Wie krijgt de meerwaarde bij grondonteigening: Overheid of eigenaar?

De in de jaren zeventig van de vorige eeuw beslechte discussie over grondpolitiek is weer helemaal terug op de agenda. Het gaat over de vraag aan wie bij onteigening de meerwaarde van de grond toekomt wanneer de bestemming van de grond lucratief wordt gewijzigd in bijvoorbeeld woningbouw of bedrijventerrein. Aankomende vrijdag buigt de Hoge Raad hierover. Peter Overwater, directeur van rentmeesterkantoor Overwater uit Strijen, legt het belang van deze kwestie uit voor de vastgoedsector.

De discussie is dat de ene groep vindt dat de meerwaarde geheel dient toe te komen aan de overheid omdat het eigendomsrecht ter plaatse veelal een toevallige omstandigheid is en het de overheid is die planologisch bepaalt wat er gebeurt. De andere visie is dat de meerwaarde volledig toekomt aan de eigenaar van de grond omdat er een recht bestaat op een volledige schadeloosstelling daar het eigendomsrecht een grondrecht is. Bovendien wordt de vraag veroorzaakt door de markt en niet door de overheid en omdat er anders twee soorten grondprijzen zouden ontstaan.

In 1979 heeft de wetgever in de Onteigeningswet vastgelegd dat aan de grondeigenaar de meerwaarde van de grond dient toe te komen. Tot 2010 waren de ‘onteigenings’rechters dan ook gewend om bij het bepalen van de waarde van te onteigenen grond het nieuwe bestemmingsplan niet weg te denken. Dit betekende dat als de nieuwe bestemming lucratief was, bijvoorbeeld die van woningbouw, de te vergoeden waarde werd bepaald op die van woningbouwgrond.

Donderslag bij heldere hemel
Zonder dat er sprake was van een relevante politieke discussie of gedachtenvorming in de wetenschap zijn rechters in 2010 als een donderslag bij heldere hemel de Onteigeningswet geheel anders gaan interpreteren. Sindsdien is bij deze rechters de regel dat wanneer een nieuw bestemmingsplan als een uitwerking van een eerder concreet plan op tafel ligt, dat juist het nieuwe bestemmingsplan moet worden weggedacht.

Wat betekent dat concreet? Als de grond wordt onteigend voor woningbouw en het nieuwe bestemmingsplan moet worden weggedacht, dan krijgt de grondeigenaar veelal de lagere agrarische waarde in plaats van die van woningbouwgrond krijgt vergoed.

Roept vragen op
Deze geheel andere interpretatie door de ‘onteigenings’rechters heeft geleid tot de volgende vragen:

-Hoe staat dit in verhouding tot het recht op een volledige schadeloosstelling?

-Is het acceptabel dat je op die manier zo twee soorten grondprijzen laat ontstaan, die op de vrije markt en die via onteigening?

-Hoe verhoudt zich dit tot het uitgangspunt van de wetgever, dat een eigenaar de waarde inclusief verwachtingswaarde toekomt?

-Gaat de rechter hier niet op de stoel van de wetgever zitten, zonder duidelijke maatschappelijke aanleiding?

-Wanneer moet het bestemmingsplan worden weggedacht, is er niet altijd sprake van een voorliggend plan?

Deze vragen komen aan de orde bij het pleidooi bij de Hoge Raad op vrijdag 23 januari aanstaande waarbij er vijf vergelijkbare zaken behandeld worden waarbij het bestemmingsplan, zoals hierboven is beschreven, is weggedacht.

Spannend
Het is spannend of de Hoge Raad zal beslissen of in de toekomst bij onteigeningskwesties de oorspronkelijke hoofdregel weer dient te worden gevolgd. Dat zou betekenen dat iemand die zijn eigendomsrecht verliest door onteigening recht houdt op de marktwaarde waarbij rekening wordt gehouden met de nieuwe bestemming. Of de Hoge Raad verandert er niets aan zodat de eigenaar alleen recht blijft houden op de waarde waarbij de nieuwe bestemming is weggedacht. Dat is veelal de lagere agrarische waarde, waardoor de meerwaarde geheel toekomt aan de overheid. 

In de anders zo rustige onteigeningswereld wordt de uitkomst van de procedure met veel spanning afgewacht.

Peter Overwater, Rentmeesterskantoor Overwater te Strijen.