VJ Commentaar: Bizarre reddingsactie V&D komt Sun duur te staan
V&D lijkt voorlopig gered te zijn. Een heel vreemd medicijn was er wel voor nodig. V&D eiste vier maanden huurvrij maar betaalt nu de volle mep aan huur waarbij een belangrijk deel in een potje komt dat V&D pas uitgekeerd krijgt als het warenhuis na 1 juli nog bestaat. Alsof een stervende patiënt pas zijn medicijn krijgt toegediend wanneer hij kan aantonen dat hij over vijf maanden nog leeft. Wat leert ons deze ‘redding’?
Het kan zomaar verkeren. Het ene moment is er niets aan de hand, en op het andere moment bungelt een compleet warenhuis boven een faillissement. Ik krijg de indruk dat vrijwel alle partijen de afgelopen jaren in slaap zijn gesukkeld. De directie van V&D, de banken, de verhuurders maar ook de V&D-eigenaar Sun Capital. Plotseling is het alle hens aan dek en worden verdere verliezen niet meer geaccepteerd. Wie V&D een beetje volgt, ziet dat het warenhuis al meer dan tien jaar aan het kwakkelen is. Dat het een keer goed mis zou gaan, was niet meer dan een kwestie van tijd.
Helpende hand
Eerlijk gezegd vind ik dat Sun en V&D erg ontactisch hebben geopereerd met hun aanvankelijke doldrieste eisen aan hun verhuurders en personeel. Natuurlijk valt er met verhuurders best te praten over huurverlaging. Dat bleek uit recente onderzoeken van JLL en van C&W waaruit bleek dat in vrijwel alle winkelstraten van Nederland de winkelhuren omlaag zijn gegaan. Het beste moment om een huurverlaging aan te kaarten is uiteraard bij de verlenging maar ook tussendoor zijn verhuurders best bereid om de helpende hand te reiken.
Maar de harde opstelling van Sun/V&D wekt alleen irritatie op, niet echt een meewerkende factor om dingen voor elkaar te krijgen. Zeker niet omdat V&D gebruikmaakt van zijn marktdominantie die achteraf gezien helemaal niet zo indrukwekkend is. V&D betaalt gemiddeld gezien zo weinig huur - €136 per m2 per jaar - dat verhuurders bij vertrek van V&D hun pand maar voor een klein deel hoeven te verhuren tegen reguliere markttarieven om dezelfde huuropbrengst als voorheen te behalen. Bij wijze van spreken is een 2theloo toiletwinkel al voldoende om het gemis van een V&D te compenseren.
Depotplan
Het ‘reddingsplan’ zoals het er nu voorligt, vind ik niet bepaald hoopgevend. Het rare depotplan noemde ik al. Je gaat voor een forse huurkorting en je blijft als V&D hetzelfde betalen ook al krijgen de verhuurders maar een deel. Daar komt bij dat de verhuurders ‘ongebruikte’ meters bij allerlei V&D- panden mogen afsplitsen en aan andere partijen verhuren. Me dunkt dat wanneer Sun/V&D minder hoog van de toren hadden geblazen onderhands bij minnelijk overleg de huurkorting meteen hadden gekregen en niet over vijf maanden zoals nu.
En dat eigenaar Sun €60 miljoen gaat investeren om de V&D-formule te revitaliseren – beter gezegd: reanimeren - in plaats van de eerder toegezegde €40 miljoen is helemaal een farce. Van die zestig is de helft een lening. Precies de aloude praktijk hoe private equity bedrijven als Sun met hun aankopen omspringen: die worden volgegoten met leningen die de overgenomen bedrijven zelf mogen terugbetalen, vaak tegen een onrealistisch hoge rente. Ben benieuwd welke rente Sun voor die lening van €30 miljoen rekent. En dan nog: ongerekend nog geen miljoen aan renovatiebudget per V&D-vestiging. Daar kun je nog net de ingang en een deel van de begane grond provisorisch mee aanpakken. Klein bier in vergelijking met wat Selfridges investeert in de zeven overgebleven Bijenkorf-zaken: €200 miljoen!
Lucratiever
Sun had in mijn ogen veel lucratiever gebruik kunnen maken van het vermolmde winkelhuurrecht hier te lande. Ze hadden vanaf 2010 toen ze V&D voor een onbekend bedrag kochten van Maxeda direct werk moeten maken om andere ketens naar de V&D-panden te lokken. Toen al moest het voor Sun duidelijk zijn geweest dat de V&D-formule onmiskenbaar op zijn retour was. Dat was toch te zien aan de almaar dalende omzetten?
Wat Sun kocht in 2010 waren feitelijk ruim zestig prachtlocaties tegen minuscule huren. Met de ‘indeplaatsstelling bij winkelruimte’ heeft Sun een zeer profijtelijke mogelijkheid om de lopende huurovereenkomsten over te dragen aan een andere huurder. Daar heeft Sun de afgelopen vijf jaar alle mogelijkheden toe gehad, gezien het ongetwijfeld immense netwerk aan contacten in de internationale retail. Er zijn immers genoeg ketens die de sprong naar Nederland willen maken. Zeg maar: de succesvolle Primarks, de Forever21’s en de Pulls and Bears van deze wereld, dat werk. Die hadden Sun enorme sommen aan ‘sleutelgeld’ kunnen opleveren. Dat laten ze nu liggen. Niet alleen hebben de meeste Primarks al een vestiging gevonden, ook is Sun grotendeels de regie kwijtgeraakt aan de verhuurders die nu aan de bal zijn om nieuwe huurders te trekken.
Tenzij Sun aan een ultiem meesterplan werkt dat alles in de schaduw stelt, kan ik mij niet aan de indruk onttrekken dat we hier te maken hebben met een tot voor kort gerenommeerde private equity partij die het spoor bijster is geraakt.
Rogier Hentenaar
Hoofdredacteur Vastgoedjournaal
Laatste nieuws
- 23-08-2024 14:20 Grote beleggers investeren nauwelijks in nieuwe woningen, maar Wbh niet grootste issue
- 23-08-2024 13:43 Weg vrij voor deelgebied 5 in Merwedekanaalzone: Tot 4.250 woningen mogelijk
- 23-08-2024 12:27 Alex Invest koopt winkelruimte in Woonmall Alexandrium
- 23-08-2024 11:26 Opmerkelijk: Voor dit nieuwbouwproject zijn 'incentives' nodig om kopers te trekken
- 23-08-2024 11:06 Raad van State stelt bezwaarmakers tegen 250 woningen in Tilburg in ongelijk
- 23-08-2024 09:21 Starters vragen vaker naar familiehypotheek en schenkingsvrijstelling, na afschaffing jubelton
- 23-08-2024 08:48 CBS over detailhandel: Non-food sector groeit, omzet supermarkt daalt
- 22-08-2024 16:42 IVBN-directeur: ‘Woningmarkt heeft heel fragiel punt bereikt, overheid moet nu stimuleren’
- 22-08-2024 16:12 Ondernemers en investeerders die elkaar helpen is de bewezen kracht van Mogelijk
- 22-08-2024 14:00 Bestemmingsplan voor 48 appartementen in Geldermalsen onherroepelijk
- 22-08-2024 11:31 Hightechbedrijf huurt 1.370 m2 in Eindhoven
- 22-08-2024 10:21 Scapino opent winkels in vier oude panden van Bristol
- 22-08-2024 09:19 Huurders blijven vaker zitten door achterblijvend aanbod van topkwaliteit kantoorruimte
- 22-08-2024 08:42 Twee nieuwe huurders voor City Center Tilburg
- 22-08-2024 08:42 Sam Heijkoop en Marnix Uri naar VanWonen
- 22-08-2024 06:00 Boissevain: DNB, geef banken de ruimte hun marges op peil te houden
- 22-08-2024 00:00 Koopwoningen bijna 11 procent duurder, grootste stijging in twee jaar
- 21-08-2024 18:57 Jos Baeten (a.s.r.): ‘Helft van onze woningportefeuille komt door huurwet in gereguleerde segment’
- 21-08-2024 15:57 Voormalig bankgebouw in Driebergen mag getransformeerd worden naar woningen
- 21-08-2024 14:03 Gemeenteraad Maashorst aan zet voor bijna 100 woningen
- 21-08-2024 12:51 A.s.r. investeert niet in nieuwe huurwoningen door Wet betaalbare huur
- 21-08-2024 12:13 Meierijstad geeft groen licht voor bouw flexwoningen voor 500 arbeidsmigranten
- 21-08-2024 11:32 Elan Wonen trekt stekker uit plannen voor verdichting in Haarlem-Meerwijk
- 21-08-2024 10:56 StartDock huurt ruim 1.800 m2 aan Keizersgracht in Amsterdam
- 21-08-2024 10:47 Ronald van der Zalm keert terug naar Cushman & Wakefield
- 21-08-2024 10:06 Montea boekt in Nederland 22 miljoen omzet in eerste helft van het jaar
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.