Exclusief: DOK VAST legt duurzaamheidslat hoog

De bouwsector als geheel heeft het nog steeds niet gemakkelijk, maar er zijn niches die ontsnappen aan de malaise. De logistieke sector is er een van; het is het gebied waar ontwikkelaar/belegger DOK VAST zich succesvol positioneert. Directeur Jos Klanderman over de strategie van het bedrijf en de bijzondere aandacht die duurzaamheid krijgt. 

Het kwartet duurzame, grootschalige logistieke gebouwen is bijna compleet, zo maakt Jos Klanderman de balans op. ‘Zeven jaar geleden leverden we ons eerste grote distributiepand op; 40.000 m2 voor Dobologic, Rhenus Contract Logistics en Bakker Logistiek, op bedrijventerrein Katsbogten in Tilburg. Daar kwam in 2013 Rhenus Logistics achteraan, 60.000 m2 – in dat jaar het grootste logistieke nieuwbouwproject – in Son Breugel.’

Daarna volgden twee projecten op het nieuw Tilburgse bedrijventerrein Vossenberg West II, dat speciaal ontwikkeld is voor distributiebedrijven. Ook hier weer stevige metrages: 45.000 en 46.000 m2. Geen slechte prestatie voor een ontwikkelaar die pas zeven jaar bestaat. Klanderman over de start: ‘Ik had zelf al de nodige ervaring opgedaan in advisering, architectuur en projectmanagement opgedaan. Projectmanager Edwin Clout en ik hebben beide twintig jaar ervaring in de logistieke wereld en daar tientallen projecten gedaan. Die markt heeft door de crisis weliswaar ook een knauw gehad, maar logistiek is als economische sector wel verder gegaan. Daar liggen dus nog steeds kansen.’ 

Veel vraag

De manier van projecten ontwikkelen is wel anders geworden, zo geeft Klanderman aan. ‘Toen de crisis begon is de bouw van projecten die op risico werden ontwikkeld stil gevallen en ook niet meer van de grond gekomen. Je moet een klant hebben, waarmee je vervolgens het traject in gaat. Wij prijzen ons gelukkig dat er momenteel genoeg klanten zijn en er weinig geschikt vastgoed beschikbaar is. Er zijn wel halletjes van 10.000 m2, maar de vraag bestaat vooral naar grotere, kwalitatief hoogwaardige gebouwen van 40.000 à 50.000 m2. In heel Brabant is niet één logistiek pand in die categorie te krijgen. In de markt vindt schaalvergroting plaats en met deze maat kun je efficiencyvoordelen behalen.’ Het metrage voor de nieuwe generatie distributiegebouwen loopt zelfs op naar 80.000 m2, aldus Klanderman.

Dat meerdere voorbeelden hiervan nu in Tilburg te zien zijn, is geen toeval: ‘De gemeente is erg actief en profileert zich als logistiekstad. Alle modaliteiten zijn hier aanwezig: weg, spoor, water met het Wilheminakanaal en twee havens. Voeg daarbij scherpe grondprijzen en goed arbeidspotentieel. Bedrijven die zaken doen met België en Duitsland willen liefst in zuid-Nederland zitten en zien Tiburg als de perfecte hub.’ De DOK Vast-directeur geeft een compliment aan de gemeente Tilburg voor de manier waarop ontwikkelingsinitiatieven worden gefaciliteerd: ‘Dat is namelijk wel een uitdaging bij de huidige manier van ontwikkelen: als je een gebruiker hebt, wil die er ook morgen in. Bij de ontwikkeling van het pand voor Schenker Logstics hebben we dat aan den lijve ondervonden: op 7 juni 2013 tekenden we het contract, op 12 oktober werden de eerste 20.000 m2 in gebruik genomen. Dat lukt alleen wanneer ook een gemeente optimaal meewerkt.’ 

Wens beleggers

Dat de DOK VAST-gebouwen ook op duurzaamheidsgebied een nieuwe standaard vertegenwoordigen, is volgens Klanderman terug te voeren op een uitgesproken eigen ambitie: ‘Al bij onze eerste panden hebben we allerlei duurzaamheidsmaatregelen toegepast. Wij willen panden realiseren die ook op de langere termijn goed functioneren en respectvol omgaan met hun omgeving en het milieu in brede zin. Die lijn trekken we steeds verder door. Voor het gebouw van Rhenus Logistics hebben we bijvoorbeeld LED-verlichting, laagtemperatuur verwarming en ruime daglichttoetreding geïntroduceerd. In die eerste fase was het werken met duurzaamheidslabels nog niet gemeengoed, maar inmiddels vragen beleggers en huurders naar bewijslast over de duurzaamheidswaarde van een gebouw. Voor bedrijven is het pand een van de middelen om hun maatschappelijk verantwoord ondernemen mee aan te tonen en aan te geven dat ze hun gehele keten “vergroend” hebben.’

Het werken met het BREEAM-certificaat past in die ontwikkeling, aldus Klanderman. ‘Streng, onafhankelijk en niet zo gemakkelijk te verkrijgen: dat ligt ons goed.’ Zowel Edwin Clout als hijzelf gingen op cursus en maakten zich de BREEAM-methodiek eigen. ‘Een pand ontwikkelen konden we al, maar je leert veel specifieker op bepaalde zaken te letten: afval, ecologie, materialen. Dat deden we daarvoor niet – of in ieder geval niet zo uitgebreid en gestructureerd.’ Op negen thema’s moeten circa tien criteria worden afgewerkt: het is een intensieve werkwijze, die verplichtend werkt. Klanderman: ‘Het principe is heel simpel: wat je schrijft, moet je doen. Daar word je ook op getoetst. Als je toezegt een ecologisch onafhankelijk rapport te laten opstellen, dan moet dat er op een gegeven moment ook zijn. Zo niet: geen score op dat punt.’ Het leverde DOK VAST voor het DB Schenker Logistics-gebouw het BREEAM-certificaat ‘outstanding’ op, zowel voor ontwerp als realisatie (met een score van 91,17 procent). 

Snel beslissen

De intensiteit van BREEAM gevoegd bij een klant die het liefst morgen in zijn nieuwe pand wil, dat is een pittige uitdaging. ‘Je moet kennis in huis hebben. Daar komt bij dat wij projectmanager en opdrachtgever ineen zijn: dan kun je snel beslissen.’ De keuze van de partners speelt ook mee: ‘De laatste drie projecten maken we met Heembouw als bouwbedrijf; zij hadden weliswaar geen ervaring met BREEAM maar wel met LEAN-bouwen. Ze zijn daarmee heel ver in het denken in partnership. Ook architect Habeon maakt deel uit van deze keten, met een compleet BIM-gestuurd ontwerpproces, inclusief 3D-animatie. Dat samenspel van kundige partijen zorgt voor een uitstekende cocktail.’ Volgens Klanderman wordt deze manier van werken binnen korte tijd de nieuwe standaard: ‘het verspreidt zich als een olievlek, alle partijen in de keten moeten hierin mee. Mits ze tenminste deel willen uitmaken van een toekomst- en vraaggerichte wijze van gebouwontwikkeling.’ 

Kees de Graaf

Het BREEAM-certificaat voor het gebouw van DB Schenker/Nokia Siemens Networks werd gisteren uitgereikt op de Provada, op de stand van Dutch Green Building Society. Op de foto (Photoworkx Berend de Vries (wethouder duurzaamheid Tilburg), Annemarie van Doorn (Directeur DGBC) en Jos Klanderman (Managing Director Dok Vast).