Na de huizencrisis staan we aan de vooravond van een tweede vastgoedcrisis
De exploitatie van vastgoed is onlosmakelijk verbonden met (bank)financiering. Om een redelijk lonend rendement te krijgen als huurbaas moet er een hefboom gebruikt worden door geld te lenen.
Tot de jaren tachtig verstrekten vrijwel uitsluitend banken het vreemd vermogen. Er werd conservatief gefinancierd: tot maximaal 50-60 procent van de waarde van het onderpand en de leningen werden verstrekt door bankmensen die goed op de hoogte waren van zowel de kwaliteit van de debiteur als het commercieel vastgoed (kantoor, winkel of bedrijfsruimte).
Gemechaniseerd
Dit ambachtelijke proces is in de jaren tachtig door de opkomst van Amerikaanse banken in Londen gemechaniseerd. Banken begonnen enorme databases aan te leggen die ze, met behulp van statistische methoden, gebruikten om een hoog aantal kredietaanvragen van vastgoedexploitanten te beoordelen.
Banken gingen er vanuit dat vastgoed het perfecte onderpand was: goed verhandelbaar en de prijsvorming leende zich voor statistische analyse. Steeds meer banken zijn overgegaan tot deze manier van kredietverstrekking. Per slot van rekening ging de efficiency met sprongen omhoog.
Extend and pretend
In de loop der jaren zijn banken overgegaan tot securitisatie: het herverpakken van hypotheekleningen in obligaties. Met het faillissement van Bear Stearns, Lehman en AIG is de handel in zowel gesecuriteerde vastgoedleningen als "normale" vastgoedleningen tot stilstand gekomen.
Banken bleven zitten met een enorme berg aan vastgoedleningen. En deze leningen zijn problematisch. Door de daling van vastgoedprijzen als gevolg van de kredietcrisis voldoen veel vastgoedexploitanten niet langer aan convenanten zoals bijvoorbeeld dat de waarde van de lening niet meer mag zijn dan 75 procent van de waarde van het onderpand.
Neerwaartse spiraal
In landen als het VK en de VS is een ruime meerderheid van de leningen daarmee invorderbaar. Banken gaan echter niet over tot invordering. Zij weten dat zij daarmee een neerwaartse spiraal zouden kunnen veroorzaken van dalende vastgoedprijzen en steeds meer leningen die ingevorderd zouden moeten worden.
Engelsen spreken van een mentaliteit van extend and pretend: zolang de rente betaald wordt, heeft de debiteur geen last van de bank. Banken hopen op een herstel van de vastgoedprijzen zodat ze dan hun leningen kunnen opeisen.
Oplossing
Het probeem is echter te groot om op deze wijze te negeren. Amerikaanse bankleningen bestaan inmiddels voor een kwart uit vastgoedleningen en de waarde van deze leningen overstijgt het eigen vermogen van de banken met een factor drie. Er is dus geen ruimte meer voor tegenvallers.
Toezichthouders maken zich grote zorgen en dringen er bij het Amerikaanse ministerie van Financiën op aan om voor een tweede keer een zogeheten stresstest uit te voeren om te kijken hoeveel ruimte er is voor tegenvallers en of banken daarom gedwongen moeten worden om nieuw eigen vermogen op te halen.
De minister van Financiën houdt dit keer op keer af. Steeds meer partijen kunnen zich niet aan de indruk onttrekken dat dit komt omdat hij bang is voor de gevolgen van de stresstest.
Laatste nieuws
- 22-07-2024 16:42 Amvest en Adriaan van Erk gaan 800 woningen realiseren in nieuwe Leidse stadswijk
- 22-07-2024 16:18 M7 verkoopt kantoorgebouw in Almere
- 22-07-2024 15:35 Woningbouw Zandvoort: grote torens op zee of een wijk op het circuit?
- 22-07-2024 13:40 Amsterdams bedrijventerrein Muyskenkwartier wordt woon-werkwijk; aanbesteding eerste kavel gestart
- 22-07-2024 13:12 Twee nieuwe commissarissen bij Habion op voordracht van huurdersorganisaties
- 22-07-2024 11:41 Advies aan Hoge Raad over indexatiebedingen is voornamelijk gunstig voor verhuurders
- 22-07-2024 11:02 Urban Industrial vergroot aanwezigheid in Haarlemse Waarderpolder
- 22-07-2024 10:04 Logicor ontwikkelt logistiek warehouse van 25.000 m2 in Roosendaal
- 22-07-2024 09:40 Aedes verheugd met nieuwe woningmarktplannen van de Europese Commissie
- 22-07-2024 09:21 Prijzen van koopwoningen weer boven piekniveau van zomer 2022
- 22-07-2024 08:00 Clarion koopt logistieke ontwikkeling van 32.000 m2 van Next Level
- 22-07-2024 06:00 Bentley naast de ingang
- 19-07-2024 15:25 Haarlem stelt eisen vast voor 350 woningen op Delftplein
- 19-07-2024 13:27 Provincie Noord-Holland verhoogt subsidie voor verbeteren verouderde bedrijventerreinen en winkelgebieden
- 19-07-2024 12:48 Avignon Capital verkoopt Staybridge Suites Hotel in Den Haag
- 19-07-2024 12:40 Een glijbaan en friends-appartementen: Is de Stadsveteraan het antwoord op de broodnodige vernieuwing in ouderenhuisvesting? (+video)
- 19-07-2024 12:18 Advies aan Hoge Raad: opslagbeding met maximaal 3 procent opslag is niet oneerlijk
- 19-07-2024 10:06 Proef met woningdelen: slechts veertien van de honderd geïnteresseerden vragen vergunning aan
- 19-07-2024 09:28 Kunstgalerie huurt winkelruimte in centrum Haarlem
- 19-07-2024 09:24 Logistieke dienstverlener huurt 11.500 m2 op Maasvlakte
- 19-07-2024 09:11 Maak kennis met: David van Haaster
- 19-07-2024 08:35 Storage Share neemt 22.000 m2 opslag over van failliet Boxx
- 19-07-2024 08:07 'Grote verhuurders: geen grote verkoopplannen door regulering middenhuur'
- 19-07-2024 07:50 BTT Real Estate koopt 20.000 m2 distributiecentrum in Bergen op Zoom
- 18-07-2024 16:47 Dura Vermeer en Woonhave tekenen voor 28 huurwoningen in Vlaardingen
- 18-07-2024 16:05 Drie nieuwe huurders voor monumentaal kantoorgebouw aan Amsterdamse Keizersgracht
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.