NIEUW Vastgoedreportage: De kansen in IJmuiden

Vastgoedjournaal is vandaag gestart met de nieuwe rubriek Vastgoedreportage. Daarin belichten we met regelmaat de lokale vastgoedmarkt van een plaats in Nederland. Aan de hand van gesprekken met betrokkenen ter plaatse brengt VJ de kansen en uitdagingen in kaart.  

In deze eerste uitgebreide Vastgoedreportage brengt Vastgoedjournaal IJmuiden in kaart. Wie zijn de belangrijke spelers in deze plaats? Zijn er ontwikkelingen op het gebied van vastgoed te vermelden? Zijn er trends te ontdekken in de woning-, winkel- en bedrijfsruimtemarkt?

Veel ontwikkelingen

De Lange Nieuwstraat is het centrum van IJmuiden. Lange tijd is er binnen de gemeente Velsen gesproken over het 'Centrumplan' met het realiseren van een Koopgoot. Hoe staat het daarmee?
"Het winkelgebied in IJmuiden is niet erg aantrekkelijk, maar sowieso verandert het winkelbeleid. Niet alleen vanwege de crisis, maar ook vanwege de opmars van internet. De Koopgoot die ontwikkeld zou worden door MultiVastgoed is veel besproken, maar wij hebben dit nu definitief afgeschreven. Er is nu een plan aangenomen om op een eenvoudige manier een kwaliteitsimpuls te geven aan de winkels op de Lange Nieuwstraat. We knappen het wat op, bijvoorbeeld de luifel die als overkapping geldt en er komt nieuwe bestrating. Volgende week neemt het college besluit over de nieuwe visie op Velsen, waarin de toekomst van de gemeente volop ontwikkeld wordt. Dan zal er een hoop meer duidelijk worden", besluit de woordvoerder.

Winkelmarkt

Volgens De Raadt is de locatie in opmars en komen er veel bezoekers op af, ook van buiten IJmuiden. "Het begint de laatste tijd echt vorm te krijgen. De ondernemers die er nu zitten merken steeds meer aanloop. Als wij het vrij zouden geven en bijvoorbeeld ook kappers of andere winkels zouden accepteren, dan was alles verhuurd, maar dat willen we niet. We houden vast aan ons beeld van een versstraat. Het is een uniek project". Met een versstraat krijgt IJmuiden een soort Rotterdamse Markthal in het klein.  

De winkels aan de Halkade zijn in tweeën gedeeld en zijn zowel voor als achter 150 m2, de voorkant heeft een vide van 50m2 en de achterkant een vide van 100m2. Een standaard huurprijs voor de units kan De Raadt niet noemen: "Als de juiste ondernemer zich meldt spreken we een omzet-gerelateerde huur af. Voor de juiste ondernemers gaan we ver en kunnen we flinke kortingen geven, zelfs een jaar gratis huur."

Kantoor- en bedrijfsruimtemarkt
Ook de bedrijfsmakelaardij is aan verandering onderhevig in IJmuiden. "De vraag verandert enorm. Vroeger zocht een bedrijf bijvoorbeeld een grote hal van 300m2 en huurden zij de kantoorruimte er gewoon bij omdat ze die ook nodig hadden. Nu zien we vaak dat een bedrijf echt specifiek op zoek is naar alleen een hal. Dat maakt het lastiger. We verkopen en verhuren vooral aan plaatselijke spelers. Laatst was er veel interesse vanuit de offshore vanwege het windmolenpark in Zandvoort. We hebben toen een bedrijfsruimte verhuurd aan Van Oord en ook Eneco had extra ruimte nodig en kwam daarvoor bij ons", meldt De Raadt van Janus Makelaardij.

De Ben Vermeer Groep is een actieve speler op de lokale markt met zo'n 100.000 m2 vastgoed in portefeuille in de regio. Naast IJmuiden zijn zij ook actief in Velsen Noord, Beverwijk, Halfweg en in het Friese Elsloo exploiteren zij een voormalige melkfabriek. Ben Vermeer: "Ik maak niet helemaal de prijzen meer van 2007 en de snelheid is ook beduidend lager, maar over het algemeen hebben gebouwen die leeg komen te staan in deze havenplaats toch een hele redelijke kans om een nieuwe gebruiker te vinden. We zijn momenteel bezig om het voormalige KBR staalstraalbedrijf aan de Cornwalstraat een nieuwe invulling te geven. Het terrein behelsd 4500m2, waarvan zo'n 2000 m2 bebouwd is. De mogelijkheden op dit terrein zijn ruim en we zijn momenteel bezig om ons te oriënteren op mogelijke gegadigden. De gegadigden zullen ongetwijfeld uit de offshorehoek komen, want een grote hoge loods met een flink open terrein is bij ons momenteel niet echt voor handen. Wij gaan partijen waar dit interessant voor is binnenkort benaderen, denk aan Slumberger, Peterson en partijen die de windmolenparken op zee bouwen."

Ben Vermeer heeft ook een bouwkavel van 2700m2 vrij op de doorgaande weg naar Seaport Marina en heeft hier allerlei ideeën over. "We zijn met een aantal partijen in onderhandeling over deze kavel. We waren heel ver met een hotelontwikkeling, maar dat is bij de financiering stuk gelopen. We hebben nu het idee om een zelfservice tankstation te combineren met een foodstrip, maar of dat gaat lukken is nu nog niet bekend. Iedereen is tot nog toe enthousiast, behalve het naastgelegen tankstation, wat uiteraard wel begrijpelijk is."

De afgelopen twee jaar heeft Ben Vermeer ruim 21.000 m2 bedrijfsruimte verhuurd in IJmuiden, waarvan 15.000 m2 aan Allseas, de voormalige werkplaats van Wärtsila van 3000 m2 is verhuurd aan de sociale werkplaats Paswerk en 2100 m2 is verhuurd aan Peterson voor offshore activiteiten. 900 m2 aan de Egmondstraat heeft Vermeer in juni verkocht aan een autosleutelbedrijf en afgelopen oktober verkocht Vermeer 1100 m2 hal met kraanbanen aan machinefabriek Veldman. "We houden veel panden aan als belegging. Verkoop van bedrijfsonroerend goed is momenteel lastig, maar verhuur gaat best redelijk. Wel tegen gereduceerde prijzen, maar de vraag is er wel degelijk. Ik woon al jaren in het gebied waar ik werk, dus ik ken zo'n beetje iedereen en iedereen kent mij. Dat geeft zeker een voorsprong op andere partijen die van buiten de gemeente komen", aldus Vermeer.

Woningmarkt
Dimitri de Raadt van Janus Makelaardij meldt het volgende over de woningmarkt: "De woningmarkt in IJmuiden is anders dan in andere regio's. In bijvoorbeeld Haarlem of Amsterdam is de woningmarkt sinds januari weer flink aangetrokken. Een woning in Haarlem die ik scherp weg zet kan binnen vier weken verkocht zijn. In IJmuiden duurt dat toch wel een half jaar tot een jaar. Wel is IJmuiden prijstechnisch beter en nemen het laatste kwartaal de verkopen toe. Ik verkoop de laatste tijd vooral woningen in het duurdere segment, boven de €200.000".

Robert Gravemaker, eigenaar en makelaar bij Gravemaker en Van Oort, laat weten dat de verkoop beter gaat, maar dat IJmuiden te maken heeft met een specifiek aanbod. "We verkopen absoluut meer de laatste tijd, maar IJmuiden heeft veel aanbod van corporaties die hun woningen verkopen. De corporaties verkopen tegen scherpe prijzen en dit drukt op de bestaande bouw van particulieren, die zijn hiervan de dupe. Gelukkig mogen wij ook verkopen namens de corporaties, maar voor particuliere verkopers is het erg lastig concurreren. Corporaties bieden grotere appartementen aan tegen een lagere prijs. Particulieren kunnen vaak niet meer zakken met de prijs en zijn dan de dupe van de verkoop van de corporaties en dat legt een enorme druk op de lokale woningmarkt."

Corporaties
Sinds dit jaar werken de woningcorporaties in Velsen met een nieuw woonruimteverdeelsysteem: Wonen in Velsen 2.0. Met dit nieuwe systeem kunnen de woningcorporaties gerichter sturen in de verdeling van de leegkomende woningen, zodat er een maximale bijdrage wordt geleverd aan het geformuleerde Strategische Voorraad Beleid. In dit nieuwe systeem staan alleen nog actieve woningzoekenden, in plaats van mensen die passief wachttijd aan het opbouwen zijn. In het oude systeem stonden 12.695 woningzoekenden ingeschreven, in Wonen in Velsen 2.0 zijn dit er 6137.

Corporatie Woningbedrijf heeft weinig leegstand in de huurwoningen. Jan Wim Franken, manager Wonen Woningbedrijf Velsen, legt uit hoe dit komt. "In het nieuwe woonruimteverdeelsysteem staan mensen op de wachtlijst die actief zoeken. In plaats van de woning aan te bieden aan de kandidaat bovenaan de wachtrij, reageren woningzoekenden nu zelf op het woningaanbod. Dat maakt dat het aantal weigeringen is gedaald, woningen sneller worden verhuurd en de woningen ook minder lang leegstaan. Daarbij is er nog steeds een krappe woningmarkt op alle gebieden, sociale huur, vrije sector en koop. Er zijn in dit gebied relatief weinig uitbreidingsmogelijkheden om grootschalig nieuw te bouwen en verhuureenheden aan de voorraad toe te voegen."

Woningbedrijf Velsen is met ruim 6000 woningen de grootste partij in Velsen. Het merendeel van de woningen zijn portiekflats uit de jaren '50 en '60. Een aantal jaren geleden is ingezet op herstructurering van het bestaande bezit. "In 2013 zijn drie nieuwbouwprojecten en een renovatieproject opgeleverd met in totaal 200 huurwoningen. Toen lag de focus op sloop/nieuwbouw, maar nu wordt ook nadrukkelijk gekeken naar renovatie. Een greep uit het aantal projecten waar wij mee bezig zijn: Hoog niveau renovatie aan De Noostraat (de eerste straat bij binnenkomst in IJmuiden), de invulling van het terrein aan de Lange Nieuwstraat waar flats zijn gesloopt en zo'n 110 sociale huur- en koopwoningen teruggebouwd worden en de sloop/nieuwbouw van het project Het Nieuwe Vroeger in Oud IJmuiden met 110 woningen. De komende 10 jaar houden we ons ook bezig met verduurzaming van het bezit. Het streven is dat de bestaande woningen die worden door geëxploiteerd minimaal energielabel B krijgen", meldt Walter van Lubeck, manager Vastgoedontwikkeling Woningbedrijf Velsen. 

Corporaties Eigen Haard en Kennemerhave zijn per januari dit jaar gefuseerd. Zij hebben hun intrek genomen in het pand van Eigen Haard aan het Sluisplein in IJmuiden. Het oude kantoor van Kennemerhave aan het Plein 1945 staat in de verhuur. De corporatie gaat verder onder de naam Velison Wonen. Vooral in Oud IJmuiden hebben zij de afgelopen jaren veel nieuwbouw gepleegd. Bestaand bezit in het centrum wordt veelal verkocht. 

Facts: IJmuiden valt onder de gemeente Velsen, net als de plaatsen Driehuis, Santpoort-Noord, Santpoort-Zuid, Velsen-Noord, Velsen-Zuid en Velserbroek. Gemeente Velsen heeft in totaal 67.000 inwoners, met IJmuiden als grootste plaats. Deze maand bestaat IJmuiden 138 jaar.

Charlotte Bijenveld