BOAG: Kennis van concepten en bouwkosten helpt bij focus bestaande bouw

BOAG groeide in 25 jaar tijd uit van een technisch georiënteerd bouwadviesbureau tot een allround adviseur en bouwmanager voor commercieel vastgoed, zorg- en onderwijsconcepten. Toch komt juist de aloude kennis van hoe een gebouw in elkaar zit en wat aanpassingen kosten in de nieuwe realiteit goed van pas. De focus is stevig verschoven naar bestaand vastgoed, zo geven directieleden Ton Heijmans, Paul van Asselt en André Leeuwis aan. De ambachtelijke manier van werken is gebleven. 

Een van oorsprong Rotterdams bureau dat succesvol de vleugels over heel Nederland heeft uitgespreid. ‘Voor specialistische kennis word je overal gevraagd’, zo geeft Ton Heijmans aan. ‘Dat geldt met name voor de domeinen van zorg en onderwijs, daarin begeleiden we projecten van Vlissingen tot en met Groningen. Bij commercieel vastgoed is de koppeling met waar je zelf gevestigd bent als adviseur sterker - dat leidt tot meer focus op de Randstad.’ ‘Hoewel we net ook voor een centrumplan voor BEMOG en vier beleggers in Assen het bouwmanagement hebben verricht: als de klik daar is, rijd je er wat verder voor’ zo vult Paul van Asselt aan. ‘Ons werk is B2B, maar vooral ook people’s business.’ De eigen medewerkers wonen verspreid door het werkgebied, wat een voordeel is bij projecten die veel lokale inzet vergen zoals directievoering en toezicht.

André Leeuwis: ‘We hebben nu bijvoorbeeld vier mensen permanent op het werk van Amsterdam Centraal Station zitten, maar we begeleiden ook de vernieuwbouw van de Kuip in Rotterdam.’ Het geeft de diversiteit van de projecten aan waar BOAG bij betrokken is. Of ze nu met niet-bouwende Raden van Bestuur in zorg en onderwijs te maken hebben, of met vakgenoten in het commercieel vastgoed. Heijmans: ‘De kern van het vak is het managen van de verwachtingen van de klant. Dat vraagt om creatieve oplossingen, goed en helder communiceren, doelen stellen en afspraken nakomen.’ En om actuele kennis van de betreffende sector, zo vult Van Asselt aan: ‘De zorg is bijvoorbeeld een regelintensieve sector. De klant wil direct de gevolgen weten van nieuwe maatregelen die in Den Haag worden bedacht. Je moet dus bijblijven.’ 

Groene kostenmanagers

Nieuwbouw loopt terug, de herontwikkeling van bestaand vastgoed groeit binnen de portefeuille. Verduurzaming en daarmee het creëren van waardegroei op termijn is daarbij een belangrijk aandachtspunt, aldus Leeuwis: ‘We hebben “groene” kostenmanagers in dienst, die snel voor een opdrachtgever op een rij kunnen zetten welke ingrepen in duurzaamheid relevant zijn en wat ze kosten, over de gehele levensduur van een gebouw. Zij zijn zowel BREEAM NL-nieuwbouw als In-Use assessors en hebben vanaf de eerste ideeën gevoel  voor economische oplossingen.’

De bouwkostenkennis die vanouds binnen het bureau aanwezig is, blijkt juist ook bij bestaand vastgoed van pas te komen, zo legt Van Asselt uit: ‘Als we met een zorgverlener door een verzorgingshuis lopen dat gerenoveerd moet worden, kunnen we direct aangeven waar kansen en bedreigingen liggen. Maar dat geldt ook voor leegstaande kantoren waar we voor gevraagd worden.’ We staan daarbij nog maar aan het begin van de golf van renovatie- en transformatieprojecten, is zijn overtuiging: ‘In de zorg en het onderwijs komt nog veel vastgoed leeg in binnenstedelijk gebied. Oorzaken zijn divers, van slechte binnenmilieus tot en met krimp van de bevolking.’ 

Inzicht in businesscase

Als de locatie klopt en de boekwaarde ruimte biedt, gaan de BOAG-adviseurs brainstormen: voor welke andere doelgroepen kun je een gebouw geschikt maken? Wat zijn de kansen ná transformatie? Ze maken functionele programma’s waarin die keuzes samenkomen: typologieën, bouwtechnische eisen, de bedrijfsvoering van de opdrachtgever en uiteraard de financiële haalbaarheid. Klanten willen direct zicht krijgen in de businesscase, aldus Van Asselt.

De zorg-exploitatiemodellen van BOAG bieden in dit verband de nodige houvast: ‘De financierbaarheid van eigen ontwikkelingen binnen de zorg is zeer problematisch geworden. Organisaties moeten aantoonbaar voor een periode van bijvoorbeeld 25 jaar zelf de gebouwen kunnen betalen. In het verleden stonden banken te applaudisseren als zorgpartijen met een bouwplan aankwamen, die tijd is voorbij. Ook op het gebied van betrouwbare zorg-exploitatiemodellen moet je als adviseur dus in control zijn. Gelukkig hebben de pensioenfondsen steeds meer belangstelling voor belegging in zorgvastgoed.’ 

Koopjesjagers

Het scherp kijken naar de kansen van bestaand vastgoed is ook  de basis voor de technische due diligence die BOAG veelal voor beleggers verricht. Heijmans hierover: ‘Het gaat in grote lijnen om dataroom checks, inspecties aan te kopen gebouwen - inclusief grond en asbestrisico inventarisatie - en een voorspelling van de te verwachten kosten in de toekomst. Voorbeeld is de recente aankoop van Lone Star van 32 kantoorpanden uit het Dutch Office Fund van CBRE.’ Het is een groeiende tak van sport, waar nieuwe medewerkers voor zijn aangetrokken.

Leeuwis: ‘Het is eigen aan de markt van nu: de koopjesjagers zijn actief en het zijn met name buitenlandse beleggers. Heijmans: ‘Met gespecialiseerde software die we voor onze rapportages gebruiken kunnen kopers snel zien waar de mogelijke dealbreakers aanwezig zijn. Dan gaat er een red flag wapperen. Dit instrumentarium passen wij ook toe bij het primair onderwijs waar per 1 januari 2015 het volledige buitenonderhoud  wordt gedecentraliseerd. Schoolbesturen zijn zich aan het voorbereiden op deze nieuwe verantwoordelijkheid.’   

Ketensamenwerking

Een andere discipline waar groei in zit, is het schrijven van management en validatieplannen voor UAV gc opdrachten. Heijmans legt uit: ‘Aannemers moeten bij integrale contractvormen  laten zien hoe de kwaliteit geborgd wordt. Wij zijn onafhankelijk: die kennis kunnen wij aanleveren.’ Een andere vorm van ketensamenwerking zit in de haalbaarheidsstudies die BOAG samen met boutique-ontwikkelaars verricht. Veelal eenpersoons bedrijven die conceptueel wel sterk zijn en niches durven opzoeken, maar niet de capaciteit in huis hebben om een plan van de grond te trekken.

Van Asselt: ‘Dan opereren we in teamverband richting de opdrachtgever. Ook hierbij geldt dat je moet weten waarover je praat. Zeker als je een bestaand gebouw aanpakt: kun je snel doorzien hoe het grid van het gebouw in elkaar zit? Dan kom je toch weer terug op de bouwkundige kennis waarmee dit bureau 25 jaar geleden is begonnen en die we - de groei van het procesmanagement ten spijt gelukkig - nooit terzijde hebben geschoven. Het levert ons nu een voorsprong op in de markt.’ 

Op de foto van links naar rechts: Ton Heijmans, Paul van Asselt en André Leeuwis.

Meer informatie: Vorig jaar heeft het bureau de BOAG Kostenmanager (download www.boag.com)  uitgegeven en uiterlijk in het eerste kwartaal van 2015 verschijnt de kostenloze uitgave BOAG Renovatie- en Transformatiemodellen. Wie interesse heeft kan dit aangeven via info@boag.com. 

Kees de Graaf