Verslag van de Dag van de Vastgoedfinanciering
Gisteren was de Dag van de Vastgoedfinanciering in het Novotel in Amsterdam. Het gloednieuwe congresconcept van Vastgoedjournaal bood in de ochtend verschillende themasessies en expertmeetings aan en in de middag het hoofdprogramma met vier sprekers. Deze opzet bleek een groot succes te zijn waar een kleine 350 professionals bij aanwezig waren. We zetten de belangrijkste ervaringen en uitspraken van gisteren voor u op een rijtje.
Dagvoorzitter Klaas Kroot, eigenaar/managing director van Financieel Opleidingsinstituut (FOI), opent het hoofdprogramma in de middag door te zeggen dat het belangrijk is om de financiering van vastgoed transparanter te maken. "Het is een positieve trend dat de rente enorm naar beneden is gegaan, we zitten zelfs al tegen het nulpunt aan. De huidige markt is echt een bancaire rollercoaster."
Drie scenario's voor de toekomst
De eerste spreker is Elwin de Groot van de Rabobank. Wat is volgens De Groot het belang van rente voor het vastgoed? "Er zijn drie belangen: economische groei en inflatie, beschikbaarheid en prijs van kredieten en waardering van financiële en vaste activa."
De Groot vertelt waarom de rente zo laag is op dit moment. "De rente zit sinds de jaren '80 al in een neerwaartse groei. Er zijn steeds meer schulden in Nederland, bij zowel de overheden als de private sector. En dat betekent eigenlijk dat er steeds meer schuld moet komen in de economie om het zelfde rendement te behalen. Vanwege deze lastige markt zoeken beleggers naar andere asset classes om een hoog rendement halen. Voor ons als bank is het belangrijk om vanwege de vergrijzing van het land de veilige beleggingen aan te houden."
Hij vervolgt: "Er heerst een valutaoorlog tussen verschillende landen. Zo is er een dieptepunt bereikt in de koers van de dollar ten opzichte van de euro en is er een wapenwedloop tussen Amerika en Japan. Het is een soort zero-sum game: de ene keer win je en de andere keer verlies je. Maar dit zal wel veranderen. De Rabobank ziet drie scenario's voor de toekomst. De eerste is geleidelijke normalisatie waarbij de economie weer grip krijgt op de markt. Wij zien voor het toekomstbeeld 60% kans op dit scenario. Maar er is ook 30% kans op scenario 2: doormodderen zoals nu met de valutaoorlog en zelfs een negatieve rente. En scenario 3 heeft 10% kans van slagen en dit is het inflatierisico waarbij groei en inflatie snel toenemen en de rentes te hard stijgen en de financiële waarden kelderen. Maar de eindconclusie is dat het eigenlijk allemaal best positief is: only way up met renteperspectieven voor de komende 5 jaar die er niet zo slecht uitzien. Wel blijft de economische groei relatief laag en komt de kredietverlening maar mondjesmaat op gang. Maar we zien meer belangstelling voor vastgoed, ook van institutionele partijen. Wat ons betreft is het een idee voor institutionele beleggers om hypothecaire kredieten te gaan verstrekken zodat dit weer langzaam op gang komt. Maar de aangescherpte regelgeving maakt het vaak lastig om de risico's aan te gaan, het beperkt ons in wat we kunnen kopen."
Kijk door de bril van de banken
Na De Groot is het woord aan Joep Munten van Montesquieu. Hij begint: "2015 is het jaar van het meedenken met de bank. Helaas is de concurrentie ver te zoeken, maar misschien kunnen we iets verwachten uit de hoek van de institutionele beleggers. Op dit moment worden 85% van de kredieten door de bank gegeven en maar 15% komt uit de kapitaalmarkt. De lage rente van nu is een tikkende tijdbom, zeker voor verzekeringen en pensioenfondsen want die moeten rendement scoren."
Hij gaat verder: "Extern vermogensbeheer, zoals debt funds, zijn een grote belofte en sprongen jaren geleden in het gat dat de banken achterlieten. Maar sinds 1,5 jaar knokken de banken terug en dat is goed, want dat betekent concurrentie. Het verschil is wel dat banken bijna alle aanvragen in behandeling nemen, mits natuurlijk goed onderbouwd, en een debt fund kijkt of de financiering bij het fonds past. Wanneer u interesse heeft in een financiering geef ik de belangrijke tip om uit de ongeveer 150 actieve fondsen een goede voorselectie te maken en te verdiepen in het investeringsproces. En wat heel erg belangrijk is voor alle manieren van kredietaanvragen is om de aanvraag goed te onderbouwen. Als dat is in orde is is het loket weer open."
Munten besluit: "Bekijk jezelf vanuit de bril van de bank. Vraag jezelf af hoe zij kijken, wat zij willen horen en weten en participeer daar in. Wil je iets krijgen, dan moet je eerst iets geven. Verwacht ondernemerschap en toon goed riskmanagement."
'We staan weer open voor nieuwe business'
De derde spreker is Barbera Brand van ING Real Estate Finance. Zij neemt waar voor Peter Göbel die onverwachts niet kon komen spreken. Brand begint met een praktijkvoorbeeld van een kantoorpand in Hoofddorp en vraagt aan de aanwezigen of dit vastgoed bekend is. ING ging bij deze lening uit van 62% LTV (loan-to-value) tegen een objectwaarde van €9,5 miljoen in 2005. Het verliep iets anders, want de huurder vertrok een jaar voordat het contract afliep, de cashflow droogde op en de participanten stortten niet bij. Brand: "Het pand is nu nog maar €2 miljoen waard met een LTV van 295%. Mochten er kopers in de zaal zitten: de locatie is geweldig en bij een bod van €2 miljoen hebben we een deal."
ING is volgens Brand weer open voor nieuwe business. "We hebben onze portefeuille afgelopen jaren teruggedrongen van €20 miljard naar €14 miljard, een forse daling voor ING Real Estate Nederland. Maar we hebben de balans teruggebracht en durven weer risico's te nemen. Wij willen weer tansacties doen en ook met nieuwe klanten. De financieringsmogelijkheden zijn gestegen, zelfs weer naar 70% LTV voor woningen en winkels en 65% voor kantoren en logistiek. In sommige gevallen kan dit zelfs meer zijn, we staan open voor kansen. We kijken nu naar de totale portefeuille van klanten en anticiperen daarop. We staan open voor goede beleggers met goed vastgoed en dat hoeft geen A-vastgoed te zijn, we staan ook open voor kansen in B- en zelfs C-vastgoed. Als de belegger er vertrouwen in heeft kijken we hiernaar. We spreken leningen af voor 3-10 jaar, maar ook 15 jaar is bespreekbaar. Kortom, we leveren maatwerk en werken met aflossings- en herzieningscomponenten in de contracten. Laten we het spel weer met elkaar aangaan."
Financiering voor verhuurde woningen
En de laatste spreker op de Dag van de Vastgoedfinanciering is Jan Willem van Roggen van NIBC. Hij vertelt: "Wij houden ons niet alleen bezig met lange termijn financiering, maar ook financiering op korte termijn. We zijn een relatief kleine bank en leveren maatwerk aan klanten en werken deal by deal. We kunnen hierdoor geen standaard percentages noemen zoals 60/70% van de ING, wij bekijken alle aanvragen individueel."
Van Roggen omschrijft de NIBC als een springplank richting de markt en als brug tussen de geldgever en geldnemer. "Zoals gezegd werken wij heel individueel met maatwerk, maar een aantal belangrijke voorwaarden kunnen we wel stellen. Zo financieren wij beleggingen van mimimaal €25 miljoen, maar dit mag ook in 'mandjes', dus meerdere objecten bij elkaar, hanteren wij een looptijd tot 20 jaar en hebben we indicatieve marges tussen de 110-130 basispunten."
Hij vervolgt: "Op dit moment lanceren wij een nieuwe vorm van financiering, namelijk het financieren van verhuurde woningen. Dit was bijna onmogelijk in Nederland, omdat veel banken deze vorm niet zien zitten. Hierdoor vallen veel, vooral kleinere, beleggers tussen wal en schip. Wij willen mogelijkheden bieden aan deze beleggers. Voorwaarden is wel dat het gaat om Nederlandse beleggers en om woningen die verhuurd zijn. Het gaat om beleggingen tussen de €75.000 en 10 miljoen euro, dus wij kunnen op deze manier veel partijen bedienen. We kunnen een LTV van 70% bieden en rentevaste periodes van 1, 5 of 10 jaar. Een unieke financieringsvorm dus."
Netwerkborrel
Aansluitend spreken de honderden bezoekers elkaar op de netwerkborrel op het financieringsplein. Er worden visitekaartjes en ervaringen uitgewisseld en onderling deals gesloten. Kortom: VJ kijkt terug op een zeer enerverende, leerzame en inspirerende dag.
Laatste nieuws
- 23-08-2024 14:20 Grote beleggers investeren nauwelijks in nieuwe woningen, maar Wbh niet grootste issue
- 23-08-2024 13:43 Weg vrij voor deelgebied 5 in Merwedekanaalzone: Tot 4.250 woningen mogelijk
- 23-08-2024 12:27 Alex Invest koopt winkelruimte in Woonmall Alexandrium
- 23-08-2024 11:26 Opmerkelijk: Voor dit nieuwbouwproject zijn 'incentives' nodig om kopers te trekken
- 23-08-2024 11:06 Raad van State stelt bezwaarmakers tegen 250 woningen in Tilburg in ongelijk
- 23-08-2024 09:21 Starters vragen vaker naar familiehypotheek en schenkingsvrijstelling, na afschaffing jubelton
- 23-08-2024 08:48 CBS over detailhandel: Non-food sector groeit, omzet supermarkt daalt
- 22-08-2024 16:42 IVBN-directeur: ‘Woningmarkt heeft heel fragiel punt bereikt, overheid moet nu stimuleren’
- 22-08-2024 16:12 Ondernemers en investeerders die elkaar helpen is de bewezen kracht van Mogelijk
- 22-08-2024 14:00 Bestemmingsplan voor 48 appartementen in Geldermalsen onherroepelijk
- 22-08-2024 11:31 Hightechbedrijf huurt 1.370 m2 in Eindhoven
- 22-08-2024 10:21 Scapino opent winkels in vier oude panden van Bristol
- 22-08-2024 09:19 Huurders blijven vaker zitten door achterblijvend aanbod van topkwaliteit kantoorruimte
- 22-08-2024 08:42 Twee nieuwe huurders voor City Center Tilburg
- 22-08-2024 08:42 Sam Heijkoop en Marnix Uri naar VanWonen
- 22-08-2024 06:00 Boissevain: DNB, geef banken de ruimte hun marges op peil te houden
- 22-08-2024 00:00 Koopwoningen bijna 11 procent duurder, grootste stijging in twee jaar
- 21-08-2024 18:57 Jos Baeten (a.s.r.): ‘Helft van onze woningportefeuille komt door huurwet in gereguleerde segment’
- 21-08-2024 15:57 Voormalig bankgebouw in Driebergen mag getransformeerd worden naar woningen
- 21-08-2024 14:03 Gemeenteraad Maashorst aan zet voor bijna 100 woningen
- 21-08-2024 12:51 A.s.r. investeert niet in nieuwe huurwoningen door Wet betaalbare huur
- 21-08-2024 12:13 Meierijstad geeft groen licht voor bouw flexwoningen voor 500 arbeidsmigranten
- 21-08-2024 11:32 Elan Wonen trekt stekker uit plannen voor verdichting in Haarlem-Meerwijk
- 21-08-2024 10:56 StartDock huurt ruim 1.800 m2 aan Keizersgracht in Amsterdam
- 21-08-2024 10:47 Ronald van der Zalm keert terug naar Cushman & Wakefield
- 21-08-2024 10:06 Montea boekt in Nederland 22 miljoen omzet in eerste helft van het jaar
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.