Verslag van de Dag van de Vastgoedfinanciering

Dagvoorzitter Klaas Kroot, eigenaar/managing director van Financieel Opleidingsinstituut (FOI), opent het hoofdprogramma in de middag door te zeggen dat het belangrijk is om de financiering van vastgoed transparanter te maken. "Het is een positieve trend dat de rente enorm naar beneden is gegaan, we zitten zelfs al tegen het nulpunt aan. De huidige markt is echt een bancaire rollercoaster."

Drie scenario's voor de toekomst
De eerste spreker is Elwin de Groot van de Rabobank. Wat is volgens De Groot het belang van rente voor het vastgoed? "Er zijn drie belangen: economische groei en inflatie, beschikbaarheid en prijs van kredieten en waardering van financiële en vaste activa."

De Groot vertelt waarom de rente zo laag is op dit moment. "De rente zit sinds de jaren '80 al in een neerwaartse groei. Er zijn steeds meer schulden in Nederland, bij zowel de overheden als de private sector. En dat betekent eigenlijk dat er steeds meer schuld moet komen in de economie om het zelfde rendement te behalen. Vanwege deze lastige markt zoeken beleggers naar andere asset classes om een hoog rendement halen. Voor ons als bank is het belangrijk om vanwege de vergrijzing van het land de veilige beleggingen aan te houden."

Hij vervolgt: "Er heerst een valutaoorlog tussen verschillende landen. Zo is er een dieptepunt bereikt in de koers van de dollar ten opzichte van de euro en is er een wapenwedloop tussen Amerika en Japan. Het is een soort zero-sum game: de ene keer win je en de andere keer verlies je. Maar dit zal wel veranderen. De Rabobank ziet drie scenario's voor de toekomst. De eerste is geleidelijke normalisatie waarbij de economie weer grip krijgt op de markt. Wij zien voor het toekomstbeeld 60% kans op dit scenario. Maar er is ook 30% kans op scenario 2: doormodderen zoals nu met de valutaoorlog en zelfs een negatieve rente. En scenario 3 heeft 10% kans van slagen en dit is het inflatierisico waarbij groei en inflatie snel toenemen en de rentes te hard stijgen en de financiële waarden kelderen. Maar de eindconclusie is dat het eigenlijk allemaal best positief is: only way up met renteperspectieven voor de komende 5 jaar die er niet zo slecht uitzien. Wel blijft de economische groei relatief laag en komt de kredietverlening maar mondjesmaat op gang. Maar we zien meer belangstelling voor vastgoed, ook van institutionele partijen. Wat ons betreft is het een idee voor institutionele beleggers om hypothecaire kredieten te gaan verstrekken zodat dit weer langzaam op gang komt. Maar de aangescherpte regelgeving maakt het vaak lastig om de risico's aan te gaan, het beperkt ons in wat we kunnen kopen."

Kijk door de bril van de banken
Na De Groot is het woord aan Joep Munten van Montesquieu. Hij begint: "2015 is het jaar van het meedenken met de bank. Helaas is de concurrentie ver te zoeken, maar misschien kunnen we iets verwachten uit de hoek van de institutionele beleggers. Op dit moment worden 85% van de kredieten door de bank gegeven en maar 15% komt uit de kapitaalmarkt. De lage rente van nu is een tikkende tijdbom, zeker voor verzekeringen en pensioenfondsen want die moeten rendement scoren."

Hij gaat verder: "Extern vermogensbeheer, zoals debt funds, zijn een grote belofte en sprongen jaren geleden in het gat dat de banken achterlieten. Maar sinds 1,5 jaar knokken de banken terug en dat is goed, want dat betekent concurrentie. Het verschil is wel dat banken bijna alle aanvragen in behandeling nemen, mits natuurlijk goed onderbouwd, en een debt fund kijkt of de financiering bij het fonds past. Wanneer u interesse heeft in een financiering geef ik de belangrijke tip om uit de ongeveer 150 actieve fondsen een goede voorselectie te maken en te verdiepen in het investeringsproces. En wat heel erg belangrijk is voor alle manieren van kredietaanvragen is om de aanvraag goed te onderbouwen. Als dat is in orde is is het loket weer open."

Munten besluit: "Bekijk jezelf vanuit de bril van de bank. Vraag jezelf af hoe zij kijken, wat zij willen horen en weten en participeer daar in. Wil je iets krijgen, dan moet je eerst iets geven. Verwacht ondernemerschap en toon goed riskmanagement."

'We staan weer open voor nieuwe business'
De derde spreker is Barbera Brand van ING Real Estate Finance. Zij neemt waar voor Peter Göbel die onverwachts niet kon komen spreken. Brand begint met een praktijkvoorbeeld van een kantoorpand in Hoofddorp en vraagt aan de aanwezigen of dit vastgoed bekend is. ING ging bij deze lening uit van 62% LTV (loan-to-value) tegen een objectwaarde van €9,5 miljoen in 2005. Het verliep iets anders, want de huurder vertrok een jaar voordat het contract afliep, de cashflow droogde op en de participanten stortten niet bij. Brand: "Het pand is nu nog maar €2 miljoen waard met een LTV van 295%. Mochten er kopers in de zaal zitten: de locatie is geweldig en bij een bod van €2 miljoen hebben we een deal."

ING is volgens Brand weer open voor nieuwe business. "We hebben onze portefeuille afgelopen jaren teruggedrongen van €20 miljard naar €14 miljard, een forse daling voor ING Real Estate Nederland. Maar we hebben de balans teruggebracht en durven weer risico's te nemen. Wij willen weer tansacties doen en ook met nieuwe klanten. De financieringsmogelijkheden zijn gestegen, zelfs weer naar 70% LTV voor woningen en winkels en 65% voor kantoren en logistiek. In sommige gevallen kan dit zelfs meer zijn, we staan open voor kansen. We kijken nu naar de totale portefeuille van klanten en anticiperen daarop. We staan open voor goede beleggers met goed vastgoed en dat hoeft geen A-vastgoed te zijn, we staan ook open voor kansen in B- en zelfs C-vastgoed. Als de belegger er vertrouwen in heeft kijken we hiernaar. We spreken leningen af voor 3-10 jaar, maar ook 15 jaar is bespreekbaar. Kortom, we leveren maatwerk en werken met aflossings- en herzieningscomponenten in de contracten. Laten we het spel weer met elkaar aangaan."

Financiering voor verhuurde woningen
En de laatste spreker op de Dag van de Vastgoedfinanciering is Jan Willem van Roggen van NIBC. Hij vertelt: "Wij houden ons niet alleen bezig met lange termijn financiering, maar ook financiering op korte termijn. We zijn een relatief kleine bank en leveren maatwerk aan klanten en werken deal by deal. We kunnen hierdoor geen standaard percentages noemen zoals 60/70% van de ING, wij bekijken alle aanvragen individueel."

Van Roggen omschrijft de NIBC als een springplank richting de markt en als brug tussen de geldgever en geldnemer. "Zoals gezegd werken wij heel individueel met maatwerk, maar een aantal belangrijke voorwaarden kunnen we wel stellen. Zo financieren wij beleggingen van mimimaal €25 miljoen, maar dit mag ook in 'mandjes', dus meerdere objecten bij elkaar, hanteren wij een looptijd tot 20 jaar en hebben we indicatieve marges tussen de 110-130 basispunten."

Hij vervolgt: "Op dit moment lanceren wij een nieuwe vorm van financiering, namelijk het financieren van verhuurde woningen. Dit was bijna onmogelijk in Nederland, omdat veel banken deze vorm niet zien zitten. Hierdoor vallen veel, vooral kleinere, beleggers tussen wal en schip. Wij willen mogelijkheden bieden aan deze beleggers. Voorwaarden is wel dat het gaat om Nederlandse beleggers en om woningen die verhuurd zijn. Het gaat om beleggingen tussen de €75.000 en 10 miljoen euro, dus wij kunnen op deze manier veel partijen bedienen. We kunnen een LTV van 70% bieden en rentevaste periodes van 1, 5 of 10 jaar. Een unieke financieringsvorm dus."

Netwerkborrel
Aansluitend spreken de honderden bezoekers elkaar op de netwerkborrel op het financieringsplein. Er worden visitekaartjes en ervaringen uitgewisseld en onderling deals gesloten. Kortom: VJ kijkt terug op een zeer enerverende, leerzame en inspirerende dag.