor nu en in de toekomst. 

Karin van Dijk. Voor een nadere verdieping kunt u met ons contact opnemen via  +31 10 205 5373 en info@fakton.com.
 

Voorbeeld transformatieproject Huize de Toekomst

Dit verzorgingshuis ligt in een vriendelijke groene omgeving in de Randstad. Door de opzet van het gebouw voldoet het verzorgingshuis niet aan de huidige maatstaven en is aanpassing gewenst. Bij het herontwikkelen of aanpassen van bestaand vastgoed is het dan van belang dat de toekomstige exploitatie een financieel beter resultaat belooft dan op de huidige wijze doorgaan.

Bij Huize de Toekomst is er voor gekozen om te werken met het Care Concept. Dit concept is ontwikkeld door Van Wijnen en Lengkeek architecten en voorziet in een eenvoudige systematiek om, vanuit standaard modules, te bepalen wat de herbestemmingsmogelijkheden zijn voor bestaande gebouwen.

Kern van het concept is een workshop waarbij, samen met de stakeholders, diverse oplossingen voor de locatie ontwikkeld worden. Tijdens de workshop wordt gebruik gemaakt van standaard modules op schaal (1:200) en schaalafbeeldingen van de locatie en het gebouw. Op deze manier kan op een makkelijke, toegankelijke, interactieve manier snel inzicht gegeven worden in de verschillende mogelijkheden van de vooraf opgestelde lijst van wensen en eisen. Het hele proces van initiatief tot en met rapportage kan in zes weken doorlopen worden.

De modules voorzien niet alleen in goede oplossingen voor de zorg nu, maar zijn ook voorbereid om met lage ombouwkosten in een latere fase alternatief aan te kunnen wenden. Dit maakt dat de waarde van het vastgoed zekerder.