Koudwatervrees zorgcorporaties bij beperkingen aan onderverhuur van zorgwoningen

De extramuralisering van de zorg als gevolg van de gewijzigde AWBZ is in volle gang. Verzorgingshuizen verhuren woonruimte aan de bewoners, die daarvóór verbleven op basis van een zorgovereenkomst met verblijf. Vaak wordt de zorglocatie zelf door de zorginstelling vaak als  overige bedrijfsruimte gehuurd van een corporatie of andere verhuurder. Die wil vaak niet dat daarin woonruimte onderverhuurd wordt, omdat daardoor ook de hoofdhuurovereenkomst overige bedrijfsruimte (7:230a) in een huurovereenkomst woonruimte zou veranderen. 

Maar advocaat Richard de Laat van de Advocaten van Van Riet vraagt zich af of dat wel klopt.

Leading case: Hoge Raad 20 september 1985

Tot nu toe wordt in de literatuur aangenomen dat dat het geval is. Door verschillende schrijvers  wordt verwezen naar een arrest van de Hoge Raad 20 september 1985  (Zonshofje I). Op basis van dit arrest wordt aangenomen, dat op de hoofdhuurovereenkomst de bepalingen van het huurrecht woonruimte, artikel 7:232 e.v., van toepassing zijn zodra woonruimte in het complex wordt onderverhuurd. Dat wordt als nadelig beschouwd voor de verhuurder onder meer vanwege het woningwaarderingstelsel, huurprijsbescherming, zelf aangebrachte voorzieningen, onderverhuur, woningruil en medehuur en de werking van artikel 7:269 lid 1 BW. Dat artikel bepaalt dat de onderhuur die betrekking heeft op een zelfstandige woning waar de onderhuurder zijn hoofdverblijf heeft, in geval van beëindiging van de huur tussen huurder en verhuurder voortgezet wordt door de verhuurder. 

Het gevolg van deze uitleg van de wet is, dat verhurende corporaties geen of slechts beperkt toestemming verlenen tot onderverhuur van woonruimte aan hurende zorginstellingen. Dat stelt de zorginstelling voor een probleem: SWZ door verhuur van de zorgwoning aan de zorgvrager lijkt dan niet mogelijk.   

Verschuilen tussen het arrest en onderverhuur van woonruimte in een zorggebouw

Het is de vraag of die gevolgen bij en onderverhuur van woonruimte in een zorggebouw inderdaad kunnen worden afgeleid uit het arrest van 20 september 1985. Ik signaleer een aantal verschillen tussen de kwestie die leidde tot het arrest en de omstandigheden bij onderverhuur van woonruimte in een zorggebouw:

• Het arrest betrof de verhuur van onzelfstandige woonruimte (kamers), terwijl bij zorgappartementen vaak sprake is van zelfstandige woonruimte. Eén van de hiervoor gestelde nadelen doet zich dat niet voor. De werking van artikel 7:269 lid 1 BW is namelijk beperkt tot zelfstandige woonruimte. In een ander arrest van 29 oktober 1982, was wél sprake van zelfstandige woonruimte. Daar oordeelde de Hoge Raad andersom: het huidige artikel 7:269 lid 1 BW) vindt slechts toepassing bij beëindiging van (hoofd-)huurovereenkomsten die — althans voor wat betreft het onderverhuurde gedeelte van het gehuurde — zijn te beschouwen als overeenkomsten van huur en verhuur van woonruimte in de zin van de art. 1623a e.v. (thans artikel 7:232 e.v. BW).
• De strekking van het arrest is dat de bescherming van de huurder niet kan worden benadeeld als gevolg van het huurregime dat de hoofdhuurovereenkomst beheerst. De Hoge Raad gaat er kennelijk van uit, dat de partijkwalificatie van de hoofdhuurovereenkomst geen nadelige gevolgen voor rechtspositie van de onderhuurder kan aanbrengen. Nu de onderhuurder geen partij is bij de hoofdhuurovereenkomst is en het huurrecht woonruimte grotendeels van dwingend recht is, is dat begrijpelijk. Een zorginstelling is als professionele zorgpartij echter niet gebaat bij de bescherming die het huurrecht woonruimte hem zou bieden. De enige reden waarom dan toch de hoofdhuurovereenkomst van kleur zou kunnen verschieten, is gelegen in de bescherming van de onderhuurder op grond van artikel 7:269 BW. 
• Men lijkt er ten onrechte van uit te gaan, dat de hele hoofdhuurovereenkomst als gevolg van het arrest door het huurrecht woonruimte wordt beheerst. Dat lijkt niet het geval te zijn. Als het huurrecht woonruimte de hoofdhuurovereenkomst beheerst, dan zou in elk geval sprake zijn van samenloop (artikel 6:215 BW) met een huurovereenkomst overige bedrijfsruimte voor de overige gedeelten van het gebouw, die wel als bedrijfsruimte kunnen worden verhuurd. Slechts, daar waar het huurrecht bedrijfsruimte in strijd zou komen met dwingend huurrecht woonruimte, gaat het huurrecht woonruimte voor. Voor zover ik dat kan overzien, doet zich dat alleen voor bij de werking van artikel 7:269 BW, omdat daar het woonrecht van de onderhuurder rechtstreeks in het geding is.
• Bij een verzorgingshuis is naast het gebruik als woonruimte sprake van overige bedrijfsruimte. Het verlenen van zorg met verblijf was in elk geval ten tijde van het aangaan van de hoofdhuurovereenkomst als meest kenmerkende onderdeel van het gebruik van het gebouw en het verblijf ter plaatse. Het was evident niet de bedoeling is van partijen het huurrecht woonruimte van toepassing te verklaren op de hoofdhuurovereenkomst. Een eventueel beroep daarop van de huurder zou naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid als onaanvaardbaar kunnen worden beschouwd. In de zaak die leidde tot het arrest was daarvan geen sprake. Daar werd een complex verhuurd met het doel de kamers als woonruimte onder te verhuren.
• De verhuurder en de zorginstelling mochten er ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst van uitgaan, dat sprake was van overige bedrijfsruimte. Dat was in het arrest niet het geval. Daar was de hoofdhuurovereenkomst gericht op het gebruik van het gehuurde voor kamerverhuur, woonruimte dus.
• Bij scheiden van wonen en zorg vindt de onderverhuur plaats in het kader van de per 1 januari 2013 ingevoerde wijziging van de AWBZ. SWZ is voor veel zorginstellingen een bestaansvoorwaarde.
• Zou de hoofdhuurovereenkomst moeten worden beschouwd als een huurovereenkomst woonruimte, dan zou bijvoorbeeld de huurprijs van het zorggebouw moeten worden vastgesteld aan de hand van de Huurprijzenwet Woonruimte. Het woningwaarderingstelsel is echter niet geschreven voor de vaststelling van de huur van een verzorgingshuis als geheel .
• Anders dan in het arrest is het bij scheiden van wonen en zorg de vraag of de ‘huurovereenkomst’ die de zorginstelling met de zorgvrager sluit wel altijd kwalificeert als huur van woonruimte. Zo oordeelde de rechtbank Gelderland in een uitspraak van 25 februari 2014 dat moet worden aangenomen dat de huurbeëindigingsbepalingen die gelden voor de huur van woonruimte onverenigbaar zijn met de aard van de tussen de zorgverlener en haar cliënten gesloten overeenkomsten. Er is dan ook geen aanleiding aan te nemen dat voormelde bepalingen van toepassing zijn op de huurovereenkomst tussen de zorgverlener en de eigenaar.

Gevolgen van de hoofdregel

Verhuurders die zorginstellingen verbieden woonruimte onder te verhuren of daaraan beperkingen verbinden (bijvoorbeeld door te bepalen dat slechts 25% van de zorgeenheden mag worden onderverhuurd) nemen het zeker voor het onzekere. De vraag is of dat nodig is, want ook als wordt uitgegaan van het verschieten van kleur van de hoofdhuurovereenkomst bij SWZ, kunnen hoofdverhuurder en zorginstelling afspraken maken waardoor de mogelijk nadelige gevolgen van het huurrecht woonruimte voor de hoofdverhuurder zoveel mogelijk worden weggenomen. 

Zo kunnen partijen denken aan bepalingen die de verhuurder vrijwaren voor mogelijke nadelen op grond van het woningwaarderingstelsel, huurprijsbescherming, zelf aangebrachte voorzieningen, onderverhuur, woningruil en medehuur. Deze afspraken kunnen het best worden vastgelegd in een overeenkomst die kwalificeert als een vaststellingsovereenkomst in de zin van artikel 7:900 BW. De strekking van die afspraken is, dat de zorginstelling de verhuurder vrijwaart voor de vermeende nadelige gevolgen. Daarbij doet de zorginstelling afstand van rechten welke zij zou hebben op grond van het huurrecht woonruimte, indien de hoofdhuurovereenkomst daardoor zou worden beheerst. Dat is ook geldig wanneer sprake is van een vaststelling ter beëindiging van onzekerheid of geschil op vermogensrechtelijk gebied die zij in strijd mocht blijken met dwingend recht, tenzij zij tevens naar inhoud of strekking in strijd komt met de goede zeden of de openbare orde, zie artikel 7:902 BW. 

Conclusie 

Nog altijd geeft de wet geen expliciet antwoord op de vraag of de hoofdhuurovereenkomst wordt beheerst door het huurregime van woonruimte, zodra woonruimte onderverhuurd wordt in een zorggebouw. In de lagere rechtspraak lijkt daar wel van uitgegaan te worden op basis van een arrest, dat niet zonder meer op de specifieke omstandigheden bij en onderverhuur van woonruimte in een zorggebouw van toepassing zijn. Dat is niet gegeven, al is het voorshands wel aannemelijk. Maar ook dan zijn er voldoende mogelijkheden om onderverhuur te faciliteren, zonder dat dit leidt tot voor de hoofdverhuurder onaanvaardbare gevolgen.

Dit artikel is een samenvatting van de publicatie: ‘Scheiden van Wonen en Zorg (SWZ): wordt de hoofdhuur van het verzorgingshuis huur van woonruimte?’ te vinden op http://www.kennisvanvanriet.nl/advocaten/vastgoed/scheiden-van-wonen-en-zorg-swz-wordt-de-hoofdhuur-van-het-verzorgingshuis-huur-van-woonruimte/

Richard de Laat is partner vastgoed bij de Advocaten van Van Riet te Utrecht