Alternatieve vastgoedfinanciering: let op de juridische en fiscale aspecten

In de huidige markt is het krijgen van 100% vastgoedfinanciering nog steeds geen sinecure. Banken - al dan niet door Basel III gedwongen – hanteren meestal Loan to Value ratio’s van 60-65%. Om het ‘gat’ te dichten, zoeken vastgoedpartijen naar mogelijkheden om verschillende soorten financiering te stapelen zoals bijvoorbeeld traditioneel bancair, mezzanine en crowd funding. In deze bijdrage voor Vastgoedjournaal.nl zal ik dáár niet op ingaan, ik laat dat morgen tijdens de Dag van de Vastgoedfinanciering graag over aan de experts. Wel wil ik hier andere financieringsvormen (kort) behandelen: namelijk die waar gebruik wordt gemaakt van huurkoop, financial lease of van de ‘Groninger akte’.

Alle hebben gemeen dat de verkoper van een onroerende zaak krediet verschaft doordat de koopsom niet in één keer is verschuldigd, maar de betaling daarvan is uitgesteld, al dan niet in maandelijkse termijnen met rente. Deze financieringsvormen kunnen aantrekkelijk zijn in gevallen waarin de verkoper de koopsom niet in één keer nodig heeft en de koper moeite heeft om de onroerende zaak traditioneel te financieren.

Huurkoop en financial lease
Huurkoop en financial lease kunnen in juridisch opzicht min of meer op één lijn worden gesteld (overigens net als - in Nederland tamelijk onbekende - Islamitische financieringsvormen als Ijara). De kredietverschaffer (verkoper) heeft – doordat de eigendom wordt voorbehouden – het voordeel dat hij zijn eigendom nog niet ‘kwijt’ is totdat de kredietnemer al het verschuldigde heeft betaald; daar tegenover staat dat de kredietnemer op grond van de Tijdelijke wet huurkoop onroerende zaken (Twhoz) beschermd wordt tegen een faillissement van de kredietverschaffer of een dubbele verkoop.

Vaak wordt als nadeel van huurkoop en financial lease gezien dat op grond van de Twhoz een taxatierapport verplicht is voor de onderbouwing van de vergoeding die de koper / kredietnemer is verschuldigd. Voorts dat diezelfde Twhoz de rechter de bevoegdheid geeft om een huurkoopovereenkomst te wijzigen ingeval van een wanverhouding tussen de rechten en verplichtingen van de huurkoper. Tot slot is het voor professionele financiers onaantrekkelijk dat een lessee die tegen een hoge rentestand had gefinancierd de mogelijkheid heeft om boetevrij en zelfs met korting af te lossen op het moment waarop de rentestand lager is.

Enige jaren geleden is een wetsontwerp ter consultatie voorbereid waarin werd beoogd om de bezwaren van de huidige Twhoz grotendeels weg te nemen. Dat wetsontwerp is nog steeds niet omgezet in een ‘echt’ wetsvoorstel. Dat is jammer, hoewel ik van mening ben dat de nadelen van de Twhoz in veel gevallen, met name als het gaat om kortstondige financiering door de verkoper en niet om financial lease door een professionele kredietverschaffer, overkomelijk zijn en dat zowel de koper als de verkoper gebaat zijn bij een goed en evenwichtig contract dat is opgesteld en getoetst door een deskundig persoon.

Groninger akte
Verkopers die moeite blijven hebben met de huurkoperbeschermende bepalingen in de Twhoz kunnen de ‘Groninger akte’ in overweging nemen, d.w.z. een (directe) levering onder de ontbindende voorwaarde dat de volledige koopsom + uitstelrente op een bepaalde datum niet betaald zijn. Er is wel een belangrijk nadeel: het is niet helemaal zeker dat deze constructie onder alle omstandigheden goed uitwerkt als de koper failliet gaat op het moment waarop hij nog niet volledig aan zijn verplichtingen heeft voldaan. In het slechtste geval stelt de curator zich - leunend op enkele recente juridische publicaties - op het standpunt dat de eigendom niet is teruggekeerd naar de verkoper, maar dat deze (gewoon) deel uitmaakt van de failliete boedel. Voorts kan de inwerkingtreding van de ontbindende voorwaarde in gevallen waarin een substantieel deel van de koopprijs al wel aan de verkoper / kredietverschaffer betaald was in verhouding een erg ingrijpend middel zijn.

Fiscaliteit
Bij de hierboven omschreven financieringsvormen moet goed worden nagedacht over de btw- en overdrachtsbelastingaspecten. Direct bij het aangaan van de transactie kan – afhankelijk van wat er precies geleverd wordt – al btw of overdrachtsbelasting zijn verschuldigd. Overdrachtsbelasting kan aan het einde van de rit (als de laatste termijn is betaald) wederom verschuldigd zijn als de onroerende zaak in de tussentijd in waarde is gestegen.

Gaat het om de verkrijging van een woning, dan is van belang dat de fiscus zich bij huurkoop en financial lease – afhankelijk van de precieze voorwaarden van het contract - op het standpunt kan stellen dat niet voldaan is aan alle voorwaarden voor renteaftrek. De fiscus kan nl. stellen dat de koper niet ten minste 50% belang heeft bij de waardeontwikkeling. Dit kan ondervangen worden door het opnemen van speciale clausules in het contract.

Meer weten?
Het is de lezer nu duidelijk dat er vele juridische en fiscale aspecten kleven aan de beschreven financieringsvormen. Voor verdere informatie verwijs ik graag naar het White Paper dat u kunt opvragen op deze site. http://declercq.com/weblog-vastgoed/2298-white-paper-over-huurkoop-financial-lease-erfpachtlease-en-groninger-akte

Janbert Heemstra is partner en notaris bij De CLERCQ Advocaten Notarissen in Leiden. Hij is bereikbaar via j.heemstra@declercq.com