Doorstroming op de markt van huurwoningen eindelijk in zicht?

Daags na de Expo Real in München - waar de Nederlandse woningmarkt flink werd gepromoot door diverse grote gemeenten - hebben de ministers Opstelten en Blok een wetsvoorstel inzake tijdelijke (ver)huur ter consultatie gelegd (www.internetconsultatie.nl/tijdelijkehuur ) tot en met 6 november aanstaande. Dit wetsvoorstel beoogt de problemen op te lossen met de huidige vormen van tijdelijke verhuur van woningen en de mogelijkheden van tijdelijke verhuur uit te breiden. Volgens Cornélie Arnouts, advocaat bij Boekel De Nerée, zou het goed zijn als de nieuwe bepalingen spoedig - liever vandaag dan morgen - worden ingevoerd, de praktijk zit erom te springen.

Het Nederlandse huurrecht dat ziet op (zelfstandige) woningen wordt in praktijk als star ervaren. Het is slechts in een beperkt aantal situaties mogelijk een huurcontract voor bepaalde tijd c.q. tijdelijke duur af te sluiten. Bij brief van 11 april jl. kondigde het kabinet al aan over te willen gaan tot verruiming van de mogelijkheden van tijdelijk (ver)huren. Met dit concept wetsvoorstel hebben de ministers daad bij het woord gevoegd.

De belangrijkste voorgestelde wijzigingen zijn dit:

-          Verruiming opzeggingsgrond “dringend eigen gebruik”. Het huidige recht kent een aantal (limitatieve) opzeggingsgronden. Een daarvan is de opzeggingsgrond die ziet op de situatie dat de verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik (mits blijkt van andere passende woonruimte). Onder deze beëindigingsgrond valt ook renovatie (die niet zonder beëindiging van de huur gerealiseerd kan worden) en het verstrekken van een woning aan gehandicapten, ouderen en studenten (bekend als campuscontracten) mits aan bepaalde voorwaarden is voldaan. Wanneer een woning is gebouwd of beschikbaar is gesteld voor een specifieke doelgroep, dan is het wenselijk om die woning ook voor die betreffende doelgroep beschikbaar te kunnen houden. Het wetsvoorstel stelt voor deze categorie verder uit te breiden, namelijk bij jongeren (leeftijd van minimaal 18 en maximaal 27 jaar), bij promovendi, bij grote gezinnen (8 of meer personen) en bij door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aangewezen categorieën personen.

-          Verruiming opzeggingsgrond “tussenhuur/diplomatenclausule”. Een andere reeds bestaande opzeggingsgrond is die van “tussenhuur”. Deze grond heeft betrekking op de situatie dat de verhuurder zelf tijdelijk wil vertrekken (of terugkeren) of wanneer een zittende huurder tijdelijk vertrekt. Het huurcontract moet een expliciet ontruimingsbeding bevatten en de verhuurder moet vanzelfsprekend belang hebben bij de gewenste ontruiming. Meerdere verhuringen ter overbrugging zijn niet mogelijk. Het wetsvoorstel probeert aan de bezwaren uit de praktijk tegemoet te komen door toe te staan dat een woning tussentijds aan meerdere opvolgende tussenhuurders kan worden verhuurd, ook wordt mogelijk gemaakt om een met de huurder aanvankelijk overeengekomen termijn tussentijds te verlengen.

-          Huurovereenkomst voor twee jaar of korter. Bij winkelruimte heeft de wetgever de (afwijkende) mogelijkheid in het leven geroepen om kortlopende huurovereenkomsten te sluiten, in welk geval een flink aantal huurder beschermende bepalingen niet van toepassing is. Het woonruimte huurrecht kent deze mogelijkheid niet, maar daar lijkt met dit wetsvoorstel verandering in te komen. De wetgever introduceert een huurovereenkomst voor bepaalde korte tijd, met een maximumduur van twee jaar. Verhuurders hebben dan vooraf zekerheid over de aard van de overeenkomst (en hoeven niet langer gebruik te maken van artikel 7:232 lid 2 BW en het onzekere oordeel van de rechter of daar inderdaad sprake van is). De huurovereenkomst zal van rechtswege eindigen, al krijgt huurder wel de mogelijkheid tussentijds op te zeggen. Het zal overigens niet mogelijk zijn om telkens met dezelfde huurder tijdelijke overeenkomsten te sluiten.

-          Leegstandwet ook voor te koop staande huurwoningen. Tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet (met een leegstandvergunning) is thans mogelijk in 3 gevallen: i) woonruimte in een gebouw, ii) woonruimte in een huurwoning in afwachting van sloop of renovatie en iii) woonruimte in een te koop staande koopwoning. Te koop staande huurwoningen vallen dus tussen de wal en het schip. Met het voorstel wordt hieraan tegemoet gekomen met een vergunning van maximaal twee jaar (met telkens een verlenging van 1 jaar tot maximaal 5 jaar). Wel geldt de huurprijsbescherming zoals die ook geldt voor de categorie woonruimte in een gebouw en woonruimte in een voor sloop en renovatie bestemde huurwoning. Verder zal de minimumtermijn 3 maanden zijn in plaats van de gebruikelijke zes maanden.

De ministers streven er naar dat de voorgestelde nieuwe bepalingen 1 juli 2015 in werking treden (al blijft de bestaande huurregelgeving gelden voor nog lopende contracten). Mooi promotiemateriaal voor de Expo Real in 2015!

Cornélie Arnouts is partner bij Boekel De Nerée. Ze heeft een advies- en procespraktijk, waarin de nadruk ligt op (geschillen over) vastgoedtransacties en advisering over koop- & huurrecht. Daarnaast is zij gespecialiseerd in beroepsaansprakelijkheid en tuchtrecht, in het bijzonder van notarissen, makelaars en advocaten.