Wat te doen bij late huurbetalingen: boete, wettelijke handelsrente of allebei?

Als verhuurder is het belangrijk om een stok achter de deur te hebben met betrekking tot de huurbetalingen. De wet geeft daarvoor de (handels)renteregeling. Daarnaast wordt in de praktijk veel gebruik gemaakt van contractuele boetebedingen. Huurder en verhuurder kunnen kiezen voor één van beide opties, voor een combinatie daarvan of voor andere varianten. Er zijn dus meerdere smaken mogelijk - van zeer verhuurdersvriendelijke- tot meer evenwichtige varianten -  zolang partijen het contractueel maar duidelijk regelen schrijft advocate Zwanet Massink van Fort Advocaten in Amsterdam. 

Een van de mogelijke varianten kwam aan bod in een arrest van het Hof Amsterdam. In verband met te late huurbetalingen vorderde de verhuurder zowel de wettelijke rente als de overeengekomen boete, maar viste wat betreft de rente achter het net. Aan de orde was een boetebeding uit het ROZ-model voor kantoorruimte (2003) waarin staat:

“Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.” 

De verhuurder vorderde betaling van de achterstallige huur. Daarnaast vorderde hij niet alleen de contractuele boete maar ook de wettelijke handelsrente.  

Het Hof oordeelde dat een overeengekomen boete op grond van de wet in de plaats treedt van de wettelijke schadevergoeding. De wettelijke rente is zo’n wettelijke schadevergoeding. De verhuurder kon daarom in dit geval alleen de boete incasseren. ‘In dit geval’, want als de verhuurder het goed regelt kan hij wel aanspraak maken op zowel boete als rente. De wet geeft namelijk de mogelijkheid om af te wijken van de algemene regel dat een overeengekomen boete in de plaats treedt van de wettelijke schadevergoeding.  

Afspreken
Partijen kunnen dus afspreken dat de huurder in verband met een huurachterstand een boete en wettelijke (handels)rente moet betalen. Uit de huurovereenkomst moet dan wel duidelijk blijken dat dit hun bedoeling was. Artikel 18.2 van de algemene bepalingen van de ROZ bepaalt alleen dat een boete verschuldigd is en regelt daarnaast niets over de wettelijke (handelsrente). Daarom blijkt hier niet uit dat partijen hebben willen afwijken van de algemene wettelijke regel.           

Zoals in de inleiding al opgemerkt, zijn er ook andere – meer huurdersvriendelijke - varianten denkbaar. Zoals de afspraak dat de verhuurder naast een contractuele boete alleen recht heeft op wettelijke (handels)rente, als de geleden schade de boete te boven gaat. Ook mogen partijen afspreken dat de verhuurder bij een huurachterstand kan kiezen tussen de contractuele boete en wettelijke (handels)rente.

Maar wat partijen ook willen afspreken; om niet van een koude kermis thuis te komen, is essentieel dat de afspraken voldoende duidelijk uit de huurovereenkomst blijken.
 

Zwanet Massink is advocaat binnen de sectie Vastgoed & Overheid. Zij is werkzaam bij FORT sinds april 2014. Zij houdt zich met name bezig met het civiele vastgoedrecht, waaronder huurrecht woon- en bedrijfsruimte, koop en verkoop van onroerende zaken, appartementsrechten en procesrecht. Zwanet heeft zowel aan de Rijksuniversiteit Groningen als aan de Universiteit van Amsterdam een master behaald.