Na de huizencrisis staan we aan de vooravond van een tweede vastgoedcrisis
De exploitatie van vastgoed is onlosmakelijk verbonden met (bank)financiering. Om een redelijk lonend rendement te krijgen als huurbaas moet er een hefboom gebruikt worden door geld te lenen.
Tot de jaren tachtig verstrekten vrijwel uitsluitend banken het vreemd vermogen. Er werd conservatief gefinancierd: tot maximaal 50-60 procent van de waarde van het onderpand en de leningen werden verstrekt door bankmensen die goed op de hoogte waren van zowel de kwaliteit van de debiteur als het commercieel vastgoed (kantoor, winkel of bedrijfsruimte).
Gemechaniseerd
Dit ambachtelijke proces is in de jaren tachtig door de opkomst van Amerikaanse banken in Londen gemechaniseerd. Banken begonnen enorme databases aan te leggen die ze, met behulp van statistische methoden, gebruikten om een hoog aantal kredietaanvragen van vastgoedexploitanten te beoordelen.
Banken gingen er vanuit dat vastgoed het perfecte onderpand was: goed verhandelbaar en de prijsvorming leende zich voor statistische analyse. Steeds meer banken zijn overgegaan tot deze manier van kredietverstrekking. Per slot van rekening ging de efficiency met sprongen omhoog.
Extend and pretend
In de loop der jaren zijn banken overgegaan tot securitisatie: het herverpakken van hypotheekleningen in obligaties. Met het faillissement van Bear Stearns, Lehman en AIG is de handel in zowel gesecuriteerde vastgoedleningen als "normale" vastgoedleningen tot stilstand gekomen.
Banken bleven zitten met een enorme berg aan vastgoedleningen. En deze leningen zijn problematisch. Door de daling van vastgoedprijzen als gevolg van de kredietcrisis voldoen veel vastgoedexploitanten niet langer aan convenanten zoals bijvoorbeeld dat de waarde van de lening niet meer mag zijn dan 75 procent van de waarde van het onderpand.
Neerwaartse spiraal
In landen als het VK en de VS is een ruime meerderheid van de leningen daarmee invorderbaar. Banken gaan echter niet over tot invordering. Zij weten dat zij daarmee een neerwaartse spiraal zouden kunnen veroorzaken van dalende vastgoedprijzen en steeds meer leningen die ingevorderd zouden moeten worden.
Engelsen spreken van een mentaliteit van extend and pretend: zolang de rente betaald wordt, heeft de debiteur geen last van de bank. Banken hopen op een herstel van de vastgoedprijzen zodat ze dan hun leningen kunnen opeisen.
Oplossing
Het probeem is echter te groot om op deze wijze te negeren. Amerikaanse bankleningen bestaan inmiddels voor een kwart uit vastgoedleningen en de waarde van deze leningen overstijgt het eigen vermogen van de banken met een factor drie. Er is dus geen ruimte meer voor tegenvallers.
Toezichthouders maken zich grote zorgen en dringen er bij het Amerikaanse ministerie van Financiën op aan om voor een tweede keer een zogeheten stresstest uit te voeren om te kijken hoeveel ruimte er is voor tegenvallers en of banken daarom gedwongen moeten worden om nieuw eigen vermogen op te halen.
De minister van Financiën houdt dit keer op keer af. Steeds meer partijen kunnen zich niet aan de indruk onttrekken dat dit komt omdat hij bang is voor de gevolgen van de stresstest.
Laatste nieuws
- 20-09-2024 16:10 Tom van der Horst nieuwe manager regio Zuid bij Janssen de Jong Projectontwikkeling
- 20-09-2024 14:34 Praktisch overzicht van de drie huursegementen in de Wet betaalbare huur
- 20-09-2024 12:47 Diverse verhuurtransacties van Broersma in Amsterdamse kantoren
- 20-09-2024 12:33 Executieveiling bedrijfswoning en percelen grond Molenstraat 11 te Appeltern
- 20-09-2024 12:26 Gemeente Utrecht wil 25.000 woningen en 12.500 werkplekken in polder Rijnenburg
- 20-09-2024 11:24 Nederlandse industrie herstelt in 2025 na twee jaren van krimp
- 20-09-2024 10:59 DGBC over regeerprogramma en troonrede: ‘Van bouwopgave naar woonopgave’
- 20-09-2024 10:39 B.box for kids huurt ruimte voor Europees hoofdkantoor in Amsterdam
- 20-09-2024 10:31 Rijk en provincie zetten streep door 9.600 woningen in Amsterdam-Noord
- 20-09-2024 09:42 Invoering heffing op basis van werkelijk rendement in box 3 per 2027 onzeker
- 19-09-2024 16:52 Bedrijf in zonne-energiesystemen huurt op Landgoed Leusderend
- 19-09-2024 16:42 Norah wil groeien naar 125 winkels
- 19-09-2024 16:31 Gemixte vastgoedfondsen het meest populair
- 19-09-2024 15:48 Diervoedingsbedrijf huurt in Rotterdam
- 19-09-2024 15:39 Huurverlenging voor 3.000 m2 op IJsseloord 2 in Arnhem
- 19-09-2024 13:26 'Planbatenheffing kan woningbouw vertragen en tot extra kosten leiden'
- 19-09-2024 13:06 Trebbe tekent voor ontwikkellocatie Elker in Groningen
- 19-09-2024 12:53 BAM begint industriële productie houten woningen
- 19-09-2024 12:35 Havensteder en BPD tekenen langjarige samenwerking voor Schiebroek
- 19-09-2024 12:22 Dennis van de Ven verlaat G&S& en begint voor zichzelf
- 19-09-2024 11:56 BGO haalt 2 miljard euro op voor fonds gericht op onder meer datacenters
- 19-09-2024 11:52 ING gaat haar grootste klanten die hun CO2-voetprint niet aanpakken, afstoten
- 19-09-2024 11:21 Particulier koopt Rabobankgebouw in Houten
- 19-09-2024 09:45 Arlette Mensing, Larissa Esser en Tobias van Dijk naar hotelteam van Colliers
- 19-09-2024 09:43 Verhuurders let op, rechtbanken hanteren ander beleid ten aanzien van vroegsignalering
- 19-09-2024 09:29 Het Licht huurt bedrijfsruimte in Amsterdam-Duivendrecht
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.