Na de huizencrisis staan we aan de vooravond van een tweede vastgoedcrisis
De exploitatie van vastgoed is onlosmakelijk verbonden met (bank)financiering. Om een redelijk lonend rendement te krijgen als huurbaas moet er een hefboom gebruikt worden door geld te lenen.
Tot de jaren tachtig verstrekten vrijwel uitsluitend banken het vreemd vermogen. Er werd conservatief gefinancierd: tot maximaal 50-60 procent van de waarde van het onderpand en de leningen werden verstrekt door bankmensen die goed op de hoogte waren van zowel de kwaliteit van de debiteur als het commercieel vastgoed (kantoor, winkel of bedrijfsruimte).
Gemechaniseerd
Dit ambachtelijke proces is in de jaren tachtig door de opkomst van Amerikaanse banken in Londen gemechaniseerd. Banken begonnen enorme databases aan te leggen die ze, met behulp van statistische methoden, gebruikten om een hoog aantal kredietaanvragen van vastgoedexploitanten te beoordelen.
Banken gingen er vanuit dat vastgoed het perfecte onderpand was: goed verhandelbaar en de prijsvorming leende zich voor statistische analyse. Steeds meer banken zijn overgegaan tot deze manier van kredietverstrekking. Per slot van rekening ging de efficiency met sprongen omhoog.
Extend and pretend
In de loop der jaren zijn banken overgegaan tot securitisatie: het herverpakken van hypotheekleningen in obligaties. Met het faillissement van Bear Stearns, Lehman en AIG is de handel in zowel gesecuriteerde vastgoedleningen als "normale" vastgoedleningen tot stilstand gekomen.
Banken bleven zitten met een enorme berg aan vastgoedleningen. En deze leningen zijn problematisch. Door de daling van vastgoedprijzen als gevolg van de kredietcrisis voldoen veel vastgoedexploitanten niet langer aan convenanten zoals bijvoorbeeld dat de waarde van de lening niet meer mag zijn dan 75 procent van de waarde van het onderpand.
Neerwaartse spiraal
In landen als het VK en de VS is een ruime meerderheid van de leningen daarmee invorderbaar. Banken gaan echter niet over tot invordering. Zij weten dat zij daarmee een neerwaartse spiraal zouden kunnen veroorzaken van dalende vastgoedprijzen en steeds meer leningen die ingevorderd zouden moeten worden.
Engelsen spreken van een mentaliteit van extend and pretend: zolang de rente betaald wordt, heeft de debiteur geen last van de bank. Banken hopen op een herstel van de vastgoedprijzen zodat ze dan hun leningen kunnen opeisen.
Oplossing
Het probeem is echter te groot om op deze wijze te negeren. Amerikaanse bankleningen bestaan inmiddels voor een kwart uit vastgoedleningen en de waarde van deze leningen overstijgt het eigen vermogen van de banken met een factor drie. Er is dus geen ruimte meer voor tegenvallers.
Toezichthouders maken zich grote zorgen en dringen er bij het Amerikaanse ministerie van Financiën op aan om voor een tweede keer een zogeheten stresstest uit te voeren om te kijken hoeveel ruimte er is voor tegenvallers en of banken daarom gedwongen moeten worden om nieuw eigen vermogen op te halen.
De minister van Financiën houdt dit keer op keer af. Steeds meer partijen kunnen zich niet aan de indruk onttrekken dat dit komt omdat hij bang is voor de gevolgen van de stresstest.
Laatste nieuws
- 14-02-2025 17:08 Gemeente Westland en Stolze Classic Cars tekenen voor zestig woningen
- 14-02-2025 15:30 Slimme Gebouwen, slimme cybersecurity oplossingen
- 14-02-2025 15:05 LPM Development ontwikkelt 25 levensloopbestendige woningen voor senioren
- 14-02-2025 14:53 Roland Veugelers projectmanager bij DHG
- 14-02-2025 13:00 BTO huurt bedrijfs- en kantoorruimte in Barneveld van Sagax
- 14-02-2025 11:10 Vrijstelling overdrachtsbelasting bij woningcorporaties
- 14-02-2025 10:30 Achmea Real Estate koopt wijkwinkelcentrum in Amstelveen
- 14-02-2025 10:13 Economie in 2024 gegroeid met 0,9 procent
- 14-02-2025 10:12 Ontwikkelaars en corporaties zetten vraagtekens bij ‘regie’ in aangepaste Wet regie
- 14-02-2025 09:40 Van der Valk koopt voor tientallen miljoenen hotel Cocagne in Eindhoven
- 14-02-2025 09:14 Lelystad start pilot huisvesting mid-stay arbeidsmigranten
- 14-02-2025 08:37 Wereldhave koopt twee winkelcentra in Luxemburg
- 14-02-2025 08:28 Rohadco Beheer koopt Amsterdamse vastgoedportefeuille van Lankamp & Brinkman Beheer
- 14-02-2025 06:00 Eenpersoonshuishoudens jagen de woningnood aan, niet de bevolkingsgroei
- 14-02-2025 06:00 Huib Boissevain pleit voor politieke moed
- 13-02-2025 16:31 Lingotto realiseert 44 sociale huurwoningen voor Portaal in Leiden
- 13-02-2025 16:30 Reasult (onderdeel van Planon) zet nieuwe standaard in portfoliomanagementsoftware
- 13-02-2025 16:17 Uwoon neemt sociale huurappartementen in Ermelo over van Hof Wonen
- 13-02-2025 16:12 PR-bureau huurt kantoorruimte in Haagsche Hof
- 13-02-2025 15:30 Zzinn huurt 936 m2 kantoorruimte in Den Haag
- 13-02-2025 15:22 Edmond de Rothschild REIM en Solarwatt verlengen huurovereenkomst
- 13-02-2025 15:10 Groothandel in natuursteen huurt bedrijfsruimte in Vlaardingen
- 13-02-2025 15:00 Skins huurt winkelruimte in Amersfoort
- 13-02-2025 14:53 Tweedehands vintage kledingwinkel breidt uit in Leiden
- 13-02-2025 14:40 Interieurspecialist opent vestiging in winkelcentrum in Nieuwerkerk aan den IJssel
- 13-02-2025 14:30 Topvacature: Projectmanager woningcorporaties bij Finance Ideas
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.