VJ Commentaar: Bizarre reddingsactie V&D komt Sun duur te staan

V&D lijkt voorlopig gered te zijn. Een heel vreemd medicijn was er wel voor nodig. V&D eiste vier maanden huurvrij maar betaalt nu de volle mep aan huur waarbij een belangrijk deel in een potje komt dat V&D pas uitgekeerd krijgt als het warenhuis na 1 juli nog bestaat. Alsof een stervende patiënt pas zijn medicijn krijgt toegediend wanneer hij kan aantonen dat hij over vijf maanden nog leeft. Wat leert ons deze ‘redding’?

Het kan zomaar verkeren. Het ene moment is er niets aan de hand, en op het andere moment bungelt een compleet warenhuis boven een faillissement. Ik krijg de indruk dat vrijwel alle partijen de afgelopen jaren in slaap zijn gesukkeld. De directie van V&D, de banken, de verhuurders maar ook de V&D-eigenaar Sun Capital. Plotseling is het alle hens aan dek en worden verdere verliezen niet meer geaccepteerd. Wie V&D een beetje volgt, ziet dat het warenhuis al meer dan tien jaar aan het kwakkelen is. Dat het een keer goed mis zou gaan, was niet meer dan een kwestie van tijd.

Helpende hand
Eerlijk gezegd vind ik dat Sun en V&D erg ontactisch hebben geopereerd met hun aanvankelijke doldrieste eisen aan hun verhuurders en personeel. Natuurlijk valt er met verhuurders best te praten over huurverlaging. Dat bleek uit recente onderzoeken van JLL en van C&W waaruit bleek dat in vrijwel alle winkelstraten van Nederland de winkelhuren omlaag zijn gegaan. Het beste moment om een huurverlaging aan te kaarten is uiteraard bij de verlenging maar ook tussendoor zijn verhuurders best bereid om de helpende hand te reiken.

Maar de harde opstelling van Sun/V&D wekt alleen irritatie op, niet echt een meewerkende factor om dingen voor elkaar te krijgen. Zeker niet omdat V&D gebruikmaakt van zijn marktdominantie die achteraf gezien helemaal niet zo indrukwekkend is. V&D betaalt gemiddeld gezien zo weinig huur - €136 per m2 per jaar - dat verhuurders bij vertrek van V&D hun pand maar voor een klein deel hoeven te verhuren tegen reguliere markttarieven om dezelfde huuropbrengst als voorheen te behalen. Bij wijze van spreken is een 2theloo toiletwinkel al voldoende om het gemis van een V&D te compenseren.

Depotplan
Het ‘reddingsplan’ zoals het er nu voorligt, vind ik niet bepaald hoopgevend. Het rare depotplan noemde ik al. Je gaat voor een forse huurkorting en je blijft als V&D hetzelfde betalen ook al krijgen de verhuurders maar een deel. Daar komt bij dat de verhuurders ‘ongebruikte’ meters bij allerlei V&D- panden mogen afsplitsen en aan andere partijen verhuren. Me dunkt dat wanneer Sun/V&D minder hoog van de toren hadden geblazen onderhands bij minnelijk overleg de huurkorting meteen hadden gekregen en niet over vijf maanden zoals nu.

En dat eigenaar Sun €60 miljoen gaat investeren om de V&D-formule te revitaliseren – beter gezegd: reanimeren - in plaats van de eerder toegezegde €40 miljoen is helemaal een farce. Van die zestig is de helft een lening. Precies de aloude praktijk hoe private equity bedrijven als Sun met hun aankopen omspringen: die worden volgegoten met leningen die de overgenomen bedrijven zelf mogen terugbetalen, vaak tegen een onrealistisch hoge rente. Ben benieuwd welke rente Sun voor die lening van €30 miljoen rekent. En dan nog: ongerekend nog geen miljoen aan renovatiebudget per V&D-vestiging. Daar kun je nog net de ingang en een deel van de begane grond provisorisch mee aanpakken. Klein bier in vergelijking met wat Selfridges investeert in de zeven overgebleven Bijenkorf-zaken: €200 miljoen!

Lucratiever
Sun had in mijn ogen veel lucratiever gebruik kunnen maken van het vermolmde winkelhuurrecht hier te lande. Ze hadden vanaf 2010 toen ze V&D voor een onbekend bedrag kochten van Maxeda direct werk moeten maken om andere ketens naar de V&D-panden te lokken. Toen al moest het voor Sun duidelijk zijn geweest dat de V&D-formule onmiskenbaar op zijn retour was. Dat was toch te zien aan de almaar dalende omzetten?

Wat Sun kocht in 2010 waren feitelijk ruim zestig prachtlocaties tegen minuscule huren. Met de ‘indeplaatsstelling bij winkelruimte’ heeft Sun een zeer profijtelijke mogelijkheid om de lopende huurovereenkomsten over te dragen aan een andere huurder. Daar heeft Sun de afgelopen vijf jaar alle mogelijkheden toe gehad, gezien het ongetwijfeld immense netwerk aan contacten in de internationale retail. Er zijn immers genoeg ketens die de sprong naar Nederland willen maken. Zeg maar: de succesvolle Primarks, de Forever21’s en de Pulls and Bears van deze wereld, dat werk. Die hadden Sun enorme sommen aan ‘sleutelgeld’ kunnen opleveren. Dat laten ze nu liggen. Niet alleen hebben de meeste Primarks al een vestiging gevonden, ook is Sun grotendeels de regie kwijtgeraakt aan de verhuurders die nu aan de bal zijn om nieuwe huurders te trekken.

Tenzij Sun aan een ultiem meesterplan werkt dat alles in de schaduw stelt, kan ik mij niet aan de indruk onttrekken dat we hier te maken hebben met een tot voor kort gerenommeerde private equity partij die het spoor bijster is geraakt.

Rogier Hentenaar
Hoofdredacteur Vastgoedjournaal