Winkelhuurder kan bij de beëindiging van zijn huurovereenkomst vaak schade verhalen

Beëindigt een verhuurder de huurovereenkomst, dan kan de huurder een vergoeding eisen. Veel huurders staan hier niet bij stil. Zij vorderen niets, terwijl de wet, speciaal voor huurders van 290-bedrijfsruimte/winkelruimte, hier verschillende mogelijkheden voor biedt. Dit artikel van Bart Sprangers en Arjan Endhoven van BDO geeft een overzicht van de mogelijkheden voor de huurders van deze middenstandsbedrijfsruimte. 

Vergoeding bij beëindiging door de verhuurder

Allereerst is het van groot belang dat het vorderen van een vergoeding alleen openstaat, wanneer de verhuurder het initiatief neemt om de huurovereenkomst te beëindigen. Zegt de huurder zelf op of stemt hij met een beëindiging in, dan kan deze doorgaans geen aanspraak maken op de onderstaande vergoedingen. De wet schrijft voorts uitdrukkelijk voor hoe partijen dienen te handelen, wanneer men een huurovereenkomst wil beëindigen.

Vergoeding alleen bij middenstandsbedrijfsruimte

Daarnaast is van belang dat de hierna te bespreken vergoedingen alleen gelden rond middenstandsbedrijfsruimte. Voor overige bedrijfsruimten geeft de wet geen regeling voor vergoedingen bij beëindiging. Dit betekent echter niet dat een vergoeding dan niet mogelijk is. Hiervoor gelden ‘de algemene mogelijkheden’, zoals wanprestatie, onrechtmatige daad en eventuele contractuele afspraken.

Tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten

Oordeelt een rechter over de beëindiging van de huurovereenkomst, dan kan hij de verhuurder veroordelen om aan de huurder “tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten” te betalen. Denk bij verhuiskosten aan de kosten voor een verhuisbedrijf en advertentiekosten. Bij inrichtingskosten gaat het om de investeringen in de inrichting (toonbanken, vitrines e.d.) op de gehuurde locatie. De rechter is vrij om de hoogte van de tegemoetkoming te bepalen. Het is daarom voor de huurder van groot belang om de schade (inclusief gemaakte kosten) goed te onderbouwen. Echter, in het algemeen dekt de vergoeding niet de werkelijke schade die zijn gemoeid met het verhuizen van de onderneming.

Vergoeding van goodwill

Door een beëindiging van de huurovereenkomst verliest de huurder zijn vestigingspunt. De opgebouwde goodwill is hij kwijt, terwijl de verhuurder ‘voordeel geniet’ wanneer de verhuurder of een nieuwe huurder in het pand een soortgelijke onderneming voortzet. Voor de ‘verloren’ goodwill kan de huurder een vergoeding vorderen. Echter, alleen wanneer de verhuurder profijt heeft bij de opzegging van de huur en wanneer het pand binnen één jaar wordt betrokken. Voor de huurder is het dus van groot belang om na te gaan of binnen deze termijn een soortgelijke onderneming het pand betrekt.

Schadevergoeding bij niet ‘duurzaam in eigen-gebruik nemen’

Een belangrijke beëindigingsgrond voor een verhuurder is dat de verhuurder het pand zelf wil gaan gebruiken. Voor een huurder is belangrijk om na te gaan of de verhuurder dit ook daadwerkelijk gaat doen. Daarbij wordt aangenomen dat van een voornemen tot eigen gebruik geen sprake is, als de verhuurder niet binnen één jaar na beëindiging het pand in gebruik heeft genomen. Dit opent dan belangrijke mogelijkheden voor de huurder: hij kan mogelijk alsnog de volledige verhuis- en inrichtingskosten, alsmede bijvoorbeeld winstderving vorderen.

Onderling overleg

Niet altijd komt er een rechter aan te pas om een huurovereenkomst te beëindigen. Heeft de verhuurder de wil geuit om tot een beëindiging van de huurovereenkomst te komen, dan kunnen partijen ook in overleg afspraken maken, onder meer over eventuele vergoedingen. Voor zowel de huurder als de verhuurder is het van belang om juridisch advies in te winnen over hun kansen en risico’s. 

Juridische mogelijkheden

Vaak staan partijen niet stil bij de mogelijkheid dat een vergoeding kan worden gevorderd bij de beëindiging van de huurovereenkomst door de verhuurder. Het is dan ook raadzaam om zowel bij de opzegging, maar ook na de feitelijke beëindiging van de huurovereenkomst, waakzaam te zijn op de juridische mogelijkheden.

Fiscale aandachtspunten

De verhuurder dient vaak het leeg gekomen pand op te knappen alvorens opnieuw te kunnen verhuren. Voor dergelijk groot onderhoud kan onder voorwaarden in de voorafgaande jaren van verhuur een voor de winstbelasting aftrekbare voorziening worden gevormd.

Beëindigt de verhuurder de overeenkomst, bedenk dan dat de huurbeëindigingsvergoeding ook btw aspecten kent. Overtreft de vergoeding voor de huurder de boekwaarde van de investeringen (inrichting huurpand) die hij achterlaat, dan kan hij mogelijk een herinvesteringsreserve vormen. Een HIR kan ook van toepassing zijn bij een goodwill vergoeding.

Een huurder die eerder dan bij afloop van de huurcontracttermijn vertrekt, maar toch door verhuurder wordt gehouden aan doorbetaling tot het einde van de termijn, kan mogelijk een voor de winstbelasting ineens aftrekbare voorziening voor de restant huur vormen.

Dit artikel betreft het prestatieveld ‘Wet en regelgeving’ uit de BDO Rendementsmonitor. Om uw verbeterpotentieel op een eenvoudige manier kwalitatief en kwantitatief in beeld te brengen heeft BDO de Rendementsmonitor ontwikkeld. Dit instrument toont middels negen prestatievelden het verbeterpotentieel van uw onderneming. De komende maanden publiceren onze specialisten artikelen over deze negen prestatievelden, toegespitst op de vastgoedmarkt. www.bdo.nl/rendement 

Auteurs van het artikel zijn werkzaam bij BDO Accountants & Belastingadviseurs, branchegroep Vastgoed: 

Mr. Bart Sprangers, Senior Jurist BDO Ondernemingsrecht

T 020-5432100

@ bart.sprangers@bdo.nl

Drs Arjan Endhoven – partner BDO Belastingadvies

T 020-5432100

@ arjan.endhoven@bdo.nl